注冊會計師會計無形資產(chǎn)復(fù)習(xí)資料(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 測試。 ☆ 無形資產(chǎn)減值 無形資產(chǎn)減值測試，可收回金額低于賬面價值的，應(yīng)確認減值損失。 可收回金額是按照公允價值減去處置費用的凈額與預(yù)計未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值二者中的較高者來確定 的。 借：資產(chǎn)減值損失 貸：無形資產(chǎn)減值準備 一旦確認減值，以后期間減值損失不得轉(zhuǎn)回。 無形資產(chǎn)減值意味著實現(xiàn)經(jīng)濟利益的方式發(fā)生變化，因此，減值后要重新估計使用年限、殘值和攤銷方法。 詳見第八章資產(chǎn)減值。 ※ 無形資產(chǎn)的賬面價值 使用壽命有限的無形資產(chǎn)賬面價值＝賬面余額－累計攤銷－減值準備 使用壽命不確定的無形資產(chǎn)賬面價值＝賬面余額－減值準備 知識點四：無形資產(chǎn)的處置 第四節(jié) 無形資產(chǎn)的處置 （一）出售 注：無形資產(chǎn)處置凈損益，記為營業(yè)外收支。固定資產(chǎn)處置凈損益，也是記為營業(yè)外收支。 （二）出租 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：累計攤銷 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 注意：應(yīng)交營業(yè)稅不是計入其他業(yè)務(wù)成本；出售無形資產(chǎn)的營業(yè)稅計入營業(yè)外收支。 補充：營業(yè)稅 營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)征收的一種流轉(zhuǎn)稅。應(yīng)稅勞務(wù)是指交通運輸業(yè)、 建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等七種勞務(wù)，均為非制造性企業(yè)。 重點關(guān)注制造性企業(yè)涉及的四種業(yè)務(wù)： ① 出租無形資產(chǎn)的，計入營業(yè)稅金及附加； ②出售無形資產(chǎn)的，計入營業(yè)外收支； ③ 出售作為固定資產(chǎn)的建筑物，計入固定資產(chǎn)清理（影響營業(yè)外收支）； ④ 出售投資性房地產(chǎn)，計入營業(yè)稅金及附加。 出租與出售的營業(yè)稅區(qū)別 要注意出租和出售營業(yè)稅處理的區(qū)別： 出租的營業(yè)稅計入了營業(yè)稅金及附加，而出售的營業(yè)稅計入了營業(yè)外收支，營業(yè)外收支是扣除營業(yè)稅后倒擠出來的，所以說營業(yè)稅是計入了營業(yè)外收支。為什 么有這樣的區(qū)別呢？原因在于，出租被認為是副營業(yè)務(wù)，副營也是經(jīng)營業(yè)務(wù)， “ 營業(yè)稅金及附加 ” 中的“ 營業(yè) ” 二字，就是經(jīng)營業(yè)務(wù)；而無形資產(chǎn)出售，被認為非經(jīng)營業(yè)務(wù)，因此，叫做 “ 營業(yè)外 ” 收支。 （三）報廢 如果無形資產(chǎn)預(yù)期不能為企業(yè)帶來未來經(jīng)濟利益，例如，某無形資產(chǎn)已被其他新技術(shù)所替代或超過法律保護期，不能再為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的，則不再符合無形資產(chǎn)的定義，應(yīng)將其報廢并予以轉(zhuǎn)銷，其賬面價值轉(zhuǎn)作營業(yè)外支出。 借：累計攤銷 無形資產(chǎn)減值準備 營業(yè)外支出 貸：無形資產(chǎn) 本章小結(jié) 本章應(yīng)重點掌握以下三點： 一是土地使 用權(quán)的核算，自用 —— 無形資產(chǎn)，出租或增值 —— 投資性房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房 —— 存貨（商品房成本），注意與固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和應(yīng)交稅費等內(nèi)容的結(jié)合。 二是研發(fā)支出的處理，研究支出全部費用化，開發(fā)支出區(qū)分是否符合資本化條件：不符合的費用化，符合的形成無形資產(chǎn)價值。注意所得稅的會計處理。 三是無形資產(chǎn)的后續(xù)計量，使用壽命有限的無形資產(chǎn)注意攤銷期限和攤銷方法，以及賬務(wù)處理；使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不能攤銷，每年年末應(yīng)減值測試。 第七章 投資性房地產(chǎn) 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的 確認與初始計量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 前 言 投資性房地產(chǎn)這章知識點都比較細微，綜合性不強，難度不大，但應(yīng)注意成本計量模式與公允價值計量模式變更進行追溯調(diào)整的會計處理。 本章考題都是以客觀題的形式出現(xiàn)，每年考試分值基本都是 3～ 4分。 近 4 年考情分析 單選題 多選題 總分 2020 年 2題 3分 公允價值模式下轉(zhuǎn)換、價值變動等 —— 3 分 2020 年 —— —— 0 分 2020 年 新 2題 3分 公允價值模式下轉(zhuǎn)換、確認損益和處置 —— 3 分 2020 年 原 3題 3分 成本模式下轉(zhuǎn)換、計提折舊、資本化后續(xù)支出 —— 3 分 2020 年 —— —— 0 分 知識點一：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)就是建筑物，也叫不動產(chǎn)；地產(chǎn)就是土地，準確地說，是土地使用權(quán)。企業(yè)的廠房是固定資產(chǎn)，廠房下面的土地是無形資產(chǎn)。 房地產(chǎn)可以分為兩類：一類是自己使用的，作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來核算；另一類是用于出租的，作為投資性房地產(chǎn)核算。 二、投 資性房地產(chǎn)的范圍 （一）已出租的土地使用權(quán) 注意：持有增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物，不是投資性房地產(chǎn)，而是固定資產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)一共就有 3種：其中，第 2種持有增值的土地一般比較少見，所以，投資性房地產(chǎn)，主要就是指已出租的房地產(chǎn)。 不屬于投資性房地產(chǎn)的項目：（ 1）自用房地產(chǎn)（含職工宿舍、經(jīng)營的旅館飯 店等）；（ 2）作為存貨的房地產(chǎn)，即房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房和土地（含待增值后出售的土地）。 如果一棟樓一部分自用，一部分出租，那么要分別確認；如果分不清楚的，就統(tǒng)統(tǒng)作為固定資產(chǎn)。 知識點二：投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量 一、投資性房地產(chǎn)的確認 （一）確認日期 ：租賃期開始日 ：管理當局書面決議日 ：租賃期開始日（ 空置建筑物是管理當局書面決議日） 沒有達成租賃協(xié)議之前，應(yīng)先確認為固定資產(chǎn)（簡便起見，無形資產(chǎn)略，下同），租賃期開始日之后，再確認為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)初始計量，比照固定資產(chǎn)。 （二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量 自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成（即達到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值（二者缺一不可），才能確認為投資性房地產(chǎn)。 自行建造投資性房產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認為兩項不同的 投資性房地產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出 符合確認條件的后續(xù)支出，予以資本化，比照固定資產(chǎn)的資本化后續(xù)支出（如更新改造，會提高資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的能力）；對投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的（有計劃即可，無需簽訂租賃合同），在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，且不計提折舊或攤銷；進入改擴建過程，并不通過 “ 在建工程 ” 科目核算，而將其賬面價值轉(zhuǎn)入 “ 投資性房地產(chǎn)（在建） ” 科目。 不符合條件的后續(xù)支出，計入 “ 其他業(yè)務(wù)成本 ” ，比照固定資產(chǎn)的費用化后續(xù)支出（如日常修理） 。 知識點三：投資性 房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式有兩種：成本計量和公允價值計量。但是，一家企業(yè)一個時點，只能存在一種計量模式。 一、成本模式 成本模式計量的會計處理，和固定資產(chǎn)一樣，要對房地產(chǎn)計提折舊、計提減值，確認其他業(yè)務(wù)收入或成本。設(shè)置 “ 投資性房地產(chǎn) ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)減值準備 ” 。 成本模式的賬務(wù)處理環(huán)節(jié) 會計處理環(huán)節(jié)有 5 個： （ 1）取得資產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 貸：銀行存款 （ 2）確認租金收入 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 貸：其他業(yè) 務(wù)收入 （表明副營業(yè)務(wù)） （ 3）計提折舊 借：其他業(yè)務(wù)成本（表明副營業(yè)務(wù)） 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 注：投資性房產(chǎn)計提折舊比照固定資產(chǎn)，當月增加的投資性房產(chǎn)下月開始計提折舊；投資性地產(chǎn)攤銷比照無形資產(chǎn)，當月增加的投資性地產(chǎn)當月開始攤銷。 （ 4）計提減值準備 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 注：可收回金額的確定和減值轉(zhuǎn)回規(guī)定等比照固定資產(chǎn)。 （ 5）處置 ① 確認處置收入 二、公允價值模式 采用公允價值模式有兩個條件：（ 1）所在地有活躍市場；（ 2）市場價格可以獲得。 公允價值的確定順序：（ 1）市場公開報價；（ 2）最近類似價格；（ 3）現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)既不計提折舊，也不計提減值，期末按公允價值計量，確認公允價值變動損益。 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目下設(shè) “ 成本 ” 和 “ 公允價值變動 ” 兩個明細科目。 會計處理環(huán)節(jié)有 4 個：購建資產(chǎn)、取得租金、期末計價、處置。 公允價值模式的賬務(wù) 處理 （ 1）取得 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 貸：銀行存款 （ 2）確認租金 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 貸：其他業(yè)務(wù)收入 （ 3） 期末計價 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 貸：公允價值變動損益 跌價則為反向的分錄。 （ 4）處置 ① 處置所得 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 ② 轉(zhuǎn)銷科目余額 借：資本公積 —— 其他資本公積 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 借或貸：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益 【例題】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 207 年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為 207 年 4月15日。 207 年 4 月 15 日，該寫字樓的賬面余額 45 000 萬元，公允價值為 47 000 萬元。 207 年 12月 31日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為 48 000 萬元。 208 年 6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn) ，并以 55 000 萬元出售，出售款項已收訖。甲企業(yè)采用公允價值模式計量，不考慮相關(guān)稅費。（答案金額單位為萬元） 【參考答案】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 207 年 4月 15日，存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 45 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 000 （ 2） 207 年 12 月 31 日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 1 000 貸：公允價值變動損益 1 000 （ 3） 208 年 6月，出售投資性 房地產(chǎn)： 借：銀行存款 55 000 貸：其他業(yè)務(wù)無收入 55 000 借：公允價值變動損益 1 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 000 其他業(yè)務(wù)成本 45 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 —— 公允價值變動 1 000 第三筆分錄拆分 借：銀行存款 55 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 55 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 48 000 貸：投資性房地產(chǎn) ——