廣州市房地產-廣州市東湖廣場開發評估報告(doc24)-地產綜合-資料下載頁

【導讀】“東湖廣場綜合樓”定位為中高檔湖景住宅。依據東山區土地開發資源有限、項目位于。業人士、高素質、設計優良、注重環保”的湖景住宅形象。項目占地面積5500平方米，總建。另一半至地上五層為商業；第六至三十二層分東西兩座，為住宅建筑。戶數224戶，面積以116～200平方米為主戶型。具體為——六至十二層：每座三梯六戶，以。“東湖廣場綜合樓”項目于2020年11月動工，計劃2020年2月底全部竣工交付使用，目前正進行樁基礎建設。項目建成后可售面積平方米，其中可售商業面積。化面積不低于750平方米。住宅售價7,200元/M2、商鋪售價25,000元/M2、車位售價16. 器總匯為廣州市最成熟的專業市場之一，優越的地理位置使得本項目成為宜商宜住的好項目。土地出讓金已全部繳清，并。項目建設單位為廣州市華商貿房產發展有限公司（下簡稱“華。以下基礎工程建設，樁基礎施工已接近尾聲。截止2020年3月的統計數據，華順達置業已直。截止2020年3月底，該公司總資產17032萬元，凈資產13031. 的投資回收是有相當保證的。

　　

【正文】 215% （年平均值 72%） 投資回收期 [年 ] 由上表可以看出： 項目投資開發期相對較短，從 2020 年 11 月至 2020 年 2月，大額資金投入主要集中在 2020 年，在以自有資金投入后，項目收益暫未體現前，凈現金流量負值較大，約需 7000萬元銀行貸款支持，此時項目全部投資資金缺口 9200 萬元； 2020 年年初，隨著項目建至拿預售證， 4 月份開始對外銷售，將帶來穩定的現金流入，根據表 [七 ]保守預測， 2020 年，商業部分可獲銷售收入 14029 萬、住宅可獲收入 5366 萬元、車位可獲收入 1094 萬，合計達到 20489 萬元，資金壓力得到緩解，而且在保證滾動投入、不考慮 05 年貸款資金少部節余的前提下， 2020 年底可實現 16821 萬元的資金盈余，項目經濟效益得到逐步體現，保證了充足的第一次還款來源；此外，由于年中才開始銷售，年初還需動用第二筆銀行貸款資金 5500 萬支持； 在項目完工 10 個月后即 2020 年底車位、商業部分售出 90%、住宅售出 85%時，項目可獲得 28294 萬元的資金盈余，可于 3 月償還首期 7000 萬借款及相關利息。由于銷售尚屬未來預測存在不確定性，若返還銀行本息后銷售款無盈余，在日常運作及付息需求下即出現資金 1129 萬缺口，需繼續啟用余下 1300 萬銀行貸款； 至 08 年貸款運作期滿， 銷售資金已有夠長的時間陸續到位， 即可如期返還剩余全部貸款本息。 綜上述，通過對銷售狀況有大保留的評價，相關數據均顯示，即使缺乏充足的銷售款支持，項目仍能通過借貸款項完成建設；而事實上，如此優秀的樓盤銷售低于三成六的可能性很微，這就充分保障了我行的權益。 第七部分、 籌資評價 一、自籌及資本金到位情況 項目總投資 21289 萬元，其中企業自籌 7418 萬元，計劃銀行融資 13800 萬元，銷售回籠71223 萬元。目前項目已投入的前期建設資金，包括土地出讓金、三通一平、建筑設計、環境評估、工程監理、市政配套設施、房屋拆遷補償、基礎工程進度款等 工程費用、拆遷費用和各項雜費，連同前期貸款利息合計 7351 萬元，全部以自有資金或股東信貸資金投入，占總建設成本的 43%，占總項目投資的 35%。 表 [九 ]： 自籌及資本金到位情況 單位：元 序號 項 目 施工單位（收款人） 已支付金額 1 勘察工程款 廣東省工程勘察院 126, 2 地震震性評估 廣東省工程勘察院 29, 3 超聲波檢測 廣州市建筑科學研究院 32, 4 連續墻檢測 費 廣州市建筑科學研究院 30, 5 錨桿抗拔試驗費 廣東省建筑科學研究院 72, 6 基坑監測費 廣東省工程勘察院 12, 7 超前鉆勘察費 廣東省工程勘察院 23, 8 工程款 廣東省穗安地基工程公司 12,717, 9 土建勞保金 廣州市建筑行業勞動保險金管委會 1,723, 10 監理費 廣東工程建設監理有限公司 850, 11 設計費 1 香港梁少 光建筑師事務所 8,480, 12 設計費 2 中國輕工業廣州設計工程有限公司 490, 13 供電配套貼費 廣州電力工業總公司 283, 14 施工用電變壓器購置費 廣州市供用電工程總公司 319, 15 施工用電工程款 廣州市芳村區水電設備裝修工程公司 200, 16 施工用水管網費 廣州市自來水公司 105, 17 施工用水管安裝工程款 廣州市自來水工程公司 655, 18 污 水處理費 廣州市市政管理局 671, 19 排水接駁工程款 廣州市市政工程維修處橋梁工區 70, 20 建設項目衛生預評 廣州市環保局 11, 21 環評咨詢費 廣州市環境科學學會 20, 22 環保工程設計費 廣州市粵港環保給排水工程公司 6, 23 環保技術預審費 廣州市環保投資有限公司 2, 24 余泥排放費 廣州市余泥渣土排放管理處 118, 25 建筑垃圾處置費 廣州市余泥渣土排放管理處 51, 26 地名公告費 廣州市地名辦公室 3, 27 模型費 廣州市文高建筑裝飾工程部 15, 28 (建筑放線 )測量費 廣州市城市規劃勘測設計研究院 35, 29 土地查丈費 廣州市國土房管局 1, 30 項目報建費 廣州市規劃局 1, 31 報建工程咨詢費 廣州市城市規劃咨詢服務中心 3, 32 購報建圖 廣州市城市規劃勘測設計研究院 33 委托報建費 廣州市城市規劃咨詢服務中心 200, 34 人防門訂金 廣州市海珠區人防工程公司 13, 35 人防審查服務費 廣州市人防辦 36 人防檔案保證金 廣州市人防辦 39, 37 人防工程咨詢費 廣州市人防辦 5, 38 人防設計費 廣東人防建筑設計院有限公司等 136, 39 消防設施配套費 廣州市公安消防支隊 119火警臺 61, 40 白蟻預 防工程款 廣州市害蟲防治有限公司 125, 41 工程質量監督費 廣州地區工程質量監督站 150, 42 綜合樓配套費 廣州市建設委員會市政收費處 11,784, 43 拆遷補償費 廣州市商業儲運公司 3,000, 44 土地出讓金 廣州市國土房管局 13,989, 45 合作項目管理費 廣州市外經貿房地產發展總公司 500, 46 法律服務費 廣東大同律師事務所 500, 47 工程造價咨詢服務費 建華工程造價咨詢公司 20200 48 城建檔案保證金 市城建檔案館 500000 49 前期工程建設利息 建行開發區支行 50 各類雜項開支、歷年行政費用 及已墊支待分攤結算款項 － 7,588, 51 合 計 73,509, 截止 2020 年 10 月 30 日止，上述前期投入款項合計 7351 萬元 ,除第 49 項多為內部開支及零星款項核對有困難且必要性不大外 ,其余均已核實原始憑證。 二、借款意向 借款人擬向我行申 請 13800 萬元人民幣房地產開發貸款，期限 3年。 三、小結 借款人自投資金達到項目總投資比例的 35%，扣除新增貸款利息因素已經達到 38%，并已核實全部原始憑證。 我行將嚴格按照房地產開發貸款封閉管理的有關規定，根據施工進度封閉監控企業每筆提款 ,并且銷售再投入資金也必須封閉監控。 第八部分、 項目償債能力評價 一、 測算依據 根據目前廣州市房地產行業的平均水平測算該項目的成本，及該項目所處地段樓盤銷售情況推算其銷售前景。 二、 借款人的綜合償債能力評價 借款人歸還我行貸款的資金來源主要 依靠項目產生的銷售回籠，由于項目所處地段十分好，且項目定位符合目前廣州市中高檔樓盤的特點，銷售前景看好；其次，由于該地皮 處于東山區老城區，該地塊產權房源少，升值潛力大，因而具有很強的變現價值，也是一個備用來源；最后，建設單位尚可提供 800 萬港元的股東信貸資金額度 ,可備將來各種不可測變化時使用。綜合以上幾方面情況，我行認為廣州市華商貿房產開發有限公司屬于中小型的穩健房產開發企業，加之有變現值較高的土地使用權作抵押，增強了對股東還款的約束力，加大了其違約成本。 三、 項目償債能力測算及財務效益分析 項目開發總成 本 該項目開發總成本為 21289 萬元，平均單位成本為 3175 元 / M2（詳見表四），比一般住宅項目成本水平要低，主要是項目補償款占比較小（ 9%），拉低了成本平均數，本來作為單體樓特征出現的樓盤，都源于在地處廣州傳統政治、文化中心的老區開發時拆遷成本相對高昂所致。該項目不受此重大因素影響已是占盡先機，這也是我行初步接洽即可判定其為優質盈利項目的重要原因之一 —— 目前東山區除了前幾年開發的錦城花園（我行錦城支行所在地）和東風廣場外，鄰近的龍湖大廈（我行某某支行所在，與該項目相隔幾米），東湖御苑，東堤灣，屬淘金板塊 的淘金華庭、淘金家園、城啟恒華閣等，都呈單體樓特征。而能稱得上是“小區”非“單體樓”的項目的確是鳳毛麟角。 平衡點分析 該項目總可售面積參見 建設規劃表二 ，銷售進度參見 銷售收入測算表六 ,各部位加權平均銷售單價為 元（銷售總額247。可售總面積）。銷售稅率取 %，不考慮有收入時需預繳的土地增值稅因素。因此，盈虧平衡點分析如下： 1）總建筑面銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[加權平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[（ 1－ ％） ] =20803 平方米 占可售面積總量的 ％。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[66056（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 ％。 分析表明，當項目銷售至 %（即銷售收入達到 21289 萬元）時或平均銷售價格不低于計劃售價的 %（即 元 /平方米 ） 時，即可保本，也就是說該項目各部位近七成為開發 商的贏利。 2） 住宅銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[（ 1－ ％） ] =31341 平方米 占可售面積總量的 ％。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[38413（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 ％。 分析表明，當住宅 銷售至 %（即銷售收入達到 21289 萬元）時或均價不低于計劃售價的 %（即 元 /平方米 ） 時，即可保本，也就是說該項目近兩成的住宅及全部商業、車位的收入均為開發商的贏利。 3）商業部位銷售收入角度分析： 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /[平均銷售單價（ 1稅率） ] =21289/[25000（ 1－ ％） ] =8972 平方米 占可售面積總量的 56％。 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /[銷售量（ 1稅率） ] =21289/[16034（ 1－ ％） ] = 元 / M2 占計劃銷售價格的 56％。 盈虧平衡分析表明，當商業位置銷售至 56%（即銷售收入達到 21289 萬元）時或均價不低于計劃售價的 56%（即 元 / M2） 時，即可保本，也就是說該項目近四成四的商業位置及全部住宅、車位的收入均屬開發商的贏利。 4）車位總收入比例占 5%，影響有限，獨立分析意義不大，故忽略。 敏感性分析 以下選取對項目經濟指標影響較大的投資額及銷售 收入因素，進行敏感性分析： 財務指標 基準情況 總投資增加 10％ 總投資增加 20％ 銷售減少 10% 銷售減少 20% 稅后投資收益率 % % % % % 靜態 NPV(萬元 ) 30,693 29, 27, 投資回收期（年） 以上項目敏感性分析表明：投資額和銷售收入變動因素對項目經濟效益影響較大，其中銷售收入影響相對強烈。 但在總投資增加 20%或銷售收入減少 20%時，項目收益率仍可保持在100%以上。 小結 該項目是華商貿房產的主營項目，項目所處地的優越地理位置使得其成為宜商宜住的好項目。該公司在充分市場調查分析的基本上，進行了較好的市場定位，建筑格調高雅多樣，與園林綠化、地理環境緊密融合，市場前景看好；在建筑規劃與設計上以人性化為主導，比較符合定位“中高檔精品住宅”的思路，結構功能較以前樓盤更趨成熟；項目經濟效益及社會效益極佳，是值得我行支持的房地產項目。