物業管理師論文集-資料下載頁

【導讀】中國的物業管理經過20年的發展,取得了長足的一步但仍存在諸多問題。致分為三個方面：一是目前物業管理的社會化程度不高,二是現有物業管理面臨的現實問題,三是當地政府行為的偏差。物業管理行業是生產力發展和社會進步到達一定水平后所興起的一種朝陽產業。但實際上,目前我國物業管理的覆蓋面太小,社會化程度低,遠遠不能適應社會現代化。和文明程度的需要。物業管理作為一種朝陽產業,提供的是一種特殊服務。這種服務不但可以使業主和用戶。在商品房的消費中,享受到更多的便利和效用;同時也可以實現房產的保值和增值。

　　

【正文】 物業多年的發展實踐談一談對 經營型物業管理模式 的看法 ,供大家參考。 一、經營型物業管理模式的含義 我們把經營型物業管理模式的含義概括為二個方面 :一是將物業管理與物業經營融為一體 ,在做好物業管理工作的同時 ,為開發商、業主、客戶策劃并實施物業經營方案 ,發揮每一平方米物業的增效潛力 。二是將物業管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業全過程的營銷、服務和管理層面 ,亦即將服務眼光由物業管理委托期內這個局部放大到物業長壽命商品的整體去統一考慮、安排 ,從而為業主、客戶提供更全面、更徹底的服務。 上述經營型管理模式含義的核心思想為 :將營銷的概念深刻地溶合于物業管理工作之中 ,通過對管轄物業經營與管理的合力運行 ,更好地體現物業管理使物業保值、增值的重要功能。 經營型物業管理模式和收益性物業管理有所不同 ,后者特指以出租經營型房屋為主體對象的物業管理 ,普遍存在于寫字樓、零售商業中心、酒店以及其它可出租物業的管理中 。而前者指對管轄的各類物業都溶入物業營銷的概念 ,通過對物業整體功能的開發 ,提高物業的效益潛力。前者包括后者 ,后者是前者的重要組成內容。有些同行把經營型物業管理理解為配套服務網點經營和有償的各 類家政服務當然是相當片面的。 經營型物業管理運作的主要內容體現在房地產服務領域中流通環節和管理環節各個方面 ,主要包括是租賃代理、物業估價、交易咨詢和項目策劃等。物業管理公司代理或參與管轄物業的經營 ,在提高企業經濟效益的同時 ,促進了物業的市場流通 ,挖掘了蘊含于物業中的效益 ,并增強了業主、客戶對物業真正價值的理解。 二、經營型物業管理模式的市場需求 物業論文集 共 69頁 第 19頁 21125 國外和香港地區特別注重物業管理工作中的經營概念。以美國為例 ,經歷ω多年市場歷煉的美國物業管理行業 ,大多數企業可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項 服務。美國注冊物業經理的職責也首先要求保障管轄物業的租售 ,在此基礎上做好物業維護工作 ,良好的維護又反向推動物業的租售。在他們看來 ,優秀的物業管理可以為業主、租戶提供良好的工作、生活環境 ,而更重要的作用在于使物業的經濟效益得到充分的發揮。再看看近年來在大陸迅猛發展業務的香港物業管理企業 ,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾 ,無一例外地以房地產服務的綜合優勢占領市場 ,寓經營飛管理于服務之中 ,體現出卓越的專業水準和競爭實力。進一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業務領域 ,我們會感悟到 ,香港規模較大的 物業管理企業都以提供物業經營、管理綜合服務為特色 ,香港物業管理市場需求的是綜合性的服務。由于深圳和香港的毗鄰關系 ,以及 WVIO 入關在即 ,深圳物業管理行業在發展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經驗 ,包括經營型物業管理模式的運作。 國內市場對經營型物業管理需求旺盛。近年來 ,隨著房地產行業的迅猛發展 ,二級、三級市場日益擴大 ,拓展出房地產服務領域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例 ,目前全國7000 則余萬戶居民中 ,仍有約 300 戶人均居住面積不足 4 平方米 ,流動性租房而居的住戶比例高達 %。北京、上海、廣州、深圳 四個城市住房調查顯示 ,分有 %、 %、 239毛和 28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業水平低 ,操作欠規范 ,給眾多的物業管理企業留下了廣闊的盈利空間。香港地產三級市場的成交量占總成交量的70%以上 ,而深圳目前三級市場所占比例只有 289b,市場潛力深厚。當三級市場啟動后 ,住房租、售交易大增 ,百姓對物業估價、交易咨詢、租賃代理的需求更甚 ,而這些業務和物業管理企業都將發生必然的聯系 ,顯示出經營型物業管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業將是資產值不斷變幻的商品 ,我們服務的客戶也將是面 孔常新的動態群體 ,而在這動態的市場中 ,蘊含著萬千商機。 大量物業缺乏專業管理 ,更缺乏合理的規劃和經營。由于缺乏對物業真正價值的理解 ,有很多業主單位從建筑功能確定、售后使用到物業資產運作沒有跟著市場走 ,觀念滯后 ,導致大量的物業資產流失。可以說 ,當前眾多的業主單位和業主個人缺乏物業管理 ,更渴望對其物業理想的經營。以中航物業管理有限公司隸屬的中國航空工業總公司為例 ,據統計 ,航空工業總公司所屬廣、所、企業、院校總資產中 ,超過 659b屬于物業資產 ,而在這物業總資產中 ,大量物業未得到充分利用 ,甚至有大批物業長期 閑置。就全國情況看 ,很多單位發工資困難 ,但對懷中物業這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現象呼喚著物業管理企業增強營銷意識 ,提高經營水平 ,管好樓 ,還要盤活樓。深圳眾多物業管理企業管轄項目中 ,或多或少地存在著物業經 .營的業務 ,業主和客戶需要專業的物業管 39。理服務 ,更關注其物業效益潛力的發揮。現代物業不再是業主終生相守的昂貴家產 ,而是一種在流通中價值不斷更新的商品 ,物業管理企業當然應該關注新經濟時代物業商品的游戲規則。大陸物業管理企業如果以純粹的物業管理業務去拓展市場 ,將因為服務的局限性、行業微利的現實和海外兵團的綜 合優勢承受更大的市場壓力。 三、經營型物業管理模式的利弊分析 物業論文集 共 69頁 第 20頁 21125 隨著市場經濟的日益成熟 ,房地產服務所函蓋的物業管理、租賃、交易、估價、咨詢等專業分工日趨細致 ,經營型物業管理模式的推行是否會因盲目地多元經營而導致不良后果 ?我們認為 ,經營型物業管理模式不完全屬于多元化經營 ,參與物業營銷本身應該是現代物業管理概念的應有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業的運作經驗來看 ,物業管理企業不但要為開發商和業主、客戶當好管家 ,還應有償性的擔當其物業顧問。從物業發展初始乃至整個物業發展項目中 ,由物業顧問這個角色向開發商 、業主和客戶提供綜合性物業服務至關重要 ,物業顧問必將與物業管理日趨緊密地結合并相互促進。 從目前的實踐看 ,經營型物業管理模式的利處主要體現在 :首先 ,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要 ,如同銀行單純的儲蓄業務擴展為金融理財服務 。其次 ,經營型物業管理模式更好地體現了經營、管理一條龍服務 ,對客戶來講 ,提高了服務效率 。再次 ,擴大了物業管理企業的盈利空間。物業管理企業面臨的重要挑戰之一就是專業化管理與管理費不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業務的傭金比例明顯高于物業管理傭金比例 ,使物業管理企業綜合實力 和生存能力得到提高。 經營型物業管理模式面臨的問題有以下幾點 :一是壓力大。物業管理企業承擔了一項物業的經營、管理權 ,同時也就承擔了物業經營的義務 ,而物業租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動 ,相應地加大了物業管理公司的經營壓力 。二是風險大。一塊物業的經營從項目選擇、價格控制到客戶確定 ,每個環節都有風險 ,僅是租賃風險防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉 。三是組建專業隊伍困難。物業經營是一項極為專業的工作 ,不僅富有實戰經驗的人才難覓 ,有了人才 ,形成一個與物業管理配合默契的團隊更不容易 ,一但經營出現嚴 重偏差和失誤 ,物業管理公司難以承受。 四、經營型物業管理模式的實踐 1996 年 ,深圳市中航物業管理有限公司在認真分析自身優劣勢基礎上 ,確定了將經營型物業管理模式作為企業的核心競爭力。經過五年的實踐和積累 ,經歷多個項目的市場磨合 ,這一競爭優勢得到進一步強化。從我公司實踐來看 ,經營型物業管理模式具有較強的生命力。在實施經營型物業管理模式的實踐中 ,我們注重以下幾個重點： (一 )強調經營觀念到位。物業的經營是動態的 ,物業的營銷永無止境 ,物業管理人只有具備了強烈的營銷意識 ,才能使管轄物業潛力得到更充分發揮 。公司要求每一位物業管理骨干深刻理解物業經營是物業管理工作應有之義和份內之事 ,物業管理固然重要 ,而一項優秀的物業營銷方案可以使開發商、業主和客戶得到更多的實惠。在市場競爭中 ,我們打出了這樣的廣告語 我們可以做您的物業管家 ,我們還可以替您打理這份物業 。實踐證明 ,管理概念加上系列營銷服務 ,可以使管轄物業的價值發生很大變化。 (二 )注重培養物業經營的人才隊伍。物業管理是勞動密集型產業 ,而物業經營是知識型、信息化產業 ,現代物業營銷已經進入到個性化、網絡化飛整合型時期 ,沒有富有經驗的經營人才 ,經營型物業管理模式 就是空談。因此 ,幾年來 ,我們注重在實踐中培養經營骨干 ,適當引進優秀人才 ,初步建立了一支配合默契的經營管理團隊。 1998 年 ,天津津都花園物業進行管理公司招標 ,香港梁行飛歐思諾均在競爭之列 ,經過二輪拼搏 ,我們的經營、管理方案以最高分奪標。 物業論文集 共 69頁 第 21頁 21125 (三 )注重向專業公司學習。隨著中國即將加入 WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中 ,物業經營、管理市場龐大 ,需要大量的法律、估價、測量、咨詢專業人才。我們在物業經營專業上差距仍然很大 ,因此 ,近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業務合作 ,吸收經驗 ,培養專業實力。去年 ,全球最大不動產中介機構美國 21世紀不動產公司進入珠江三角洲后 ,我們及時參加交流培訓 ,建立業務聯系。在未來的五年內 ,在物業經營專業領域 ,我們還要認真當好學生 ,縮短差距 ,迎頭趕上。 (四 )根據不同物業項目 ,安排經營、管理的主次關系 ,使經營和管理相輔相成 ,相得益彰。在具體運作中 ,還要注重物業管理收支與經營收支保持適當獨立 ,體現各類業務的規范性 ,還要具備物業經營相關的專業資質。 經營型物業管理是房地產服務的重要組成部分 ,是收益性物業管理概念的拓展和外延 ,是物業營銷與物業管理的有機合成 ,有 著廣闊的市場空間 ,我們針對這種模式的探索、實踐之路還很長、很遠。 物業管理企業的企業文化特性及其建設 伴隨著科技進步和社會生活叫變革 ,企業管理理論和實踐得到不斷豐富和發展 ,企業管理的核心已由重物質的 硬性 管理轉變到重精神的 柔性 管理。 一、企業文化對于企業管理及發展的重要性 物業管理企業作為認房屋對管理對象 ,以人為服務對象的市場主體 ,更應對企業文化建設高度重視。企業文化 ,實際就是一種以價值觀為核心的對企業全體員工進行企業意識教育的微觀文化體系。其核心是企業價值理念 ,作用對象則是企業全體員 工。 企業文化是以人為中心的管理思想在信念、精神上的升華和凝結 ,目的就是要在企業中形成一種 以人為本 的價值觀念和行為規范。一旦企業的價值觀變成企業員工共有的價值理念 ,企業的內化控制無疑就會加強 ,員工也會以共有的價值觀念為準則來自覺監督和調控生產、經營和日常活動 ,企業的內聚力、向心力和能動力 ,還有對外的發散力就會增強。如果企業的每個成員都工作在相互信任、相互溝通、平等向上的環境中 ,素質得到提高、智力和潛能得到激發 ,人力資源得到充分開發 ,將人力優勢轉化為智力優勢和生產優勢 ,很顯然企業在競爭中將會獲得全面優 勢。 從人類發展的歷史看，世界各民族的發展無非都是以追求經濟的富強、文化的先進為目的的。企業管理 ,簡單的說就是通過人的集合 ,資源的集合 ,資金的集合 ,然后產生最大的經濟效益。無論何種企業 ,經營要想獲得成功 ,資金、技術、產品等因素是不可缺的 ,但僅有此類因素是遠遠不夠的 ,特別是在當今的知識經濟時代和強調 以人為本 的今天。如何將人、資源、資金等要素有效的組織起來 ,是非常關鍵的核心問題。顯然 ,我們不僅僅要關注企業物業論文集 共 69頁 第 22頁 21125 的體制是否有利于這種集合 ,我們還必須關注企業的文化。文化對于企業發展的核心作用是凝聚力與競爭力的形 成。任何成功企業 ,文化的成功也必然是其獲得成功的一個必要條件。要贏得企業戰略上的優勢 ,占領文化制高點是最重要的手段之一。 由于企業文化的上述特點 ,它作為當今管理的手段之一 ,對企業的發展起著重要作用。首先 ,對內它能激勵企業全體員工積極進取 ,增強企業的凝聚力和向心力 ,使員工更加重視職業道德 ,注意改善同事間關系 ,將個人發展與企業興衰掛鉤 ,以實現企業目標為已任 。其次 ,對外它有利于樹立企業良好形象 ,提高企業信譽 ,擴大企業知名度 ,給企業帶來難以估計的社會效益 。再次 ,它也是企業實行改革、創新和實現發展戰略的思想基礎 ,是企業對環境適應能力的支柱。 二、物業管理企業的企業文化特殊性 近 20年來 ,隨著國民經濟的不斷持續發展 ,作為朝陽產業的物業管理行業也得到飛速發展 ,人們對其內涵及外延的深度廣度也有了更高的要求。如何使物業管理企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地 ,加強企業管理 ,樹立企業良好形象成為企業管理者必須面對的重要問題。企業文化在企業管理及樹立品牌形象中的核心作用 ,其重要性是不容忽視。由于物管企業的特殊性 ,企業文化在該行業也