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【正文】 如何使物業管理企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地 ,加強企業管理 ,樹立企業良好形象成為企業管理者必須面對的重要問題。首先 ,對內它能激勵企業全體員工積極進取 ,增強企業的凝聚力和向心力 ,使員工更加重視職業道德 ,注意改善同事間關系 ,將個人發展與企業興衰掛鉤 ,以實現企業目標為已任 。文化對于企業發展的核心作用是凝聚力與競爭力的形 成。企業管理 ,簡單的說就是通過人的集合 ,資源的集合 ,資金的集合 ,然后產生最大的經濟效益。 企業文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結 ,目的就是要在企業中形成一種 以人為本 的價值觀念和行為規范。 物業管理企業的企業文化特性及其建設 伴隨著科技進步和社會生活叫變革 ,企業管理理論和實踐得到不斷豐富和發展 ,企業管理的核心已由重物質的 硬性 管理轉變到重精神的 柔性 管理。在未來的五年內 ,在物業經營專業領域 ,我們還要認真當好學生 ,縮短差距 ,迎頭趕上。 物業論文集 共 69頁 第 21頁 21125 (三 )注重向專業公司學習。 (二 )注重培養物業經營的人才隊伍。物業的經營是動態的 ,物業的營銷永無止境 ,物業管理人只有具備了強烈的營銷意識 ,才能使管轄物業潛力得到更充分發揮 。 四、經營型物業管理模式的實踐 1996 年 ,深圳市中航物業管理有限公司在認真分析自身優劣勢基礎上 ,確定了將經營型物業管理模式作為企業的核心競爭力。二是風險大。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中 ,由物業顧問這個角色向開發商 、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要 ,物業顧問必將與物業管理日趨緊密地結合并相互促進。現代物業不再是業主終生相守的昂貴家產 ,而是一種在流通中價值不斷更新的商品 ,物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業商品的游戲規則。就全國情況看 ,很多單位發工資困難 ,但對懷中物業這個金娃娃長期無動于衷。 大量物業缺乏專業管理 ,更缺乏合理的規劃和經營。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業水平低 ,操作欠規范 ,給眾多的物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。 國內市場對經營型物業管理需求旺盛。在他們看來 ,優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境 ,而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。物業管理公司代理或參與管轄物業的經營 ,在提高企業經濟效益的同時 ,促進了物業的市場流通 ,挖掘了蘊含于物業中的效益 ,并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。而前者指對管轄的各類物業都溶入物業營銷的概念 ,通過對物業整體功能的開發 ,提高物業的效益潛力。 一、經營型物業管理模式的含義 我們把經營型物業管理模式的含義概括為二個方面 :一是將物業管理與物業經營融為一體 ,在做好物業管理工作的同時 ,為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案 ,發揮每一平方米物業的增效潛力 。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業 ,再將企業過渡為現代企業的兩步走并做房管所一步 ,直接按現代企業制度進行轉改制 ,使其提高適應物業管理市場快速發展的能力。 (二 )積極發展多元投資主體的物業管理企業。要知道波音飛機 公司的最終產品是由成千上萬個獨立的 納米 性質的小公司的產品所構成的。 當我們看到香港的物業管理只用很少的人 ,而大部分業務都通過專業分包 ,把管理責任轉移到社會上去 ,美國的一個 20多萬平方米的小區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候 ,我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業管理企業 。如果說物業管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話 ,那么物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。而包括幼兒園、大型商業物業的經營 ,如果能在我們物業管理范圍內進行有效開發 ,甚至投資 或物業論文集 共 69頁 第 17頁 21125 參股組建專業物業經營公司 ,并不是削弱了物業管理的實力和縮小了物業管理的范圍 ,而洽洽是擴大了物業管理的領域 ,開發出了新興的物業管理類型市場。向專業公司分包具體操作項目 ,從理論上講 ,管理成本是會降低的。從這個例子中我們可以肯定物業管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。同時 ,又在傳統計劃體制影響下 ,堅守大而全 ,小而全的做法 ,似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收 ,把物業管理的社會化變成了物業管理的小社會。比較之下 ,深圳的物業管理企業或機構減掉 35 百家是一點都不多的。那么小型物業管理企業的生存前景到底如何 ,要有一個充分的心理準備 ,盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。另一方面 ,使業主認識到 ,有的小區雖然小環境不錯 ,但由于管理規模小 ,管理成本高 ,必然要使業主的支出增加 ,同時也會使管理服務水準下降。嚴格說 ,開發商如果沒有相應的自有物業留給物業管理公司 ,而物業管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話 ,單憑某一項目的物業管理所收取的管理費是與開發商一點關 系都沒有的 ,按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金 ,也只是由管理處一級上交給物業管理公司一級。解決這一問題的有效途徑為 : (一 )政府協調 區分不同情況和類型 ,一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業管理最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭 ,通過業主的參與進行公開招投標。 一、分散物業管理的區域性整合 ,是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容 物業管理市場容量小 ,供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題 ,說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小 ,而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因 ,造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。 但是 ,作為一個新興的專業類型市場 ,我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。 試論物業管理市場結構調整的策略和途徑 一段時間以來 ,關于物業管理市場的命題主要圍繞著以下三個 ,一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容 。 ,不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無害化處理率 ,減少小區中的污染源 ,并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治 ,積極推進設施的現代化 ,積極采用綠色和節能產品。從以上分析可以看出 ,當住宅已建成時 ,污染控制的難度很大 ,當處于小區規劃設計階段時 ,污染較易控制。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業管理、用戶進行嚴格控制 ,如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規定裝修時間和要求等。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等 ,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發電機廢氣污染等。住宅環境污染在長尺度時間上的分布可分為 .持久的、臨時的兩種情況。在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發射臺位于較高位置 ,使污染分布較無規律。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等 ,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆 ,沒有及時清理。②水污染 :飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。雖然住宅區環境污染有很多來自住宅區外 ,但也有相當一部分來自住宅區內部 ,物業管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。 。④改進和完善垃圾的收集系統 ,爭取做到分類收集、封閉運輸 ,讓一部分垃圾變廢為寶 ,另一部分經無害化處理后還原到大自然中。治理的中心環節是在做好環境污染預測基礎上 ,選取適宜的處理方法和處理程序。不同的土地利用方式對生態系統有著深刻的影響。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環境污染問題 ,從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。 小區生態問題的產生可歸結于兩個根源。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環境整治等實施高效率的管理 ,保證資源的合理利用 ,最大限度地促進人與自然、人與生態環境關系的和諧。 。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物 ,都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置 ,使各項環境質量指標均能回達到國際最高標準。配套齊全、保障有效的物資和能源 (水、電、煤及其他燃料等 )的供給系統 。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣 ,從而在滿足消費需求的同時 ,又能使生態環境得到保護。它是一個技術與自然達到充分融合 ,各種資源的利用最有效 ,環境清潔、優美、舒適 ,大大降低了因自然災害、生態環境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險 ,有利于提高 小區文明程度的穩定、協調、持續發展的人工復合系統。 物業論文集 共 69頁 第 11頁 21125 生態住宅小區 的建設與管理探討 21 世紀是生態城市建設世紀 ,是人類努力解決環境危機的世紀。 隨著經濟持續增長 ,我國每年建設的物業數量相當龐大 ,然而 ,從物業管理的角度去考察 ,真正符合物業管理要求 ,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。 法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。但是 ,由 于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠 ,致使物業管理行為滯后 ,給后期物業管理帶來諸多不便。所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決 ,既節省了費用 ,也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過 渡期。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求 ,對接管的物業從使用功能上嚴格把關 ,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉 ,監督并促使改進發現物業論文集 共 69頁 第 10頁 21125 的問題 ,避免了扯皮推萎事情的發生。回若物業管理企業采取提前介入 ,就可以很好監督和解決此類問題。 現在的物業建設 ,特別是高層物業建設 ,其結構、管線等十分復雜 ,安裝、施工工程中 ,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難 ,甚至導致極大的浪費 ,特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下 ,某些作業者很可能為方便自己工作 ,而不是從有利于業主使用角度去安裝施工 ,從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。 物業項目一旦建成 ,物業管理企業就要天天和此物業打交道 ,并且要面對所管物業可能發生的各種問題 ,在關系到切身利益的條件下 ,它可能比工程監理的要求更嚴格 ,工作更細致、更周密。作為前期介入該大廈 的物業管理公司 ,積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研 ,參與設備、材料的物業論文集 共 69頁 第 9頁 21125 選型及供應商的考察選用 ,并親臨有關生產廠家進行實地考察。 物業的設計人員不是專業的物業管理者 ,在項目規劃設計階段 ,規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題 ,其在制定設計方案時 ,不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題 ,或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題 ,造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。為了保證物業正常使用和發揮功能 ,對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。但從現有的管理體制上看 ,物業管理在國家和地方上的歸口領導管理不完全一致 ,特別是常常有些問題超出了房地產管理部門的職權范圍。香港的《建筑物管理條例》、臺灣的《公寓大廈管理條例》 ,在當物業論文集 共 69頁 第 8頁 21125 地均具有法律檔次的效力。歸結起來它主要在于兩個方面 : 這是指未將物業管理作 為現代經濟部門體系中重要的一環來看待 ,而是或多或少的將其視為一種 權宜之計 。大廈內部附屬設備 ,特別是電梯質量差 ,經常出現故障 。 這里面既有第一類的行政屬地管理的關系 ,亦有第二、三類行政與經濟、科教混合的關系。物業管理是多方面的綜合服務 ,其經營管理過程中會與社會有關部 門形成密切的關系。 ②收取管理費的標準、期限、方式尚不規范。 。逆專業化的行為是不利于形成發達的物業管理的。無論是盲目削價還是內定 ,對于剛 剛起步的物業管理市場都有巨大的危害。 3)不正當競爭。另一種則是由于我國物業管理實踐的超前性和不配套而造成的。物業管理作為一種民事商務行為 ,不論其內容如何變化