廣州市房地產-廣州市東湖廣場開發評估報告(doc24)-地產綜合(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 就不到 500 套。主要是由于人們經濟收入的增加，對精品樓盤的追求也越來越強烈，激發了市場需求量。這樣一來，由于資源條件的限制，使得近郊高品質住宅的市場供應量較為有限，區域內樓盤競爭對手相對較少，相對于區域內旺盛的買家需求和購買力， 這一區域內的樓盤大都銷售業績很好，像新近某某御苑、東山水戀、文德雅軒、 俊逸閣等樓盤推出后，就一直受買家關注和追捧，樓盤間的均價也差別不大，大都處于60008000 元 / M2之間，均價 7000 元 / M2，屬于傳統的高樓價區域。就連二手樓市也一直活躍異常，出租率與天河北不相伯仲。 受廣州市不再在老城區批住宅用地的影響，東山、越秀、荔灣三個老城區近年的房源在不斷減少，大有“買少見少”之勢。越秀、荔灣已鮮有新盤出現，東山區今年以來也只有“東山水戀”、“俊逸閣”兩個新盤開售。因而在東山、越秀等老城區多數樓盤一開盤就 進入熱銷階段，購買者大都是本區居民。 三、 東山區主要樓盤銷售現狀調查 就“東湖廣場商住樓”項目而言，該住宅位置處于東湖路以西、大沙頭路以南地段，與東山湖公園緊一路之隔，東面可望湖望江，南面十層以上可望江，從家門口到海印電器匯總步行不過 2 分鐘，布匹市場舉步即到；而附近是廣東省委和廣州軍區所在地，是典型的“旺中帶靜”地帶。目前東山區住宅樓盤可以分為以下幾個片區：二沙島 — 豪宅中的豪宅、景觀盤、五羊新城、繁華路段等。而東山區的著名景觀不多，因此景觀的罕缺性造就了不少高檔樓盤，如有以某某公園為賣點的龍湖大廈、某某御 苑等樓盤，有以廣州起義烈士陵園為賣點的盈澤苑等樓盤；有以江景為賣點的漢苑、凱旋會等樓盤，大多樓盤價格介于 700010000 元/ M2，單位面積超過 100 平方米，頂層帶豪華復式，盡顯大戶風范。老東山板塊（東山口、某某、東川路、德政路、萬福路、文明路等）一直是東山人口密集之地，樓盤多以生活便利、靠近名校為賣點。目前在售樓盤有 10 個，房源消化快。其中 富力宜居 只剩余 2 套大房單位；華薈大廈 ，規劃占地 5000 平方米， 3棟樓 300 戶，在售 2 棟基本售完，僅余 5 套單位； 都市晴川 ，規劃占地 萬平方米，分 2期建設，在售 1期 135 戶只剩 27 套， 2020 年 8月交樓，預售裝修均價 6800 元 / M2； 東山龍珠 ，規劃占地 4321 平方米，建筑面積 萬平方米， 2棟 26 層塔樓共 200 戶，預售毛坯均價 6000 元 / M2，已售 8成； 東湖御苑 ，規劃占地 萬平方米， 4 棟高層 844 戶， 1999 年 12 月開盤，以大戶型為主，尚余 30 套大戶單位，現房裝修均價 8800 元 / M2，管理費 元 / M2/月； 文德雅軒 ，單體樓 180 戶，規劃建筑面積 萬平方米，僅剩少量 1 房單位， 2020 年 12 月開盤，現房裝修均價 6100 元 / M2； 東雅軒 ，規劃占地 6280 平方米， 2 棟 27 層聯體樓 346 戶，售 9 成，現房毛坯均價 6600 元 / M2； 愛家園 ，規劃占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米， 2 棟 30 層聯體樓 400 戶， 2020 年開盤，現房毛坯均價 6000 元 / M2，為尾盤； 俊逸閣 ，單體樓，規劃占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米， 2 棟 22 層高層 138 戶，在售 11 層以上單位，已售 6成，今年 10 月交樓，預售裝修均價 6500 元 / M2； 東山水戀 ，占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米， 3 棟 32層聯體塔樓 555 戶， 2020 年 6月交樓，預售裝修均價 6800 元 / M2，管理費 元 / M2/月，開盤當日即成交 320 套，占總量 56%，銷售金額 2億元， 70%是東山區舊居民和長期在東山工作的公務員、醫生、金融界人士和生意人。 此外，東山區內主要樓市還有淘金板塊和五羊新城板塊、東風路沿線盤三塊： （ 1）淘金板塊素有“東山 CBD”之稱，在售樓盤主要在淘金路，以中檔樓盤為主。淘金華庭，規劃占地 7千平方米，建筑面積 萬平方米，規劃 1期共 500 戶，開盤兩年多，現 剩余少量大戶型單位，現房裝修均價 6000 元 / M2；淘金家園，規劃占地 9萬平方米，建筑面積 28 萬平方米， 建 4期。目前在售第 2期，共 12棟 800 戶，以 3 房為主，將于今年 6月開始分批交樓，目前內部認購已超過 8成，現房毛坯均價 6500 元 / M2以上；富力御龍庭，占地22020 平方米，規劃建筑面積 8 萬平方米，共 8 棟 780 戶，總 1 期建設，將于今年 9 月分期交樓，以大戶型單位為主，目前 A棟、 B棟共 416 套已售完， C 棟已售 8 成， D 棟已售 4 成，預售毛坯均價 5800 元 /平方米，管理費 元 /平方米 /月；城啟波爾多莊園是“東山區珍品小戶型”路線的代表，專做 4694 平方米二房小戶型單位，占地 7800 平方米， 2 棟 22 層聯體樓共 500戶， 2020 年 8 月開盤，整體已售 8成，現房裝修均價 5750 元 / M2；城啟恒華閣位于淘金北路黃金地段，是以 120 平方米大戶型為主的兩棟單體樓，北面朝廣園路。由于低價位入市（現房毛坯均價 4900 元 / M2），遭搶購，未正式發售就已銷售 9 成，目前只剩下 2套大房單位。 （ 2）五羊新城板塊是東山區后起的住宅區，與珠江新城一路之隔，南對二沙島，景觀和空氣好，樓盤售價高。在售樓盤中，漢苑為豪宅，規劃占地 4800 平方米， 2 棟 38 層 266 戶，預售毛坯均價 11000 元 / M2，管理費 元 / M2/月，已售 6 成；竹外一枝 軒，占地 5 萬平方米，建筑面積 25 萬平方米， 2 棟高層 400 戶，規劃 4期，在售 2 期，僅剩 3套復式單位， 2020年 9 月開盤，現房毛坯均價 6600 元 / M2；五羊華軒、城心林澗、華逸錦軒同處東泰路沙河涌旁，均以計劃中的沙河涌綠化生態區為賣點。五羊華軒，單體樓 24 層 100 戶，占地 6442 平方米， 2020 年 3 月開盤，現房毛坯均價 5800 元 / M2，已售 8成；城心林澗，規劃占地 2萬平方米，在售 2 期 1 棟 22 層 175 戶，預售裝修均價 5800 元 / M2，今年 6 月交樓；華逸錦軒，占地 5500 平方米， 2棟 30 層聯體樓 360 戶， 2020 年 9月開盤，現房毛坯均價 5200 元 / M2，已售 8 成。 （ 3）東風路沿線盤占盡交通便利，在售樓盤大多面積大、售價高，如東風廣場、東山雅苑和君鉑國際，除東風廣場有 2 房 69 平方米單位外，其余最小都在 129144 平方米，三個樓盤均價高達 7000 元 / M2。君鉑國際，單體樓，規劃占地 8000 平方米，全部為 144 平方米以上大單元，已售 6成，今年 10 月交樓，預售毛坯均價 5800 元 / M2；東風廣場，占地 6萬平方米，在售 3 期 2棟 36 層 446 戶，今年 7 月交樓，預售毛坯均價 8500 元 / M2，已售近 6 成；東山雅苑，規劃 占地 平方米，建筑面積 11 萬平方米，共 2 期均在售， 2020 年 7月交樓，全部為大單元，現房裝修均價 8000 元 /平方米，管理費 元 / M2/月，已售近 8成。嘉富廣場，規劃占地 萬平方米，建筑面積 18 萬平方米，在售 2 期 2棟 32 層 400 戶， 2020 年開盤，現房裝修均價 5600 元 /平方米，管理費 2元 / M2/月，基本售完，僅余少量復式單位。 四、項目住宅部分銷售定位和 SWOT分析： “東湖廣場商住樓”項目位于東山區東湖路以西、大沙頭路以北地段，與東山湖公園緊一路之隔，南面十層以上可以望江，縱觀周邊的樓 盤及目前的市場情況，本項目住宅可以景觀為賣點，重點突出湖景，充分滿足客戶對住房品質的要求，把東湖廣場商住樓定位為“面向二三次置業人士、高素質、設計優良、注重環保”的湖景住宅形象。結合上述對東山區目前樓盤銷售市場的特點分析和本項目以 110200 平方米的大中型為主，總戶數少、僅 224 套 等特點，本項目的銷售定位采取緊跟東山區樓盤銷售的市場需求特征和項目周邊獨特商業環境衍生的自然需求特征，主要面對鄰近周邊地段的舊居民、軍人及其家屬、周邊高級政府公務員、周邊高收入的企業主管及高層管理人員、鄰近各專業市場的中小私營企 業老板等銷售，針對的是年齡在 3035 歲的城市中堅人群，項目定位為中高檔生活住宅和商務住宅并重的社區，客戶群多具“地域情結”，以享受生活為特征，并以二次、多次置業為主。 根據項目實際條件，制作本項目住宅部分銷售的 SW0T 分析圖如下表： S(優勢 ) W（劣勢） 位于東湖路旁，地理位置優越、交 位于主干道大馬路旁，東向噪音影響較 通便利，生活配套完善 大； 間隔方正實用，采光通風極佳，無 小區面積較小，小區自身配套不夠完善； 黑廚黑廁，可欣賞湖景、江景； 建筑格調高雅多樣，與園林化地理 環境緊密融合，帶有入戶花園，在 居住理念和建筑設計上以人性化為 主導； O（機會） T(威脅 ) 臨近僅有的老東山板塊項目存貨量 周邊區域的某某御苑、東山水戀、 極少，附近又基本無可開發土地， 漢苑、濱江路豪宅等一些新開項 競爭對手少 ； 目對有限市場購買力造成一定的 項目產品設計和定位有一定的市場 分流，可能影響到本項目的銷售 競爭力； 進度。 東山區交通便利、生活配套完善之 住宅一向受年輕白領追捧，本項目 戶數少，區內供銷態勢好； 五、小結 綜上所述，本項目地處老東山板塊，項目周邊居住環境、 生活配套環境成熟，住宅戶數少，且住宅的規劃設計、理念定位等方面比較新穎，市場需求環境和競爭態勢好，市場銷售前景都比較好。 第五部分、 投資評價 按照項目設計規劃方案，“東湖廣場商住樓”項目建設投資成本估算如下 [表四 ]：項目建設投資成本估算 序號 項 目 項目建設總成本構成分析 預測金額（萬元） 占總投 資％ 綜合每平方米成本（元） 1 建設用地面積 6665 M2 2 總建筑面積 M2 3 可銷售住宅建筑面積 M2 4 可銷售商 鋪面積 M2 5 可銷售車位面積 /數 11609M2／ 228 個 6 可銷售總面積（含住宅、商鋪、車位） M2 7 住宅銷售價格 7200 元 /M2 8 商鋪銷售均價格 25000 元 /M2 9 車位銷售價格（萬元 /個） 16 10 銷售收入 71, 11 減： 建筑成本 81% 12 其中： 土地開發成本 9% 13 各項政府收費 6% 14 前期投入費用 6% 15 建筑安裝（公建、配套） 工程費用 57% 16 不可預見費用 2% 17 減 : 期間費用 19% 18 銷售費用 3% 19 管理費用 4% 20 財務費用 12% 21 減： 各種應繳稅款 4, 19% 22 其中：營業稅 (收入 5%) 3, 17% 23 堤圍防護費 (收入 9‰ ) 0% 24 土地增值稅 2% 25 利潤總額 45, 215% 26 利潤率％ 215% 27 減：企業所得稅（ 33%） 71% 28 實際稅后凈利潤 30, 144% 29 實際稅后凈利潤率％ 144% 30 年平均 利潤率 (投入 3 年 ) 48% 31 資金投入總額（ 11+17） 100% 根據上述成本利潤測算，借款人對該項目實際總投資 萬元，項目于 2020 年 11月動工， 2020 年 2 月開發完畢，共 26 個月。從成本控制角度來看，東山區是老城區，拆遷費用比較昂貴，但由于該地塊原為倉庫用地，拆遷費相對較便宜，所以本來所占比重不菲的