深圳某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com

　 　

【正文】 公式 ： （該年租金凈收入 運(yùn)營(yíng)成本 租金成本 其它成本 所得稅） /該年投入成本 =8% 2021 年 套用該公式，（ 2110） 85%/（ 10+21） =8%得出： 深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 14 該年租金成本最低底線為： 586 萬元 即 1 平方米每月租金為： 586*10000/12/（ 544+7684） =60 元 /平方米 注：這里的租金是指 78910 加上一樓 544 平米的平均租金。一年為 42 萬元。 寫字樓 （備選： 78 樓做培訓(xùn) 中心、人才市場(chǎng)） 定位理由 ：本項(xiàng)目寫字樓租金水平在 70 元 /平方米左右，而周邊的寫字樓空置率非常低，憑借本項(xiàng)目的高素質(zhì)硬件設(shè)施，不必?fù)?dān)心寫字樓的空置情況，招商壓力較小，另外不需要太多的推廣費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)成本，如果做其它的商業(yè)，要承擔(dān)做不起來的風(fēng)險(xiǎn)，而且做其它商業(yè)，租金水平未必能超過寫字樓的租金水平。 目前已經(jīng)營(yíng)業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)精品、流行服飾、美食、食品等業(yè)態(tài)，租金 200元 /平方米。其中 D 區(qū)經(jīng)營(yíng)數(shù)碼電玩，與本項(xiàng)目有一個(gè) 6 米寬的連接口。同時(shí)，據(jù)估計(jì)，項(xiàng)目負(fù)一樓要 2021 年年初才能投入經(jīng)營(yíng)。但是，美中不足的是，在深南路和上步路交匯處車輛都不能左轉(zhuǎn)彎行駛。 華強(qiáng)東商業(yè)市場(chǎng)展望 科學(xué)館地鐵 口的開通，使得華強(qiáng)東商業(yè)迎來了發(fā)展契機(jī)，華強(qiáng)東在這兩年來商業(yè)面積有很大供應(yīng)量。 商貿(mào)零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在深圳表現(xiàn)的更為激烈，全球零售業(yè)的龍頭 — 沃爾瑪將其全球采購(gòu)總部落戶深圳，家樂福、麥德龍等零售也巨頭也相繼開始了在中國(guó)市場(chǎng)的大肆擴(kuò)張，搶占地盤增加 市場(chǎng)份額；家居行業(yè)的巨頭百安居扎根深圳，以深圳為起點(diǎn)向全國(guó)輻射，這些商貿(mào)零售業(yè)的巨頭相繼登陸中國(guó)，而大多數(shù)都是以深圳為起點(diǎn)，對(duì)于深圳本土的商貿(mào)零售企業(yè)是一種挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的局面，一方面競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，另一方面也可以加快本土企業(yè)自身的發(fā)展壯大，可以借鑒這些跨國(guó)企業(yè)的先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)以及市場(chǎng)開拓能力來達(dá)到壯大自身的目的。 ? 加入 WTO 后對(duì)零售業(yè)的影響 2021 年是格外特殊的一年，從零售巨頭排第一的美國(guó)沃爾瑪全球ＣＥＯ訪華、德國(guó)麥德龍全球董事會(huì)主席宣布中國(guó)市場(chǎng)提速，到英國(guó)建材巨頭百安居的到處擴(kuò)張、家樂福開店劍指二線城市，2021年１２月１１日這一天，零售業(yè)三年的保護(hù)期 終于走到了盡頭，中國(guó)的零售市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。 從投資方面看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資絕大多數(shù)都是內(nèi)資，開發(fā)商基本上都來自本地，投資的目的都是為了滿足市民居住和發(fā)展生產(chǎn)的要求。 從深圳經(jīng)濟(jì)總體狀況看，人民幣匯率升值對(duì)深圳的影響很小。 但是，央行的此次利率調(diào)整，還是會(huì)給居民消費(fèi)帶來一定的影響，從某中程度上說，會(huì)增加居民儲(chǔ)蓄，而相應(yīng)的減少居民消費(fèi)，如購(gòu)房消費(fèi)等大宗物品的購(gòu)買。利率政策的變化必然會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來一定的影響。恩格爾系數(shù)為 ％。全年全市在崗職工工資總額 億元，在崗職工年平均工資 31928 元，按可比口徑比上年增長(zhǎng) ％，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) ％。在八大類消費(fèi)支出中，除醫(yī)療保健類下降 %外，其余呈上升趨勢(shì)，其中升幅較大是交通通訊類增長(zhǎng) %；衣著類增長(zhǎng) %；居住類增長(zhǎng) %；雜項(xiàng)商品和服務(wù)類增長(zhǎng) %。 在商品銷售總額中，十大類商品除穿（增長(zhǎng) %）、用（增長(zhǎng) %）兩類，其余均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。 上半年，商品房施工面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，其中，住宅 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬平方米，下降%，其中，住宅 萬平方米，下降 %；商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。 ? 固定資產(chǎn) 投資 上半年， 上半年，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，今年以來全社會(huì)投資增長(zhǎng)速度呈逐步下降 趨勢(shì)。 ? 工業(yè)增速逐漸加快，效益與生產(chǎn)基本同步 上半年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng)%，增速比一季度加快 個(gè)百分點(diǎn)，從發(fā)展趨勢(shì)看，進(jìn)入二季度以來，工業(yè)生產(chǎn)逐月加快。其中， 第一次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第二次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %。經(jīng)過 20 多年的發(fā)展，深圳由一個(gè)邊陲小鎮(zhèn)變成了國(guó)內(nèi)一流的大都市，其經(jīng)濟(jì)上 取得的成就更是有目共睹，深圳已經(jīng)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面旗幟。多年來，深圳經(jīng)濟(jì)一直保持了高速平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明顯上升，國(guó)民生產(chǎn)總值快速增速；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理；外貿(mào)出口增勢(shì)強(qiáng)勁；工業(yè)生產(chǎn)總值、信息產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸優(yōu)點(diǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)較快；居民收入穩(wěn)步增加；市場(chǎng)物價(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，GDP 三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成由上年同期的 ： ： 發(fā)展為 ： ： ，說明第二次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用加大，第三次產(chǎn)業(yè)的作用減弱。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益基本保持與生產(chǎn)同步。在全社會(huì)投資中，出現(xiàn)了“ 兩升兩降 ” 狀況。 結(jié)論：固定資產(chǎn)投資總量穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，將帶動(dòng)與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。其中，體育娛樂用品類增長(zhǎng)最快，達(dá) %；文化辦公、通訊器材類增長(zhǎng) %和 %；食品 飲料煙酒類增長(zhǎng) %：金銀珠寶和書報(bào)雜志類分別增長(zhǎng) %和 %；家用電器和音響器材類增長(zhǎng) %；汽車類增長(zhǎng) %。 深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 5 房地產(chǎn)銷售價(jià)格第 二季度比上年同季上漲了 %，比今年一季度上升了%，但比全國(guó) 35 個(gè)大中城市平均低 個(gè)百分點(diǎn)，比上海、杭州分別低 和 個(gè)百分點(diǎn)。 城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。人均住房使用面積 平方米。但是此次利率調(diào)動(dòng) 的幅度比較小，操作時(shí)間短，不會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成很大的影響。但是這些影響將不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間，其中今年上半年深圳房地 產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好就是一個(gè)很好的說明： 上半年，商品房施工面積 萬平方米，比上年深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 6 同期增長(zhǎng) %，其中，住宅 ，增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 萬平方米，下降 %，其中，住宅 萬平方米，下降 %；商品房實(shí)際銷售面積 萬平方米，增長(zhǎng) %。因?yàn)椋谝唬嗣駧艆R率升值影響較大的是紡織服裝業(yè)，而紡織服裝等對(duì)匯率敏感的產(chǎn)業(yè)在深圳不多。從消費(fèi)的方面看，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的消 費(fèi)群體基本上都是普通市民，他們所持有的幣種是人民幣；即便有一部分市民持有一定數(shù)量的美元，但因升值幅度只有 2％，也不會(huì)把美元立即拋出。世界５０家最大零售企業(yè)中的絕大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)，悄然改變了零售市場(chǎng)的格局。 深圳未來五年深圳地鐵商業(yè)走勢(shì) 地鐵將是 21 世紀(jì)最主要的出行交通工具， 地鐵能夠縮短出行時(shí)間，促使購(gòu)物更加頻繁，地鐵口能夠匯集周邊客流、商流，每個(gè)地鐵站點(diǎn)相對(duì)于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗 口為中心向周邊輻射，形成漏斗效應(yīng)。 過去，中信商圈和華強(qiáng)北兩大商圈遙相呼應(yīng)，互為補(bǔ)充，而最近幾年，通過逐漸對(duì)華強(qiáng)東商圈的改造，使得華強(qiáng)東商業(yè)進(jìn)一步繁榮，同時(shí)由于中信商圈逐漸西擴(kuò)，而華強(qiáng)北商業(yè)又向東滲透，在未來幾年內(nèi)，中信商圈和華強(qiáng)北商圈將逐漸深 **項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告