家居廣場建設(shè)工程可行性研究報(bào)告(完整版)

　　

【正文】 政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為X的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專門出臺(tái)了《X鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國道饒城線的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭取3年完成，5年成為X的支柱產(chǎn)業(yè)之一。面對洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無限擴(kuò)大場地的做法，要有特色，專業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營。 (4)國際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國轉(zhuǎn)移的趨勢。 二、X家具流通市場的發(fā)展趨勢㈠、全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 中國家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長期。X家具流通市場發(fā)展現(xiàn)狀 X成氣候、成規(guī)模的專業(yè)家具流通市場僅有火車站家具城和真優(yōu)美家居廣場兩個(gè)市場。(4)質(zhì)量逐步上升。 二是市場占有率上升。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷售量，X每年的家居銷售量過10億元。城鄉(xiāng)居民收入增長迅猛，消費(fèi)升級步伐加快。按常住人口計(jì)算，人均GDP1l064元。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，X人均居住水平迅速提高。三、項(xiàng)目建設(shè)能滿足X家具產(chǎn)業(yè)廣場的需要根據(jù)《X城市總體規(guī)劃19992010》，；。二、項(xiàng)目建設(shè)是滿足X和湘西北地區(qū)家具廣場的實(shí)際需求X人民政府為了發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，采取“商貿(mào)起步，產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)”的開發(fā)思路。通過對市場需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。（與X火車站，汽車總站毗鄰）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)規(guī)劃占地25346平方米（含公用道路、綠化用地），總建筑面積約45865平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡，該項(xiàng)目總投資為6105萬元。項(xiàng)目提出的理由2001年以來，X改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，社會(huì)事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計(jì)完成投資20000多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個(gè)大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積20萬平方米。現(xiàn)有員工24人，其中具有中、高級技術(shù)職稱的管理人員15人。同時(shí)該項(xiàng)目又位于X火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨207國道、東臨皂果路、西臨市場路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場之一。此研究報(bào)告旨在通過對有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項(xiàng)目投資開發(fā)的決策依據(jù)及項(xiàng)目招商、融資的參考依據(jù)。（4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目建成后，實(shí)現(xiàn)收入10409萬元，實(shí)際收入為9977萬元，凈利潤1506萬元，%，%，%。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個(gè)臨時(shí)措施，將部分商鋪開發(fā)為經(jīng)營家具。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。年末總?cè)丝?01．05萬人，全年出生人口10779人，全年凈增人口5908人，人口自然增長率1%。根據(jù)X家具工業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2004年X最大家具的兩個(gè)流通市場銷售額為2億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達(dá)1．4億元，本地產(chǎn)品銷售額達(dá)0．6億元。2004年度全行業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值2650億元。同時(shí)一批經(jīng)銷商的隊(duì)伍已經(jīng)形成，對促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。2．X家居產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。(1)家居產(chǎn)品種類逐漸豐富。(2)產(chǎn)品開發(fā)滯后。雖然火車站家具城按照政府要求2年一批繼續(xù)經(jīng)營，但是火車站家具城因政府計(jì)劃用地內(nèi)容不變和消防因素會(huì)適時(shí)取消，遷址經(jīng)營。 (1)家具企業(yè)向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化的趨勢發(fā)展。世界家具商把目光集聚中國，今年家具零關(guān)稅，進(jìn)口家具將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前上海、廣東幾大家具展展位供不應(yīng)求，國外采購商持續(xù)增長。(3)根據(jù)X竹木資源豐富的特點(diǎn)，引進(jìn)品牌家具企業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其人均可支配收入或人均純收入在6000至7000元之間，這個(gè)階層的邊際消費(fèi)傾向居中，恩格爾系數(shù)在35％左右，其消費(fèi)正在從小康型向富裕型、從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。這個(gè)群體約為4．5億人，從市場角度看，對于家具市場而言是現(xiàn)在的目標(biāo)消費(fèi)群體，數(shù)量可觀。 (3)從X的地理位置和交通狀況分析X位于焦柳鐵路、石長鐵路、20319國道、湘北干線以及常長高速公路交匯處。從1998年末至2002年末，X凈增城市人口8．75萬人(含自然增長和機(jī)械增長)，每年平均增長1．75萬人，而2002年X凈增城市人口1．94萬人，超過平均增長數(shù)，從一個(gè)側(cè)面充分佐證了城市人口凈增長已成不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，帶動(dòng)X房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，相應(yīng)地拉動(dòng)了家具產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。 消費(fèi)群體構(gòu)成和消費(fèi)品味變化，縮短了消費(fèi)周期，增加消費(fèi)頻率，增加購買次數(shù)，家具產(chǎn)品的更新?lián)Q代步伐加快，同樣會(huì)吸引更多企業(yè)參與到X家具流通市場來，也會(huì)加大家具流通市場的流通量。其中一、二層為市場部分，整體框架結(jié)構(gòu)，未分棟，一至四區(qū)為家具經(jīng)營場所，五區(qū)為市場主入口、水電及消防配套設(shè)施和商品集中展示場所。項(xiàng)目鋪面實(shí)用率高達(dá)70％以上，為業(yè)主提供實(shí)惠。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組日常工作。四、項(xiàng)目營銷方案和銷售計(jì)劃分析 (一)、產(chǎn)品方案及價(jià)格設(shè)計(jì)“X家居廣場”項(xiàng)目分住宅部分和市場部分兩個(gè)部分，住宅部分10棟，每棟4層，共1 36套住宅，銷售均價(jià)889元／平方米； 市場部分二層，共分鋪面1 760個(gè)， 一層鋪面806個(gè)，二層鋪面954個(gè)。雖然數(shù)量不多，但是是“X家居廣場“的強(qiáng)化拓展的客戶群體。第10年投資者還可以選擇由開發(fā)商原價(jià)回購。無論是定性還是定量分析，投資者即使是按揭投資本項(xiàng)目，也有投資價(jià)值。對一個(gè)新興的市場而言，一般會(huì)經(jīng)歷一個(gè)市場培育期。（五）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃銷售計(jì)劃共分五個(gè)階段：第一階段：2004年1 2月—2004年12月， 住宅預(yù)售率50％：第二階段：2005年1月—2005年1 2月， 住宅預(yù)售率100％ 鋪面預(yù)售率20％．鋪面預(yù)租率50％：第三階段：2006年1月一一2006年12月 ， 鋪面銷售率40％鋪面預(yù)租率100％第四階段：2007年1月——2007年12月， 鋪面銷售率70％第五階段：2008年1月——2008年12月， 鋪面銷售率100％（六）、項(xiàng)目銷售計(jì)劃的調(diào)查結(jié)論截止2005年7月31日，按住戶數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售率為1 00％，鋪面認(rèn)購率1 4％，預(yù)租率49．79％。交通方便本項(xiàng)目地段交通優(yōu)勢明顯，北面緊鄰南坪路，市內(nèi)有多條公交線路經(jīng)過此地，并通往市區(qū)各個(gè)方向。第五章 建設(shè)規(guī)模、功能標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)進(jìn)度一、建筑面積和內(nèi)容，初步規(guī)劃總建筑面積45865m2，其中家具經(jīng)營商鋪29355㎡，住宅16510㎡。并使商鋪的空間有可能再劃分，同時(shí)也必須達(dá)到國家規(guī)定的目標(biāo)。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 （8）歷年最高氣壓 （9）歷年最低氣壓 （10）歷年平均相對濕度 81%（11）歷年最大絕對濕度 %（12）歷年最小絕對濕度 %（13）歷年平均蒸發(fā)量 （14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （16）歷年平均風(fēng)速 （17）歷年最大風(fēng)速 22m/s（18）歷年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE（19）歷年最大積雪深度 200mm（20）歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm③水文地質(zhì)擬建的工程項(xiàng)目場地內(nèi)有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫卵石層的孔隙潛水兩種。片區(qū)規(guī)劃X規(guī)劃局已對該地塊用地性質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定，以商居樓為主。機(jī)動(dòng)車集中停放在停車場內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理采用樁基礎(chǔ)。2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。2）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：計(jì)算負(fù)荷為1280KW（住宅按每戶6KW計(jì)，商業(yè)80W/m2計(jì)，），擬設(shè)置2臺(tái)600KVA箱式變壓器，%，管線埋地敷設(shè)。燃?xì)獠捎贸鞘泄艿烂簹夤夥绞健＃?）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由X光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23個(gè)電視用戶盒。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。現(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前X同類建筑單位工程造價(jià)。根據(jù)本項(xiàng)目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“X家居廣場”的月租對比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。在做敏感性分析時(shí)，如果繼續(xù)考慮下降10%的話，銷售均價(jià)為1983元/平方米，低于X家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷售均價(jià)2000元/平方米，與X家具產(chǎn)業(yè)園的銷售事實(shí)不符。目前，其價(jià)格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動(dòng)力。因此，2004年商品房價(jià)格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，土地交易價(jià)格則漲勢不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國家取消了相當(dāng)部分的收費(fèi)項(xiàng)目，但土地價(jià)格仍將呈上升趨勢。而空置的商品房主要是往年開發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計(jì)不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。二、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤總額58萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。雖然目前X房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，但價(jià)格平穩(wěn)，銷售也相對穩(wěn)定，隨著國家采取的宏觀調(diào)控政策的初見成效。從X目前房地產(chǎn)市場來看，施工量年年攀升，%，%。大片舊城區(qū)房屋改造，拆遷戶求購房屋增多。與去年同期比，%。①當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為121萬元,.②當(dāng)銷售收入上升10%時(shí),%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為516萬元,。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業(yè)鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業(yè)鋪門面實(shí)際銷售收入：8026萬元根據(jù)本項(xiàng)目的銷售策略，投資者購買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷售均價(jià)降價(jià)24%，實(shí)際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節(jié)第三點(diǎn)項(xiàng)目營銷策略的可行性分析):根據(jù)“X家居廣場”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計(jì)總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計(jì)總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項(xiàng)目計(jì)算期銷售費(fèi)用約為180萬元項(xiàng)目計(jì)算期管理費(fèi)用約為90萬元項(xiàng)目計(jì)算期銷售期間財(cái)務(wù)費(fèi)用300萬元.經(jīng)營稅金及附加：%計(jì)算,約為572萬元。本項(xiàng)目一層商鋪降價(jià)前的銷售均價(jià)為5200元/平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)為3952元/平方米。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。2004年8月至2005年1