市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告[001]-wenkub.com

　 　

【正文】 第二：消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。（4）2004年二手房市場(chǎng)將繼續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)理性發(fā)展的可能性增大。2. 2004年市場(chǎng)環(huán)境及房?jī)r(jià)趨勢(shì)基本判斷：（1）從微觀市場(chǎng)表現(xiàn)分析，2004年商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，但需求量也會(huì)增長(zhǎng)，供求關(guān)系不會(huì)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折，但在有些區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)量大于需求量從而出現(xiàn)區(qū)域性供過于求的局面。6. 開發(fā)商保利因素——樓盤品質(zhì)化傾向 隨著房地產(chǎn)的金融政策的變化，對(duì)開發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目的實(shí)力要求有提升趨勢(shì)，為了保持較高的利潤(rùn)，開發(fā)商在提升樓盤品質(zhì)的同時(shí)提升房?jī)r(jià)已成為普遍做法。5. 城市化戰(zhàn)略與房?jī)r(jià)水平——地區(qū)中心效應(yīng)顯現(xiàn)南京市正積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，到2005年，南京城市化率將達(dá)到65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規(guī)劃的逐步落實(shí)，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進(jìn)一步鞏固，中心城市地位拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈，是世界制造業(yè)的中心。如某種建筑用鋼材上漲1200元/噸，達(dá)到3400元/噸，增長(zhǎng)幅度超過50%。投資消費(fèi)心理的形成機(jī)制——受到高額投資回報(bào)的誘惑以及其它投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)加大的影響，居民進(jìn)行物業(yè)投資的心理日趨成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)的推陳出新，通過賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新以及轉(zhuǎn)按揭買新等方式，通過銀行商業(yè)貸款的多種投資理財(cái)形式、購(gòu)置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來越多的普通市民所認(rèn)可。由于有各類特色產(chǎn)品的供給，2003年是南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資型物業(yè)形成氣候的一年。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最直接的后果是收入增長(zhǎng)，購(gòu)、換房成為可能與時(shí)尚，間接地拉動(dòng)房?jī)r(jià)。2000年至2003年，南京市實(shí)現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新大三件耐用消費(fèi)品（電腦、轎車、商品住宅）時(shí)代——到來了。2. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)者信心——價(jià)格支撐面之一%， 同時(shí)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)張和以城市為中心的消費(fèi)變革正在進(jìn)行中。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：%，嚴(yán)重供不應(yīng)求，需求35005000元/平米價(jià)位段的占40%，供求基本平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡，需求5000元以上/%，%，屬于嚴(yán)重供大于求。目前南京市市區(qū)住宅租賃價(jià)格約2030元/平米/月，商住寫字樓租金水平比較穩(wěn)定約為4080元/平米/月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實(shí)際品質(zhì)影響，差異較大，但總體投資收益偏低。從樓面地價(jià)的統(tǒng)計(jì)來看，%。這個(gè)價(jià)格水平在目前選址的地塊附近大約有500800元/平米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2004年南京市中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房新開工規(guī)模將達(dá)到210萬平方米，全年將完成180萬平方米，總量幾乎是2003年的3倍，也就是說，2004年中低收入家庭和拆遷戶家庭購(gòu)得中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的比例將大大增加，形成二手房?jī)r(jià)格與新商品房?jī)r(jià)格的這一主要壓力源將在2004年有所緩解。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價(jià)格漲幅基本與新商品房?jī)r(jià)格漲幅同步，對(duì)于城中生活品質(zhì)較高的某些地段設(shè)施完善的二手房?jī)r(jià)格在過去一年里上漲了1000元以上/平米也已不是特例。5. 存量房（即二手房）價(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)2003年112月二手房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個(gè)區(qū)域二手房均價(jià)仍然遙遙領(lǐng)先，均在4000元/平米以上，較上半年，河西二手房?jī)r(jià)格上漲約200元/平米，二手房均價(jià)在35004000元/平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個(gè)片區(qū)，城北地區(qū)價(jià)位升幅較大且成交活躍，主導(dǎo)因素是地鐵通車在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價(jià)盆底區(qū)域，僅為2960元/平米。本期70指數(shù)項(xiàng)目跟蹤的南京市典型商鋪銷售狀況平穩(wěn)，一方面說明市場(chǎng)對(duì)接受投資型產(chǎn)權(quán)商鋪的模式有一定的等待期，一方面也說明近期炒商鋪的大筆游資沒有沖擊南京商鋪市場(chǎng)。4. 分物業(yè)商品房?jī)r(jià)格水平分析根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。從2003年全年來看，南京市商品住宅均價(jià)漲幅超過20%的樓盤數(shù)不勝數(shù)，各片區(qū)房?jī)r(jià)普遍上漲1000元/平米左右，領(lǐng)漲片區(qū)是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯，2003年商品住宅價(jià)格飛漲的主導(dǎo)因素是供求關(guān)系的力量拉升和樓盤品質(zhì)化傾向的提升。從1998年至今，南京房?jī)r(jià)一直維持著高速增長(zhǎng)，已經(jīng)超過了收入增長(zhǎng)速度。比較10月價(jià)格，南京市商品房總均價(jià)及所有大片區(qū)均價(jià)都呈上漲態(tài)勢(shì)，上漲幅度比較如下表。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年南京市在目前中國(guó)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的重要地位開始顯示，在加入WTO之后的形勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期都是平穩(wěn)健康的。參考近期中房指數(shù)公布的北京、上海、重慶等7大城市住宅綜合指數(shù)數(shù)據(jù)（見下表）從漲跌點(diǎn)數(shù)上比較，全國(guó)平均漲幅較低，南京市屬于城市發(fā)展速度領(lǐng)先、漲幅較大的城市，比較抉策地產(chǎn)南京市70指數(shù)的行情，說明南京是2003年第四季度的長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的代表城市。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2003年112月度的70指數(shù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)全線上升，再加上接近年關(guān)，市場(chǎng)上準(zhǔn)現(xiàn)房供應(yīng)比例有一定量的增加，帶動(dòng)了整體商品房?jī)r(jià)格的上升。相關(guān)研究詳情將公布在抉策南京70指數(shù)的定期報(bào)告中。第三節(jié) 價(jià)格研究本期價(jià)格研究根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心從2003年8月開始推出的70典型樓盤價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)，我們對(duì)年度南京市70家典型樓盤銷售狀況進(jìn)行連續(xù)性跟蹤分析，從市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格、銷售變化率等得出價(jià)格指數(shù)，從價(jià)格層次、供需狀況等多方面研究2003年南京市商品房市場(chǎng)價(jià)格特征。2004年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達(dá)到120萬平方米以上，預(yù)計(jì)2004年河西商品房上市面積150萬平方米，在2003年基礎(chǔ)上翻番。繼續(xù)建設(shè)景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等6片經(jīng)濟(jì)適用房，2004年底將竣工面積120萬平方米以上；建設(shè)仙鶴門、幕府西路、南灣營(yíng)、宋家洼等中低價(jià)商品房，當(dāng)年完成90萬平方米。由于房地產(chǎn)從動(dòng)工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年內(nèi)完工交付使用；此外南京計(jì)劃今年新開工住宅面積1000萬平方米，按照南京市2004年城市規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)寧南、長(zhǎng)巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計(jì)將達(dá)到900萬平方米。5. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的時(shí)候，單價(jià)是重要的因素，但毫無疑問，消費(fèi)者的選擇還要受到總價(jià)的制約。數(shù)值小于1，說明該樓型市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該樓型市場(chǎng)供給過剩。因此進(jìn)一步結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更多問題。數(shù)值小于1，說明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過剩。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)大盤在開發(fā)，但2003年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合我中心會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房需求數(shù)據(jù)，得出2003年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。
2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。除此以外，2003年全年共劃撥9個(gè)片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，將有效的緩解部分低收入家庭的購(gòu)房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場(chǎng)還將繼續(xù)高速發(fā)展。價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。—2003年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2000 / 2001 122% 2002 536% 2003 281% 3. 2003年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，存量房（即二手房）市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。但是2003年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。圖2—1 歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長(zhǎng)率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從1999年以來，投資增速不斷上升。2003全市批準(zhǔn)上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2002年數(shù)據(jù)持平。一、2003年市場(chǎng)供給總量1. 商品房開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì)3500元/平米以下的期望比例趨于下降。由于高層、小高層的供給比例較高，購(gòu)房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者較能夠容忍對(duì)樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。
城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年各季度購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示：圖14 2003年各季度片區(qū)市場(chǎng)容量比較圖圖表顯示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。除了由于總體上供應(yīng)不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在著不平衡狀況。歷年的商品房成交面積和增長(zhǎng)率如圖所示：圖13 1996年—2003年商品房成交面積和增長(zhǎng)率示意圖從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長(zhǎng)速度屢屢創(chuàng)造紀(jì)錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的需求支撐。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對(duì)低迷，大約是住宅投資的一成，%。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2003年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易3萬余件，交易金額近130億元，交易面積超過400萬平方米。按照戶均購(gòu)房面積75平方米計(jì)算，2003年南京市存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在85萬平米。2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，總需求面積為170萬平米。在購(gòu)房者中所占比例各季度變動(dòng)不大，在20%左右。2. 投資者比例波動(dòng)較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購(gòu)房需求受到其他購(gòu)房者的心理影響甚大。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，因此拆遷購(gòu)房的比例與上半年相比下降比較大。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2003年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為850萬平方米，存量房市場(chǎng)容量為550萬平方米，2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為1400萬平方米。本節(jié)市場(chǎng)容量主要分析了2003年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房的總需求量，即市場(chǎng)的有效潛在需求量。此外拆遷新法規(guī)的實(shí)施也使拆遷成本大幅上升。特別是價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡狀況比較明顯，中低價(jià)位商品房供不應(yīng)求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過于求。盡管2003年土地供應(yīng)達(dá)到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會(huì)很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長(zhǎng)較慢。四、報(bào)告摘要房地產(chǎn)需求上升勢(shì)頭強(qiáng)勁2003年南京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘繛?400萬平方米，其中商品房的市場(chǎng)容量為850萬平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米。具體來說，可提供幾個(gè)層面的相關(guān)服務(wù)：數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場(chǎng)總體特征監(jiān)測(cè)、數(shù)據(jù)定制，時(shí)間段內(nèi)分類項(xiàng)目營(yíng)銷監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，個(gè)案分析報(bào)告；專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)環(huán)境專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，時(shí)間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報(bào)告，營(yíng)銷環(huán)境及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究即市場(chǎng)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，地區(qū)消費(fèi)環(huán)境及發(fā)展動(dòng)態(tài)分析、消費(fèi)者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品空缺及市場(chǎng)機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。三、延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯。消費(fèi)者調(diào)查——通過對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，在了解購(gòu)房會(huì)員即準(zhǔn)購(gòu)房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費(fèi)者購(gòu)房需求、購(gòu)房行為特征及其變化趨勢(shì)。需求決定供給。2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報(bào)告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場(chǎng)七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)行說明：（1）購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員俱樂部建立于2001年中，截至2003年底已經(jīng)擁有會(huì)員13585名，這些會(huì)員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實(shí)際購(gòu)房需求的準(zhǔn)購(gòu)房者。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是比較復(fù)雜的，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在初級(jí)階段，高增長(zhǎng)的同時(shí)，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，隨著市場(chǎng)的成長(zhǎng)發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會(huì)逐步消失。供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。 2003年的歲末