市房地產市場研究報告[001]-資料下載頁

　　

【正文】 米，全年將完成180萬平方米，總量幾乎是2003年的3倍，也就是說，2004年中低收入家庭和拆遷戶家庭購得中低價商品房、經濟適用房的比例將大大增加，形成二手房價格與新商品房價格的這一主要壓力源將在2004年有所緩解。2004年南京市經濟適用房價格：由于經濟適用房旨在解決低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，因此上浮的幅度不會太大，預估應在每平方米150元左右。近期正式拉開申購序幕的南營灣地塊樓盤售價采用了每平方米2600元的政府定價，而南京保障拆遷補償款在20萬元以下、住房困難家庭的第二幅中低價商品房用地——幕府西路地塊順利掛牌出讓，市場限價為3100元/平米。2003年南京中低價商品房樓盤的可售面積平均價格標準確定在每平方米26003200元。這個價格水平在目前選址的地塊附近大約有500800元/平米的價格優勢。2003年中低價商品房對南京市各片區商品房均價的拉低效應尚未顯現，但其在近兩年內中低價商品房供應放量的可能性是影響未來南京房價走勢的重要因素之一，近期有關數據顯示，2004年經適房、中低價商品房的供應比例將占新建商品房總量的20%左右。7. 土地價格水平分析表32 南京近四年土地出讓價格統計年份 成交均價(萬元/畝)2000 1932001 1872002 2292003 281 2003年以來，南京市土地出讓與成交價格升幅較大，根據統計，各類建設用地平均每畝出讓價格已達281萬元。2003年，南京市土地供應量較上兩年加大許多，統計數字顯示，2003年以來，是2002年的8倍，雖然土地供應量放量但土地價格仍然節節攀高。從樓面地價的統計來看，%。圖38 2002003年南京市各片區樓面地價比較 根據相關數據資料，2003年南京市土地出讓樓面均價達2124元，比2003年上漲近150元/平米。2003年城東片區由于出讓位置較偏的地塊所占比例較高，樓面地價平均值有所下降，而城中、河西區的天價地塊較大幅度拉升了兩個片區2003年均價，城中拍賣地塊由于商業用地比例較高所以樓面地價較高，總體上2003年南京市拍賣地塊中住宅用地比例較高樓面地價增長較快。8. 房地產三級市場——租賃市場價格水平分析從房屋售價和租價比來看南京市房地產租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數據對房地產投資有一定參考意義。目前南京市市區住宅租賃價格約2030元/平米/月，商住寫字樓租金水平比較穩定約為4080元/平米/月，別墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實際品質影響，差異較大，但總體投資收益偏低。參考數據：地區住宅房價租金比統計地區 商品房均價（元/平米） 房價租金比北京 7500 100：1上海 5500 150：1廣州 4000 160：1南京 4400 210：1與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場結構性供給失衡現象比較明顯，中高檔供給相對過剩，小戶型、中低檔產品供不應求，抉策地產研究中心將在2004年開始分物業類型月度租賃行情監測，詳情將公布在我中心月度監測報告中。二、2003年度南京市商品房價格因素及相關分析圖39 2003年度南京市商品住宅期望單價份額與實際供給份額比較圖 供需結構性失調主要表現在市場供應的商品房的單價、總價、區域供給與實際價位、區位需求之間的差異。本期抉策地產研究中心消費者調查數據顯示，居民對房價的期望值與市場價差距甚遠。調查總體對每平方米的價格預期如下：%，嚴重供不應求，需求35005000元/平米價位段的占40%，供求基本平衡，但區域供給結構失衡，需求5000元以上/%，%，屬于嚴重供大于求。結合片區實際供給，2003年全年，南京市商品房價格供應的結構性失調現象較為突出，在需求量較大的區域，單價普遍高于消費者期望水平，消費者不得不購買期望單價水平以上的商品房，房價由此節節升高。供需結構性失調也表現為總價供應與需求的結構性矛盾，2003年南京市二手房、經濟適用房、中低價商品房的供應嚴重不足，在新建商品房中，由于樓盤項目中大套型、單套面積在120平米以上的產品比例較高，造成單價低而總價高的商品房供應較多，在有的區域存在供應大于需求，而大多數單價較高的商品房總價更高，個別單價高、套型小、總價相對較低的酒店式公寓項目日前受到市場的追捧，例如許多購房者不得不舍棄近郊價優，但總價較高的大套型新商品房而購買總價較低的市區小套型二手存量房，二手房價格由此攀升強勁，甚至直追新商品房單價，諸多表現說明，目前南京市商品房市場的價格攀升形式與總價供需失調有關。另外，2003年全年南京市房價供需結構性矛盾表現還有，市場供應的商品房與消費者對樓盤學習、生活品質等的需求不合，在城區學區好的地段，新建商品房的供給奇缺，導致區域房價水漲船高。2. 經濟增長及消費者信心——價格支撐面之一%， 同時，國內市場的迅速擴張和以城市為中心的消費變革正在進行中。據有關國際機構調查，目前消費者信心指數達到歷史較高水平，反映了中國經濟的強大動力。消費者高度樂觀的情緒主要來自對國民經濟、固定收入、生活質量的信心。近幾年南京的恩格爾系數已達40%以下，這個數據表明目前南京經濟已進入消費高增長與變革的小康階段。2000年至2003年，南京市實現商品住宅的銷售額以年平均30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現同步增長態勢，新大三件耐用消費品（電腦、轎車、商品住宅）時代——到來了。南京正處在房地產發展的高增長時期——南京是省會城市，人口集中，經濟發達，人們的生活水平近年提高較快，對住宅的需求量大。國外經驗證明，當一個地區城市化水平達到40%以上，該地區的住宅產業將會快速發展，而南京現在城市化水平約為45%。另據世界銀行統計，當一個國家人均GDP達到600－800美元之間時，住宅產業將也進入高速增長階段；達到1300美元時，進入穩定的快速發展階段；超過1500美元時，住宅建設投資占GDP的比重將達到頂峰，而南京目前人均GDP約在2000美元左右。經濟增長最直接的后果是收入增長，購、換房成為可能與時尚，間接地拉動房價。3. 投資拉動——價格支撐面之二投資拉動效應主要體現三個方面：投資型物業形成、投資型購房比例的增長、投資心理的形成。投資型物業形成——南京市2003年上市的投資型物業超過前幾年的總量，例如小戶型物業特別是小戶型酒店式公寓成為熱點，小戶型回收比較穩定風險較小，市場對小戶型住宅、商住兩用型商品房的需求越來越大。商鋪、商住兩用樓、小戶型酒店式公寓是2003年投資型物業的市場重點，產權式固定回報率返租模式成為2003年推廣較為廣泛的模式，而旅游型房產也有升溫跡象。由于有各類特色產品的供給，2003年是南京市房地產市場投資型物業形成氣候的一年。投資型購房比例的增長——統計數據表明，2003年全市個人購房貸款量大幅度上升，，%%。其中個人住房貸款余額與年初相比增幅為55%。抉策地產研究中心數據顯示，2003年四季度購置新商品房的投資型業主占總量的20%以上，購置二手房的投資型業主占總量的30%以上的，是2002年的一倍左右，特別值得注意的是其中外地購房者的比例約為40%左右，這個比例說明城市化進程在吸引投資方面的效應顯現，南京沿江經濟帶的輻射及影響吸引了大批外來置業人群，在本地普通中低收入者買不起房，短期內供需結構性失調狀況尚未改觀之前，投資型購房比例的增長是2003年房價上漲的重要支撐面。投資消費心理的形成機制——受到高額投資回報的誘惑以及其它投資回報風險加大的影響，居民進行物業投資的心理日趨成熟，隨著房地產市場服務業務的推陳出新，通過賣舊買新、押舊買新、租舊養新以及轉按揭買新等方式，通過銀行商業貸款的多種投資理財形式、購置第二套住房作為投資的觀念興起已為越來越多的普通市民所認可。4. 商品房直接成本的上升帶動房價上漲土地成本——以2003年南京市實際出讓土地樓面地價計算，商品房開發中土地成本已占商品房總價的50%左右，土地價格漲幅較大是帶動2003年房價上升的直接動力。2003年以來土地供應量逐步上升將在一定程度上緩解了房地產市場土地供求關系緊張的問題，對平抑房價有一定的作用，但另一方面只要一二級市場存在供求矛盾，在市場大勢平穩的狀態，房價將與土地價格同時上行，因為土地是稀缺資源，城市化進程中將消耗大量的土地，很長一段時期南京市土地資源仍將處在供不應求階段。建材大漲價——2003年建筑原材料上漲行情一直持續，價格普遍上漲20%40%，按建筑原材料漲幅至少二成計算，建筑原材料上漲導致建設成本提高20%，將導致總成本增長7%。如某種建筑用鋼材上漲1200元/噸，達到3400元/噸，增長幅度超過50%。其他如水泥、沙子、石子、混凝土等所有蓋樓用得著的建筑施工原材料價格全部上漲。建安成本提高使得開發商被迫升價，建材原料價格的上漲是導致樓價上漲的直接因素，建材成本的提高，使房屋開發的成本每平方米增加100200元，開發商成本壓力增大，會導致樓價合理性上升，但2003年8月以前開發的商品房沒有受建材漲價的影響，因此開發商不會對其大幅度提價，而8月以后開發的產品也不會在春節前后上市，根據抉策地產研究中心數據監測，2003年春節前后樓價上調的幅度不會太大。另外，樓盤景觀設計費用和營銷造費用比重增加較快已達到300400元/平米的水平，而且這一部分成本增加的趨勢較為明顯。5. 城市化戰略與房價水平——地區中心效應顯現南京市正積極推進城市化進程，到2005年，南京城市化率將達到65%， 意味著需要大量新建住宅；隨著交通規劃的逐步落實，南京都市圈的形成，中心型城市地位將得到進一步鞏固，中心城市地位拉動房價上漲；隨著京滬高速鐵路的修成，上海、南京、杭州形成的三小時的經濟圈，是世界制造業的中心。長江經濟圈的地理位置決定了南京市未來城市發展的速度將會更快。近期沿江大開發戰略已直接拉動南京市河西、江北、城北等片區房價上漲。2003年后，南京市城市化戰略與房價水平已成為密切相關因素。6. 開發商保利因素——樓盤品質化傾向 隨著房地產的金融政策的變化，對開發商運作項目的實力要求有提升趨勢，為了保持較高的利潤，開發商在提升樓盤品質的同時提升房價已成為普遍做法。7. 拆遷新法等政策影響 拆遷新法的直接效應在于地級的躍升，導致2003年四季度直接拉動了南京市二手房均價200元左右/平米，可以預見在2004年，這一政策對新建商品房開盤價的影響將超過對二手房價格的影響。以上對影響近期南京市房價的相關因素分析，是從多角度對房地產市場價格狀況及走勢進行的研究，目前的各項相關數據顯示，短期內南京市房價的變動將相對穩定。三、南京市房價展望1. 2003年房價總體特征2003年南京國民經濟進入了新一輪發展周期，基建投資急劇擴張拉動了貸款的快速增長，城市建設步入了高峰期，沿江開發、老城改造、十運會場館建設、地鐵、秦淮河整治、三橋、塞虹橋立交等數億元以上投資大項目不斷涌現；房地產開發持續升溫擴大了信貸資金的需求，消費層次明顯提升促進了消費信貸業務的發展，良好的宏觀經濟環境、中心城市地位、居住環境要求逐漸提高、住宅產品升級換代、外來的購買力的持續強化，市區土地資源緊缺、舊區改造進程等諸多推進因素，不可避免的造成南京市2003年房價飚升。2. 2004年市場環境及房價趨勢基本判斷：（1）從微觀市場表現分析，2004年商品房供應量增長較快，但需求量也會增長，供求關系不會發生根本性轉折，但在有些區域可能會出現供應量大于需求量從而出現區域性供過于求的局面。（2）諸多宏觀經濟表現顯示，2004年南京市房價上漲可能性較大。從經濟發展角度分析，2000年以來房地產業已成為拉動GDP的重要因素，政策面鼓勵房地產業的持續平穩增長；從消費走向來說，住宅標準提高與家庭大件耐用消費增長、商品房消費增長直接帶動其它行業增長趨勢明顯；從城市發展階段性規劃來說，住宅人均面積達到小康化標準是各地政府的追求。（3）房地產產品品質化與多元化時代到來。（4）2004年二手房市場將繼續繁榮，房價理性發展的可能性增大。2004年商品房供求關系不會發生根本性轉折——南京已公布的2004年拆遷量可見，整體數量超過2003年，今年將出現更多的購房者；南京作為長江中下游區域中心城市，對外有一定的輻射及影響力，這就決定了南京會吸引大批外來創業者，而這部分人群就構成了2004年南京房地產市場的潛在購房者；自去年開始，市政府為解決貧困戶及收入較低的拆遷戶居住問題，啟動了“三房”工程，中低收入階層住房問題備受關注，從已公布的2004年建設計劃來看，此“三房”的總體供應量不會少于200萬平方米，中高檔商品房所占比例會下降，經濟適用房所占比例會上升；南京市2004年將達到人均住宅建筑面積24平方米。房價走勢影響面分析——第一：政策綜合力量（國土資源部45文件、央行121文件、國務院18號文）出臺會導致房地產價格會繼續上漲。首先政策面對房地產行業規范化的要求將使房地產產品的實際供給減少，因為進入房地產開發行業的門檻提升了，所以2004年房地產的價格下行可能性很小；其次房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢，城鎮化進程加快、外來人口增長等因素，將增加房地產市場需求。第二：消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。隨著居民消費觀念的變化，換購住房的需求逐年增長且增幅較大；第三，城市發展帶來的需求，拆遷安置、城市危舊住房改造、城市基礎設施建設產生的購房需求量將保持穩定的增長；第四，政府在2004年對房地產市場的發展將起推動作用，同時為了控制房產泡沫的出現，將會出臺一系列政策，如抑制炒房的相關政策等。房地產產品品質化與多元化趨勢——由于上一個發展時期南京市如全國許多城市一樣涌現一大批了同質化很嚴重的樓盤，而在未來真正有獨特優勢的樓盤才能適應新形勢，避免被市場所淘汰，良性競爭提升樓盤品質才是未來的發展之路，地產商將不可避免地出現分化，未來的區域市場帶動效應將不復存在，具有獨特賣點的個盤發展將成為市場亮點，對潛在需求的開發與引導，通過產品差異化和理念創新來滿足，成為開發商占領市場先機并在競爭中取勝的有效途徑；隨著行業利潤不斷降低和市場環境的變化，行業格局將重新洗牌，市場將通過競爭的方式將一些地產商淘汰出局，在競爭良性發展的范圍之