市房地產市場研究報告[001](編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 房地產產品的供給情況。一、2003年市場供給總量1. 商品房開發持續增長 房地產開發投資作為南京固定資產投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產市場持續升溫，使開發投資年年上升，而且出現加速趨勢。2003年的全年房地產開發投資額創出歷年的最高紀錄，%。房地產開發投資中，%；，%；，%。，其中新開工面積780萬平米，與2002年相比下降了10%。2003全市批準上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區為368萬平方米，與2002年數據持平。表2—1 1995—2003年房地產開發投資、面積等指標一覽表年份 房地產業直接指標 固定資產投資(億元) 房地產開發投資（億元） 住宅開發投資（億元） 房地產施工面積（萬㎡） 住宅施工面積(萬㎡) 房地產竣工面積（萬㎡） 住宅竣工面積（萬㎡） 住宅交易面積（萬㎡） 1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2000 2001 111 1053 2002 2003 從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產投資占固定資產的比例保持在24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產開發投資基本上和固定資產投資同步增長。從這個角度看，南京房地產的投資并不能說是過熱。此外，住宅開發投資占房地產開發投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產高速發展的步伐，甚至出現投資下滑現象。圖2—1 歷年房地產開發投資、面積增長率示意圖從上圖可以看出，南京房地產投資屢屢創造高潮，特別是從1999年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2001年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現得相當平穩，維持在10%以下，不過由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭非常強勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現負增長的現象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現象。開發投資從99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明2004年的商品房供給將會有大的增速。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發育、完善土地市場建設、規范土地市場交易起到了積極作用。但是2003年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發商，而且不少實力非凡的外地房地產巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區已經基本沒有空置土地可供出讓開發，而通過轉手交易得到的地塊價格漲幅較大。土地是開發商生存和發展的基本條件之一，自2000年以來，南京房地產市場交易日益火爆，需求高速增長。然而土地供應量增長的速度跟不上房地產開發建設需求增長的速度，土地的供應不足導致目前土地市場的火爆。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應量。2003年經營性項目土地出讓面積出現前所未有的增長，采用招標、其中市區（不含江寧、浦口和六合）轉讓面積62幅，，幾乎是前三年轉讓土地的三倍。表2—2 2000年172?！?003年南京城區土地轉讓面積和金額一覽表年份 轉讓面積（萬平米） 轉讓面積增長率 轉讓金額（億元）2000 / 2001 122% 2002 536% 2003 281% 3. 2003年存量房供應狀況從整個房地產市場來看，存量房（即二手房）市場表現最為活躍。房地產中介公司如雨后春筍般地出現，大有賽過超市、銀行之勢。由于商品房價格不斷走高，供應無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導致一部分購房者購買存量商品房。2003年存量房交易全面超過商品房，，%%，交易面積達到429萬平方米，存量房交易各項指標均有大幅增長。價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現退出市場，存量房的供應量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2003年底，存量房供需形勢發生逆轉，整個存量房市場供大于求。，相應存量房的交易量不斷上升，2003年存量房交易面積、件數均超過了商品房。隨著存量房的供應不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據發達國家房地產業發展的經驗，在一個成熟的房地產市場，其商品房、存量房市場的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場還將繼續高速發展。4. 經濟適用房和中低價商品房開發建設情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。南京城鎮居民的2003人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入水平，讓他們購買均價在4000以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因為關系到社會穩定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。而房地產業是國民經濟的支柱產業，這幾年的投資高速增長，房地產業功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時間內不太可能，因為房地產業出現大幅波動是各方面都不愿意看到的情景。因此經濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產市場平穩發展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經濟適用房建設速度在2003年驟然加快，2002年全市僅僅開工建設20萬平方米經濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個片區近600畝規劃土地用于經濟適用房建設，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。盡管2003年經濟適用房建設力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，預計2004年拆遷量將達到4萬戶。除了經濟適用房的建設力度應加大加快以外，也應加大建設位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2003年房地產供應結構以及供需分析1. 2003年南京市房地產市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右，本常規研究報告僅研究商品房的供需狀況。根據南京市房產管理局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。盡管2003年全年南京房地產市場總量上供不應求，但是仍然存在著結構性矛盾。局部片區房地產市場供需狀況比較緊張，排隊購房現象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現象。隨著二級市場的高速發展以及各種鼓勵政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度，以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產開發的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應求的房地產市場狀況得到改變。
2. 各區域供需結構分析在對南京商品房供需結構的統計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結構是否平衡，判斷各片區的供需狀況。片區容量供需比：該片區內總供給面積與在該片區內總需求面積之比。數值小于1，說明該區域市場供不應求，數值大于1說明該區域市場供給過剩。2003年盡管全年供需基本平衡，但是在區域供需結構不平衡狀況最突出的表現在各片區的供求不平衡現象上，通過比較各片區供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區市場狀況，避免造成資源的浪費。根據決策地產研究中心的70典型樓盤數據庫對南京樓盤銷售狀況的監測資料，結合我中心會員數據庫購房需求數據，得出2003年南京市各片區商品房供需狀況。圖22 2003年各片區供需結構比例圖抉策地產研究中心數據顯示，2003年各片區房地產市場中，產品供需基本平衡的片區為城中區。城東、城北片區供不應求，城南片區，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區為江寧和河西片區。江寧片區由于前幾年土地供應比較充足，商品房供應量比較大，表現為市場壓力區，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產市場的熱點，有數個大盤在開發，但2003年能夠上市表現為供給的仍占少數，憑借自身的優勢河西片區需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。隨著供應的增加，河西片區的供需矛盾突出狀況在2003年發生了一些變化，如圖。圖23：2003年河西片區全年供需比走勢圖 2003年底，河西土地供應大幅上升，同時奧體中心片區樓盤開始全面啟動，有數個大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀況有所緩解。3. 價格層次供需結構分析毫無疑問，無論消費者還是開發商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結構同樣存在結構性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內總供給面積與該價位檔次內總需求面積之比。數值小于1，說明該價格層次市場供不應求，數值大于1說明該價格層次市場供給過剩。根據抉策地產研究中心樓盤數據庫及購房會員數據庫數據統計如下：圖24 價格層次供需結構圖（單位：元/平米）抉策地產研究中心數據顯示,中低檔價位區間商品房供不應求，3500元以下/平米價位段區間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價位段區間為供給過剩區，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/平米區間價位段區間的商品房中，除了在江寧和江北片區有供給外，其它片區基本沒有供給。但是這個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。因此進一步結合購房者購房意向地區指標進行交叉分析，我們就會發現更多問題。下面以3500—5000元價位區間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價位區間區域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價位段區間供稍小于求，但如果分區域考察就會發現在這個價位區間上城南和城北片區供應大于需求的比例較大，出現結構性過剩的不平衡現象。4. 樓型供需結構分析利用抉策地產研究中心數據對樓型供需結構進行分析。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數值小于1，說明該樓型市場供不應求，數值大于1說明該樓型市場供給過剩。根據抉策地產研究中心樓盤數據庫及購房會員數據庫數據統計如下：圖2—6 樓型供需結構圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預示多層樓型的價格將要繼續堅挺；在高層區域中，表現為市場供給過剩，這部分樓盤的銷售壓力將會比較大；別墅區供給稍微過剩；小高層區域供需基本達到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價在商品房成本構成中比例較高，只有建設高層建筑，才能降低單位建筑面積所分攤的土地費用。因此高層、小高層樓型的市場供給較多，特別是在城中一些地價很高的區域，這與消費者的消費習慣心理有些差距，導致供需不平衡。5. 商品房總價與區域供需交叉分析消費者在購買商品房的時候，單價是重要的因素，但毫無疑問，消費者的選擇還要受到總價的制約。消費者對于不同區域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區間上總體供不應求，如果結合區域進一步進行交叉分析，就會發現市場的結構性過剩。根據抉策地產研究中心樓盤數據庫及購房會員數據庫數據統計如下（僅列舉河西、城中、城南和江寧）：圖2－7 商品房總價與區域交叉供需比例圖（總價單位：萬元/套）如圖所示， 市場中單套總價30萬以下的商品房基本供不應求，其中河西片區供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒有其他類型供給；單套總價3060萬區間上的商品房江寧片區供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價60萬以上的商品房區間四個區域都供大于求，其中江寧地區供給與需求相差比較大。三、2004年南京市商品房供給總量分析1. 商品房2003年南京房地產施工面積為1255萬平方米，比2002年增長38%。由于房地產從動工之日起一般在一年之內可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年內完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000萬平方米，按照南京市2004年城市規劃，將重點建設寧南、長巷、河西、仙林幾大片區，再加上今年開工建設并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計將達到900萬平方米。2003年，南京市存量房、商品房的交易量相當，并且存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢，其它城市如北京上海的房地產市場中存量房交易量都已經或有趨勢超過商品房，因此2004年的存量房供給量和交易量應和商品房相當。2. 經濟適用房按照政府的規劃，2004年要繼續加大經濟適用房和中低價商品房的建設力度和規模。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區的危舊房改造，共約26片，50萬平方米。繼續建設景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等6片經濟適用房，2004年底將竣工面積120萬平方米以上；建設仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房，當年完成90萬平方米。這樣2004年的經濟適用房和中低價商品房的供給量將達到210萬平方米，按照戶均75平方米計算。3. 片區狀況分析2005年的“十運會”日益臨近，由于開發商擔心河西的房地產市場會出現北京亞運會之后的亞運村地區房地產市場長期低迷狀況，2004年河西特別是奧體中心附近將會出現樓盤放量供應的現象。規模達到41萬平方米的超級大盤金馬酈城已經開始發售，占地100公頃的奧體新城也將在04年春開盤，除此之外，2004年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明城市、雨潤項目、四季仁恒、萬達項目等等，推出的住宅小區規?；旧隙?