青年家園可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 二、本項目收入主要為銷售收入 銷售收入 =可售房 地產產品的數量179。就是做到：融資風險小，融資成本低，融資渠道和融資方式可 40 行。 本項目建設進行到一定階段后可預售樓宇，用部分樓宇預收定金加上其他方式籌集的 資金，將樓宇開發完畢，其中預收定金在 2021 萬元較為適宜。 房地產 開發項目總投資分為只有資金（資本金）和從銀行或其他金融機構獲取的借貸資金的兩部分。編制本項目資金計劃考慮了各種投資款項的付款特點，考慮了預付款，欠付款，預付定金及按工程進度中間結算付款等方式對編制資金使用計劃的影響。開發建設投資在本項目開發建設過程中，形成可供出售，出租用途的開發產品和自營只用的固定資產及其他資產。本項目建設投資估算努力做到方法科學，基礎資料完整，依據充分，確保投資估算誤差率在177。各項稅費根據濟南 市有關規定標準估算。 銷售費用：是本項目銷售房地產產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構的各項費用，包括銷售人員工資，獎金，福利費，差旅費，銷售機構的折舊費，修理費，物料消耗，廣告費，宣傳費，代銷手續費，銷售服務費及預售許可證申領費用等。周轉房攤銷和其他費用。 公共配套設施建設費：是指本項目小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施（又稱公建設施）的建設費用。 基礎設施 建設費：是指本項目建筑物 2米以外和項目用地規劃紅線以內的各種管線和道路工程，其費用包括供水，供電，供氣，排污，綠化，小區道路，路燈，環衛設施等建設費用以及各項設施與市區設施干線，干管，干道的接口費用。 項 目 總 投 資 估 算 表 單位：萬元 序號 項目 總投資 結算說明 1 開發建設投資 土地費用 暫不列支 前期工程費 基礎設施建設費 建筑安裝工程費 公共配套設施建設費 開發間接費 管理費用 0 財務費用 0 銷售費用 0 開發期稅費 其他費用 不可預見費 2 經營資金 3 項目總投資 開發產品成本 固定資產投資 經營資金 第三節 各種成本費用計算明細表 本項目各種成本費用依據濟南 市規劃部門批復的項目規劃技術指標，結合 35 市建設主管部門現行規定估算。主要包括：土地費用（暫不列支）、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用，公共配套設施建設費用、開發間接費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等。 十、裝修管理服務 服務范圍：房屋裝飾裝修管理 服務內容及要求： （ 1）有健全的裝修管理服務制定； （ 2）查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項； （ 3）裝修期間 ，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出片區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調解因裝修引發的鄰里糾紛； （ 4）業主裝修結束后，應進行檢查。非機動車存車管理制度和管理方案； （ 2）對進入片區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行； （ 3）保證停車有序， 24小時設專人看管；有發生緊急情況預案； （ 4）長期存放的，應簽訂 停車管理服務協議，明確雙方的權利義務等。這類智能化管理系統大大提高了高層住宅的安全防范能力 ，有效地扼制了高層建筑物犯罪行為，消除了高層居住者的安全顧慮。 （ 6）高層住宅由于住戶間的聯系少，對安全防范的要求高。 服務內容及要求：維護和保持服務范圍內的清潔衛生，包括： （ 1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍； （ 2）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道 、桶及垃圾進行管理； （ 3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物； （ 4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿。設備正常使用； 道路、甬道、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢； （ 3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井、相關設施無破損； （ 4）負責片區智能化設施的日常進行維護； （ 5）定期清洗外墻。 服務內容及要求：負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施。為適應現代城市生活和社會管理、服務需要，為促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化，依據 2021 年 5月 28日國務院第 29 9次常委會通過，頒布的第 399 號《物業管理條例》該項目單位制定了《物業管理服務標準》。 2021 年 11 月完成本項目室外配套設施施工任務。 2021 年 6 底完成 2 棟小 高層住宅樓主體施工任務。 2021 年 8 月中旬與施工、監理單位分別簽訂工程合同，完成一期工程建筑施工許可證的辦理工作。 2021 年 5 月 30 日前完成總平面及單體施工圖設計繪制及審查工作。開發進度考慮 2年完成，充分估計到前期手續（如規劃方案審批）、現場三通一平的難度等因素對開發進度的影響。 項目周界環境，交通、生活、物質供應、基礎設施、公用設施具備近期開發建設條件。 工程量的管線讓工程量大的管線。 管徑讓大管徑。 管道應當與其它市政管線保持必要的水平和垂直間距，盡量避開電力線。雨水排入城市雨水管道，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進行污水綜合處理。在主要道路上布置給水主干管。整個消火栓給水系統設有地上式水泵結合器。消防栓的布置不大于 120 米，在主要道路交叉口必須設置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。 （二）供水水源及水壓 本片區利用城市供水管網供水。門窗洞口與圈梁底不在同一標高處，皆設置鋼筋混凝土過梁。 小 高層住宅主體結構用框架剪力墻結構，基礎采用樁基，在鋼筋混凝土承臺上現澆梁板結構。屋面排水為有組織排水，雨水管采用 PVC塑料落水管。 23 （二） 建筑做法說明 建筑填充墻體采用多孔燒結粉煤灰磚，外墻戶內分隔采用 EPS輕質、隔音隔墻，以盡量增大戶內使用空間。按照大衛、大廳、大廚、臥的原則區分功能，合理布局，優化設計。 117176。給排水、煤氣管道沿區內道路依次布置并留有檢查井 ,采用直埋式 ,埋深不于 . 場地比較平坦，場地平整地面坡度和車行道坡度不于 3‰，人行道需設無障礙和防滑措施。 22 綠化系統 區內綠化景觀遵照線面結合的原則，以工字形公共綠化帶形成開闊的片區空間，以區內道路為主線，形成被綠化包圍著的若干綠化區域，提高了綠化的可觀性。住宅設計體現以起居室作為全家活動中心的原則，合理安排各廳、室的位置，使之公私分離，同時具有良好的自然采光通風條件，良好的空間尺度。片區車位考慮總戶數的 100%。其中 1 號樓高 米 ， 2號樓 米。通守建設控制指標，與管理緊密銜接，便于項目的管理和實施，為建成后的物業管理提供便利條件。強調創造適合城市環境的建筑人文景觀，提供更加宜人、舒心、有特色的建筑形象。是 21 世紀城市建設的主題。人文氣息濃郁的生態型居住區。 （三）規劃原則 以城市總體規劃為準則，符合城市統一規劃規則。 文化內涵：在片區的環境塑造上，注重建筑文化的延續，體現人與自然和諧共生的環境理念。 二、設計方案 20 （一）指導思想 本項目的設計指導思想為：高起點規劃，高標準建筑，創造一個具有親和力的共融空間和理想歸宿的家園、特色鮮明的高質量居住區，為濟寧市居民提供一處能展現 21 世紀城市建設風貌的新型居住片區。 高層建設可充分利用土地。據有關數據顯示：現階段中國中產階級以每年 1%的速度遞增。按2021年度價格指數柱形圖 94 96 98 100 102 104 106 108 110 土地交易 住宅銷售 住宅租賃 1季度 2季度 3季度 4季度 19 照濟南城市發展規劃，今后每年城市化進程將會保持在 2％左右，每年約有 11 萬人成為濟南 市城市人口。西部樓盤價格較為平均，在售的 7 個樓盤中有 4 個樓盤的均價為 5500 元 5800 元 /平方米，另 3 個樓盤的均價為 6200 元 6300 元 /平方米。從在售項目區域分布來看，東部在售項目規模最大，為 萬平方米；其次是西部，規模為 萬平方米；其他各區域在售項目總規模相對較小。一季度，完成竣工產值 ,比去年同期增長 %，房屋建筑竣工面積 ,與去年持平。 2021年一季度，全市建筑業開局平穩，全 市資質建筑業企業共完成總產值，同比增長 ％。 2021年全市具有新資質等級的建筑業企業 753家，共完成增加值 ，增長 %；實現利稅 22億元，增長 %；全員勞動生產率（按當年價全社會增加值計算）為 /人 ,房屋施工面積 3448萬平方米，房屋竣工面積 1216萬平方米，其中住宅 732萬平方米。房地產開發投資 億元，占全社會固定資產投資的比重為 %，提高 個百分點。 采暖采用地面輻射式采暖。 住宅衛生間采取節水措施，并選用節水型衛生潔具，以節約用水。 三、綠化 綠化不僅能創造優美的生活環境，而且在防止污染。為確保片區本身的環境衛生要求和不對周圍環境產生影響，對上述污染源必須采取適當的治理措施。該處周圍環境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈能力且周圍無污染企業。供水、供電、暖、燃氣等市政供給，根據市區相應部門提供的資料 ,可滿足項目要求。面積控制在 120— 180m2/套。雖戶型較為簡潔，過道使用不太經濟 ,但由于采用大臥室和大客廳格局 ,臥室和客廳采光好，適應了北方寬敞舒適的居住習慣，得到大家的認可。 配電梯住宅：購買配電梯住宅消費者，多數追求住房的舒適性。 道路： 工業南路等 道路四通八達。 為進一步推進濟南 市住宅產業現代化，提高住宅性能品質和集中展現濟寧市住宅科技 創新成果，該項目所 有建筑均采用標準設計，并率先采用太陽能與建筑設計一體化集中熱水 、智能化設施功能配置、雨水收集、中水集中處理系統和新型節能墻體等多項住宅技術性能。 濟南市居民對住宅小區的品質較為看重，高端產品較易受到青睞。 117176。 ”23 日下午，歷下區相關部門負責人告訴記者。 12 “ 現在東部新區樓盤多了，人多了。相關部門將立即啟動片區基礎資料摸底梳理，積極與有關方面溝通銜接，調整完善片區現有規劃，加快制定配套引導扶持政策，做好各項策劃準備。從區域分布上看，東部所占比例最高，其次是西部 和南部區域，三個區域占總供應的 80%以上。 ②品質競爭時代來臨 保守的濟南政府已經意識到，引進是推進城市變革的先鋒力量，是確保省會地位與其經濟大省地位相匹配的關鍵，世茂、綠城、保利、中海、萬達、恒大、綠地等知名地產開發商的先期進入， 會吸引更多全國性大地產商的進入，這不僅會進一步推動地產開發、營銷與產 品的創新，促進品牌和品質的良性競爭。相對于一線城市，濟南房地產仍有較大的發展空間，同時在拉動經濟增長方面的作用日益重要。 濟南市房地產固定投資 持續增長。未來幾年內濟南市將構筑兩橫六縱的城市快速路網，以有效的疏解過境交通、對外交通和跨區的長距離機動車交通；同時優先發展促城市公共交通，構建以軌道交通和快速公交為主的綜合公共交通體系。湖泊有大明湖、白云湖等。 滿足社會化生產水平不斷提高的要求，使各項建設適應社會發展需求。 項目概況 項目名稱 ：潤業178。屬住宅商業開發項目。初步擬定其核心區備選范圍西起漿水泉路，東至大辛河，北起工業南路，南至旅游東路，用地面積約８平方公里。 其中，工業北路、經十東路、賢文路、二環東路四條道路將規劃建成快速路。 山水相融指自然山體與河流相互交融，分別為小清河、大辛河、窯頭河等河流與華山、臥牛山、馬山坡、菠蘿山、玉頂山、王八蓋子山、轉山、牧牛山、鰲角山、燕翅山、五頂茂嶺山等山體。 華山風景區位于小清河至濟青高速路之間，面積約１５平方公里，規劃主要功能為綠化水景、旅游休閑等。 功能布局： 四大片區呼之欲出 據介紹，東部新城自南向北將劃分為四大功能片區。 117176。青年家園 開發項目 可 行 性 研 究 報 告 2 目 錄 第一章