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【正文】 企業采用成本模式計量的，條件成熟時可以改為公允價值模式計量，但公允價值模式計量的不得改為成本模式。 2020 年 1月 1日出售，取得售價 1 000 萬元，營業稅率為 5%。 （ 1）投資性房地產轉存貨 借：開發產品 貸：投資性房地產 —— 成本 借或貸：投資性房地產 —— 公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益 （ 2）存貨轉投資性房地產 借：投資性房地產 —— 成本 存貨跌價準備 公允價值變動損益 貸：開發產品 資本公積 —— 其他資本公積 成本模式轉換 小結 公允價值模式轉換小結 轉換與計量模式變更的區別 【例題 這里要注意將因轉換日公允價值大于賬面價值而計入資本公積的金額轉入當期損益。 （ 1）甲公司將自用房地產轉換為投資性房地產的時點是（ ）。 207 年 2月 20日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 207 年 3月 1日起 2年，年租金為 360 萬元。 【例題 A. 出租辦公樓應于 204 年計提折舊 150 萬元 B. 出租辦公樓應于租賃期開始日確認資本公積 175 萬元 C. 出租辦公樓應于租賃期開始日按其原價 3 000 萬元確認為投資性房地產 D. 出租辦公樓 204 年取得的 75 萬 元租金應沖減投資性房地產的賬面價值 【答案】 B 【解析】 A選項，出租辦公樓應于 204 年計提折舊＝ 3 000/20 ＝ 75萬元，所以A選項不正確； B選項，出租辦公樓應于租賃期開始日應確認資本公積，因為采用公允價值模式計量，轉換前的賬面價值 =3 0003 000/20=2 625 （萬元），公允價值為 2 800 萬元，轉換資產的公允價值大于賬面價值，所以差額應該計入資本公積 =2 8002 625=175（萬元），所以 B選項正確； C選項，出租辦公樓應于租賃期開始日按其公允價值確認為投資性房地產 , 所以 C選項不正確。 甲公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。該辦公樓預計使用年限為 20 年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。 投資改自用，貸差最多就是不超過 12 個月的期間內市價上漲的金額，該金額一般不太大，因此，允許其確認為當期收益。當然，如果企業把這棟樓出售，那么原來計入資本公積的那個差額，可以轉為收益。那么，轉換的賬務處理為： 借：投資性房地產 —— 成本 30 000 累計折舊 1 000 貸：固定資產 5 000 資本公積 —— 其他資本公積 26 000 公允價值高于賬面價值的差額 26 000 萬元，為何不能記為公允價值變動收益呢？這是為了防止上 市公司虛增利潤。 借：投資性房地產 —— 成本 累計折舊 固定資產減值準備 公允價值變動損益 貸：固定資產 資本公積 —— 其他資本公積 注：借差計入公允價值變動損益，貸差計入資本公積 —— 其他資本公積。 208 年 l0 月 15 日，該寫字樓的公允價值為 4 800 萬元。 9 000 萬元 5 700 萬元 6 000 萬元 14 535 萬元 【解析】商品房已從存貨轉為投資性房地產，存貨列報金額為 0，選項 A錯誤；在建工程（辦公樓）金額為 3 500，選項 B錯誤；商品房、土地使用權和商鋪均不確認為固定資產，固定資產金額為 0，選項 C錯誤；投資性房地產金額＝商品房（ 9 000―165 ）＋商鋪 5 700＝ 14 535，選項 D正確。 ，正確的是（ ）。裝修后預計租金收入將大幅增加。辦公樓于 3月 1日開始建造，至年末尚未完工，共發生工程支出 3 500 萬元。該出租商品房預計使用 50年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。 【 2020 年原考題 借：固定資產 投資性房地 產累計折舊（攤銷） 投資性房地產減值準備 貸：投資性房地產 累計折舊 固定資產減值準備 注：科目一一對應。 兩種模式出售房地產時均應計算營業稅： 借：營業稅金及附加 貸：應交稅費 —— 應交營業稅 三、投資性房地產后續計量模式的變更 （一）成本模式轉為公允價值模式 注：調整變更日公允價值與賬面價值的差額，即調整完了以前全部年度的差異。 208 年 6月租賃期屆滿，企業收回該項投資性房地產 ，并以 55 000 萬元出售，出售款項已收訖。 公允價值模式的賬務 處理 （ 1）取得 借：投資性房地產 —— 成本 貸：銀行存款 （ 2）確認租金 借：銀行存款（或其他應收款） 貸：其他業務收入 （ 3） 期末計價 借：投資性房地產 —— 公允價值變動 貸：公允價值變動損益 跌價則為反向的分錄。 公允價值的確定順序：（ 1）市場公開報價；（ 2）最近類似價格；（ 3）現金流量現值。設置 “ 投資性房地產 ” 、 “ 投資性房地產累計折舊（攤銷） ” 、 “ 投資性房地產減值準備 ” 。 不符合條件的后續支出，計入 “ 其他業務成本 ” ，比照固定資產的費用化后續支出（如日常修理） 。外購投資性房地產的房地產初始計量，比照固定資產。 投資性房地產的范圍 投資性房地產一共就有 3種：其中，第 2種持有增值的土地一般比較少見，所以，投資性房地產，主要就是指已出租的房地產。房產就是建筑物，也叫不動產；地產就是土地，準確地說，是土地使用權。 第七章 投資性房地產 第一節 投資性房地產的特征與范圍 第二節 投資性房地產的 確認與初始計量 第三節 投資性房地產的后續計量 第四節 投資性房地產的轉換和處置 前 言 投資性房地產這章知識點都比較細微，綜合性不強，難度不大，但應注意成本計量模式與公允價值計量模式變更進行追溯調整的會計處理。 借：累計攤銷 無形資產減值準備 營業外支出 貸：無形資產 本章小結 本章應重點掌握以下三點： 一是土地使 用權的核算，自用 —— 無形資產，出租或增值 —— 投資性房地產，房地產企業開發商品房 —— 存貨（商品房成本），注意與固定資產、投資性房地產和應交稅費等內容的結合。 重點關注制造性企業涉及的四種業務： ① 出租無形資產的，計入營業稅金及附加； ②出售無形資產的，計入營業外收支； ③ 出售作為固定資產的建筑物，計入固定資產清理（影響營業外收支）； ④ 出售投資性房地產，計入營業稅金及附加。固定資產處置凈損益，也是記為營業外收支。 借：資產減值損失 貸：無形資產減值準備 一旦確認減值，以后期間減值損失不得轉回。計提減值準備的賬務處理為： 借：資產減值損失 貸：無形資產減值準備 注意：使用壽命有限的無形資產，出現減值跡象時，同樣要進行減值測試。 （三）無形資產攤銷的會計處理 無形資產的攤銷金額一般應計入管理費用。 無形資產的攤銷一般應計入管理費用，但如果某項無形資產專門用于生產某種產品，則攤銷費用計入制造費用。無法可靠確定無形資產經濟利益預期實現方式的，應當采用直線法進行攤銷。 二、使用壽命有限的無形資產 使用壽命有限的無形資產應進行攤銷。因此，非專利技術 通常屬于使用壽命不確定的無形資產，而專利權、商標權、著作權、專營權和土地使用權通常屬于使用壽命有限的無形資產。 （ 3） 2020 年 1月份的賬務處理 2020 年 1月 20 日支付研發費注冊費等 50 萬元 借：研發支出 —— 資本化支出 500 000 貸：銀行存款 500 000 2020 年 1月 31 日確認無形資產 借：無形資產 （ 2 200 000＋ 500 000） 2 700 000 貸：研發支出 —— 資本化支出 2 700 000 知識點三：無形資產的后續計量 第三節 無形資產的后續計量 一、無形資產后續計量的原則 無形資產的后續計量方法，取決于無形資產的使用壽命。 2020 年 1 月 31 日，該專利技術已經達到預定用途。 賬務處理 借：無形資產 貸：研發支出 —— 資本化支 出 借：管理費用 貸：研發支出 —— 費用化支出 自行研發例題 2020 年 11月 1日，甲公司決定自行研發一項專利技術。 注意考選擇題。 兩階段的目標、對象、風險、結果不同。 【答案】 ABD ，正確的有（ ）。 性房地產 【解析】投資者投入的 資產，按投資合同價或協議價確定取得成本。甲公 司對作為無形資產的土地使用權采用直線法攤銷，對作為固定資產的地上建筑物采用年限平均法計提折舊，土地使用權及地上建筑物的預計凈殘值均為零；對投資性房地產采用成本模式進行后續計量。取得當月，甲公司在該地塊上開工建造辦公樓。至 208 年 12 月 31 日，住宅小區尚未完工，共發生開發成本 12 000萬元（不包括土地使用權成本）。 【解析】 207 年 1月 20日 借：無形資產 —— 商業設施土地使用權 900 貸：銀行存款 900 208 年 9月 20日 借：固定資產 —— 商業設施 6 000 貸：在建工程 6 000 208 年 12月 31 日 借：其他業務成本等 75 貸：累計折舊 6000/203/12=75 注：折舊期為 10月 ~12 月。 207 年 2月 2日，甲公司在上述地塊上開始建造商業設施，建成后作為自營住宿、餐飲的場地。取得時，土地使用權的公允價值為 5 600 萬元，地上建筑物的公允價值為 3 000 萬元。 房地產企業開發 商品房 房地產企業取得土地時用途為開發商品房的，則確認為存貨（計入“開發成本”科目），無需攤銷；建筑物完工，達到預定可銷售狀態時，將建造成本與土地使用權成本一同轉入存貨（“開發產品”科目）成本。 企業將土地使用權用于出租或增值時，應將其轉為投資性房地產。 【答案】 B （二）投資者投入的無形資產 投資者投入的無形資產，按投資合同價或協議價入賬（顯失公允的除外）。 8月 1日起在 5年內平均攤銷計入損益 5 000 萬元進行初始計量 【解析】每年實際支付的管理系統軟件價款沖減長期應付款，選項 A錯誤；當月增加的無形資產當月開始攤銷，管理系統軟件應自 7月起攤銷，選項 B錯誤；管理系統軟件應該按照購買價款的現值 4 546 萬元作為入 賬價值，選項 C 錯誤；管理系統軟件合同價款與購買價款現值之間的差額，即未確認融資費用 454（ 5 000－ 4 546），在付款期限內分攤計入財務費用，選項 D 正確。 【答案】 B （ ）。該軟件預計使用 5 年，預計凈殘值為零，采用直線法攤銷。為推廣由該專利權生產的產