廣州市房地產-廣州市東湖廣場開發評估報告(doc24)-地產綜合-wenkub.com

　 　

【正文】 小結 該項目是華商貿房產的主營項目，項目所處地的優越地理位置使得其成為宜商宜住的好項目。 盈虧平衡分析表明，當商業位置銷售至 56%（即銷售收入達到 21289 萬元）時或均價不低于計劃售價的 56%（即 元 / M2） 時，即可保本，也就是說該項目近四成四的商業位置及全部住宅、車位的收入均屬開發商的贏利。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[38413（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 ％。因此，盈虧平衡點分析如下： 1）總建筑面銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[加權平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[（ 1－ ％） ] =20803 平方米 占可售面積總量的 ％。而能稱得上是“小區”非“單體樓”的項目的確是鳳毛麟角。 二、 借款人的綜合償債能力評價 借款人歸還我行貸款的資金來源主要 依靠項目產生的銷售回籠，由于項目所處地段十分好，且項目定位符合目前廣州市中高檔樓盤的特點，銷售前景看好；其次，由于該地皮 處于東山區老城區，該地塊產權房源少，升值潛力大，因而具有很強的變現價值，也是一個備用來源；最后，建設單位尚可提供 800 萬港元的股東信貸資金額度 ,可備將來各種不可測變化時使用。 二、借款意向 借款人擬向我行申 請 13800 萬元人民幣房地產開發貸款，期限 3年。 綜上述，通過對銷售狀況有大保留的評價，相關數據均顯示，即使缺乏充足的銷售款支持，項目仍能通過借貸款項完成建設；而事實上，如此優秀的樓盤銷售低于三成六的可能性很微，這就充分保障了我行的權益。通過上表計算我們發現：若商鋪銷售達至六成三，基本達至全部資金回收；而綜合各部位銷售進度，只要平均銷售率有三成六，項目已進入盈利狀態。一般情況 下大多數業主選擇租用車位，購買車位的人較少，而現下租金低企會影響資金回籠。由于樓款已大大超越返還銀行的貸款本息之和，因此剩余 10%即使推出困難，也不會影響全局：如果能清貨則可錦上添花再增 4008 萬的收入，不能清貨也可以均價每月 250 元 /M2出租，按八成出租率計，每年可得租金 385 萬，并可持貨伺機帶租約出售。其中很多人都是購買作為投資然后轉租出去，現在海印電器總匯是廣州市最成熟的 專業市場之一，由于當初規劃設計的原因，首層是由住宅改為商鋪的，整個結構不是十分合理，而“東湖廣場商住樓”項目的商鋪設計布局合理，價格定位也適中，因此商鋪的銷售前景也是十分樂觀的。為盡快安全地收回投資，華商貿房產公司計劃采取 7,200元 / M2入市（鄰近某房產公司開發的“東川大廈”，現在二手樓的價格已經超過了 7,200元 / M2，而樓盤的居住環境、商業環境及住宅戶型設計都無法與現在的項目比擬），預計兩年至少可銷售 85%(為了低開高走，內部認購及開始銷售階段以 97 折優惠 )，回款 23343 萬元；剩余 15%可回款 4149 萬元（如有必要可采取低價如 6,000 元 / M2處理，預計可收回 519 萬），兩項合計總收入 27492 萬元。因此，本項目的車位按保守估算以 16 萬元 /個銷售是合理的定價，必將加快車位的銷售速度和銷售量。由于本項目緊鄰海印電器總匯及大型布匹市場，此得天獨厚的地理位置使得本項目極具有商 業價值。東座除南面十層以下個別單位，戶戶可觀湖觀江，間隔方正，就戶型設計而言要較周邊的樓盤較為突出，考慮周邊樓盤的銷售均價和銷售情況，為迅速回籠資金，本項目住宅部分將采取“低價位入市、循市場反應低開高走”的銷售策略，在具體銷售方面，將采取委托“合富輝煌房地產顧問有限公司”中介代理機構保底銷售為主，公司自銷為輔，爭取形成“短平快”的銷售態勢，以“環境優美、配套齊、低價位、高品質”等賣點在最短的時間吸引最大量的買家。 東山區交通便利、生活配套完善之 住宅一向受年輕白領追捧，本項目 戶數少，區內供銷態勢好； 五、小結 綜上所述，本項目地處老東山板塊，項目周邊居住環境、 生活配套環境成熟，住宅戶數少，且住宅的規劃設計、理念定位等方面比較新穎，市場需求環境和競爭態勢好，市場銷售前景都比較好。嘉富廣場，規劃占地 萬平方米，建筑面積 18 萬平方米，在售 2 期 2棟 32 層 400 戶， 2020 年開盤，現房裝修均價 5600 元 /平方米，管理費 2元 / M2/月，基本售完，僅余少量復式單位。在售樓盤中，漢苑為豪宅，規劃占地 4800 平方米， 2 棟 38 層 266 戶，預售毛坯均價 11000 元 / M2，管理費 元 / M2/月，已售 6 成；竹外一枝 軒，占地 5 萬平方米，建筑面積 25 萬平方米， 2 棟高層 400 戶，規劃 4期，在售 2 期，僅剩 3套復式單位， 2020年 9 月開盤，現房毛坯均價 6600 元 / M2；五羊華軒、城心林澗、華逸錦軒同處東泰路沙河涌旁，均以計劃中的沙河涌綠化生態區為賣點。淘金華庭，規劃占地 7千平方米，建筑面積 萬平方米，規劃 1期共 500 戶，開盤兩年多，現 剩余少量大戶型單位，現房裝修均價 6000 元 / M2；淘金家園，規劃占地 9萬平方米，建筑面積 28 萬平方米， 建 4期。老東山板塊（東山口、某某、東川路、德政路、萬福路、文明路等）一直是東山人口密集之地，樓盤多以生活便利、靠近名校為賣點。因而在東山、越秀等老城區多數樓盤一開盤就 進入熱銷階段，購買者大都是本區居民。這樣一來，由于資源條件的限制，使得近郊高品質住宅的市場供應量較為有限，區域內樓盤競爭對手相對較少，相對于區域內旺盛的買家需求和購買力， 這一區域內的樓盤大都銷售業績很好，像新近某某御苑、東山水戀、文德雅軒、 俊逸閣等樓盤推出后，就一直受買家關注和追捧，樓盤間的均價也差別不大，大都處于60008000 元 / M2之間，均價 7000 元 / M2，屬于傳統的高樓價區域。其中最突出的就是教育條件，東山區是廣州最著名的教育強區，并且擁有多所名牌學校和大型醫院，人文氣氛濃厚。也就是說，消費者對地段的重視程度越來越高，大部分消費者的選擇都比較集中，消費者對地段的重視程度已經逐漸上升到買房動機的第一位，占 346%，而前幾年消費者最關心的樓宇質量現在已 下降到了第 5 位，只有不到 6%。從廣州樓市的整體構成來看，這一變化也直接反映在樓市變化上，現在樓市的中價樓盤越來越多，各區之間的樓價差距越來越小，過去番禺樓盤價格普遍在 30004000 元 / M2之間，現在也普遍超過 4000 元 / M2甚至更高；海珠區樓價則普遍達到 45006000 元 / M2。 2020 年底，廣州市人均居住面積已達到 平方米，在全國各大城市中居于前列。 2020 年上半年， 廣州市 新發放住房公積金個人貸款 億元，同比增長 101%。 （ 3）住宅市場 成交結構穩定，呈現趨同性。在 成交金額上，去年全市有 5個區的增長幅度高于平均速度，黃埔區以同比增長 %位列增幅榜首，其次為海珠區，同比增長了%。根據 2020 年上半年統計數據及對今年廣州市原八區主要樓盤的銷售價格來看，特別是中高檔樓盤價格均比前兩年有了明顯的回升（以某某房地產公司開發的東山區“東川大廈”的銷售為例，一手樓的銷售均價 5,800 元 / M2，現在期二手樓的銷售均價超過了 7,200 元 / M2），而設計優良、居住配套完善、景觀優美的住宅普遍受到消費者的青睞 表 [三 ] ： 廣州市原八區房屋價格情況 單位：元 /平方米 年 份 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 年上半年 房屋總體價格 6507 6562 5991 5538 5357 5009 4798 4439 4649 預售商品房均價 6677 6616 6000 5601 5608 5600 5560 5274 5606 二手房均價 4404 5408 5856 4914 4234 3593 3353 3173 3174 （ 2）二手房交易量大幅增長，梯度消費方式逐漸形成 ，有利于一手樓開發市場的發展 。房屋價格水平由 1997 年的 6,562 平方米回落至 2020 年的 4,439 平方米；2020 年房屋平均價格為 4,649 元 / M2，出現了小幅的回升。其中預售 商品房成交登記金額 億元，同比增長 %；二手房成交登記金額 億元，同比增長 30%。 相比國內其他幾個大城市， 廣州市房地產市場 已經明顯地呈現出理性的特點，這對于該市場的進一步健康發展是相當有利的： （ 1）商品房成交保持暢旺， 成交價格穩中有升 。此外， 2020 年廣州市房地產開發投資總額增幅收窄為 %，呈現平穩增長態勢，房地產市場穩步發展 。工程在基坑開挖后進行樁基礎建設，現已進入收尾階段。項目所需總投資 21289 萬元，其中企業自籌 7418 萬元，銀行融資 13800 萬元，再由銷售滾動投入 71 萬元。其中六至十 二層每層六戶，每戶在 140 至 190 平方米之間；十三至二十九層每層四戶，每戶 220 平方左右；三十和三十一層為大型復式住宅，一層兩戶，戶戶 460 平方以上。 銀行信用分析：據人行信貸查詢系統顯示，該公司銀行信用正常，無不良歷史記錄。從表面數據看，目前企業尚屬維持經營 的狀態。據現有資料，我們了解到該企業為在港 上市房地產公司，市值約二十億港元，為主要對大陸投資發展的控股公司，在廣州開發區參股開發有中誼大廈（基本售罄）、山東青島投資開發有頤園大廈。雖然項目開發緩慢，公司發展變化不大，但港方出資者具備資本實力，資產管理又十分清晰、嚴謹，作風穩健務實，使得公司在近 10 年的平緩發展中仍能堅持耗費合理，保證有效成本的運作，從而使 得該企業經受住了來自多方合作的不穩定因素的干擾，以及房地產行業的政策風險，在市場中存活下來。總的來說，該司資產結構清 晰，財務狀況尚可。 二、借款人財務分析： 1．財務報表主要項目和財務數據列表 [一 ]: 表一：借款人財務報表 單位：萬元 財務報表主要項目列表 2020 年 2020 年 2020 年 3 月 資產總額 22850 17032 17032 凈資產（所有者權益） 13031 13031 13031 負債總額 9819 4001 4109 流動資產 12134 6851 6941 貨幣資金 6445 59 67 預付帳款 280 350 其他應收款 231 189 189 存貨 5459 6324 6335 固定資產凈值 4 4 4 流動負債 9819 2831 2833 短期借款 7000 0 0 其他應付款 2819 2831 2833 長期借款 1170 1276 主營業務收入 營業利潤 利潤總額 經營活動現金凈流入 111 372 97 投資活動現金凈流入 籌資活動現金凈流入 6506 6011 106 現金凈流入 6395 6386 9 財務比率列表 短期償債能力比率 流動比率 速動比率 營運能力比率 總資產周轉天數 0 0 0 存貨周轉天數 0 0 0 長期償債能力比率 資產負債率 43% 23% 24% 利息保障倍數 1 1 1 盈利能力比率 毛利潤率 0 0 0 營業利潤率 0 0 0 總資產利潤率 0 0 0 凈資產利潤率 0 0 0 發展能力及潛力比率 資產增長率 257% 25% 0% 負債增長率 189% 59% 3% 凈資產增長率 334% 0% 0% 主營業務收入增長率 凈利潤增長率 2．財務數據異動情況說明 截止 2020 年 3 月 31 日，科目余額變化較大的主要科目有：（ 1）“貨幣資金”科目余額67 萬，較 04 年初減少 6378 萬，主要是企業償還建行剩余貸款及支付工程進度款所致。該公司一直用自有資金完成前期的巨額開發費用，包括繳清