物業管理師論文集(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 如果在發展商的授權下 ,在竣工驗收合同中 ,發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調 ,確保物業建設質量 ,物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利 ,接管后即能技入使用 ,及時為業主提供可靠的服務。 此外 ,物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍 ,避免因倉促上陣而導致的不應有失誤 ,給業主留下不好的印象。 四、前期介入的立法意義 實踐證明 ,讓物業管理單位提前介入物業開發建設 ,對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面 ,有無可替代的重要作用。但是 ,由 于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠 ,致使物業管理行為滯后 ,給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度 ,規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入 ,那么 ,這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用 ,其意義將是深遠的。 法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。 如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目 ,那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始 ,從物業管理的角度 ,對開發項 目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制 ,更加確保物業建設質量。 法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 當前 ,很多物業 (特別是老舊物業 )的管理服務質量不能令人滿意 ,其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高 ,其設計開發建設質量不符合物業管理的要求 ,也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入 ,就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素 ,從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍 ,保證物業管理的服 務質量才有基礎。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。 隨著經濟持續增長 ,我國每年建設的物業數量相當龐大 ,然而 ,從物業管理的角度去考察 ,真正符合物業管理要求 ,或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關 ,另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入 ,對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下 ,對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。 物業論文集 共 69頁 第 11頁 21125 生態住宅小區 的建設與管理探討 21 世紀是生態城市建設世紀 ,是人類努力解決環境危機的世紀。住宅小區是生態城市建設的重要組成部分 ,它是一個以人為中心的人工生態系統 ,是一個功能相對集聚和自然環境因素高度稀缺的統一體。隨著人們對住宅環境污染日益重視 ,生態住宅小區也開始出現 ,并且將成為物業管理公司發展的新領域。 一、生態住宅小區的概念 生態住宅小區是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合 ,各種資源的利用最有效 ,環境清潔、優美、舒適 ,大大降低了因自然災害、生態環境破壞或暫時失衡等影響而產生的各種風險 ,有利于提高 小區文明程度的穩定、協調、持續發展的人工復合系統。它是人類社會發展的產物和現代文明的象征 ,也是人類共同的愿望。生態住宅小區具有下列特征 : 。在自然物質 經濟物質一廢棄物的轉換過程中 ,必須是自然物質投入少 ,產出多 ,廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣 ,從而在滿足消費需求的同時 ,又能使生態環境得到保護。 。以現代化的設施為支撐骨架 ,為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創造必要的條件 ,從而在加速 各流的有序運動過程中 ,減少經濟損耗和對生態環境的污染。高效率的流轉系統 ,包括構筑連接內外的交通運輸系統 ,建立在通信數字化、綜合化和智能化基礎上的快速有序的信息傳輸系統 。配套齊全、保障有效的物資和能源 (水、電、煤及其他燃料等 )的供給系統 。網絡完善、布局合理、服務良好的服務系統 。設施先進的污水廢物排放處理系統。 。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物 ,都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置 ,使各項環境質量指標均能回達到國際最高標準。 、立體化的綠化 系統。點線國面結合、高低錯落 ,形成綠化網絡 ,在更大程度上發揮綠化調節空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閑場所的功效。根據聯合國有關組織的規定 ,居住區內人均綠地面積 28 平方米。 。具有較高的人口素質 ,良好的社會風氣 ,井然有序的社會 .秩序 ,豐富多彩的精神生活 ,良好的醫療條 .件與祥和的社區環境。同時 ,人們能保持 .高度的生態環境意識 ,能自覺地維護公共 .道德標準 ,并以此來規范各自的行為。 。對資源利用、畫社會服務、治安防災、環境整治等實施高效率的管理 ,保證資源的合理利用 ,最大限度地促進人與自然、人與生態環境關系的和諧。 物業論文集 共 69頁 第 12頁 21125 二、生態住宅小區建設 生態住宅小區建設是按照生態學原理 ,以空間的合理利用為目標 ,以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關系 ,協調小區內部結構與外部環境關系 ,使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應 ,為人類創造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環境。它是在對小區環境質量變異規律深化認識的基礎上 ,有計劃、有系統、有組織地安排小區人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環境容量 (環境承載力 ),這是小區生態 建設的出發點和最終歸宿。 小區生態問題的產生可歸結于兩個根源。其一是人口導致對資源的過度利用及環境超負荷承載而產生的生態問題 。其二是人類活動產生的環境污染問題。相應的 ,生態建設也包含兩大部分內容 :一是資源利用 ,二是環境整治。前者著重研究在資源利用問題后者著重研究解決、治理環境污染問題 ,從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。具體來說 ,小區生態建設的內容主要有 : 確定人口適宜容量。一個小區的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函數 ,是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。 研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態系統有著深刻的影響。在土地開發利用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性 ,而且要考慮與其相關的社會效益和環境效益 ,要分析環境條件對土地利用方式所產生的制約。 。通過環境污染的有效治理 ,形成并維持小區高質量的生態系統 ,為可持續發展打下堅實的基礎。治理的中心環節是在做好環境污染預測基礎上 ,選取適宜的處理方法和處理程序。生態環境保護與治理的工程性對策有 :①構筑結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強大的綠化系統。②建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理 工程 ,使水質逐步向國際標準靠攏。③實行集中供給能源 ,采用先進的煙氣處置工藝 ,從根本上減少大氣中的有害物質的含量。④改進和完善垃圾的收集系統 ,爭取做到分類收集、封閉運輸 ,讓一部分垃圾變廢為寶 ,另一部分經無害化處理后還原到大自然中。⑤采用清潔無害工藝、設備飛產品 ,減少污染的排放量。 。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡 ,是生態惡化的重要原因 ,各類生物尤其是綠色植物在生態環境中擔負著重要的還原功能 ,綠化程度以及人均綠地面積是體現城市生態建設水平的重要指標。 。小 區是資源高強度集中消耗區域 ,其資源綜合利用效率反映和決定了環境質量水平。提高水資源、能源、再生資源、等資源、綜合利用效率是改善環境質量的重要措施。 三、住宅小區的環境污染 治理環境污染是生態住宅小區的建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區環境污染有很多來自住宅區外 ,但也有相當一部分來自住宅區內部 ,物業管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。 住宅環境污染的類型。房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區域環境、各種生活習慣等都會對住宅造成污染。污染類型大體分為 :①住宅大氣污染 :油煙污染、燃料物業論文集 共 69頁 第 13頁 21125 廢氣污染、排水系統臭氣污染、吸煙污染、建筑與裝修材料等。②水污染 :飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。③噪音污染主要有 :施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。④輻射污染主要有 :電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。⑤光污染 :眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。⑥固體廢物污染主要指建筑、生活垃圾亂堆 ,沒有及時清理。 住宅環境污染的空間分布。由于住宅環境污染源類型較多、分散 ,雖從總體上歸納出規律有相當大的難度 ,但還是可以總結出一些特點。在平面上可以 用按臨街面、臨公共場所、鄰設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等 ,是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。鄰設施住宅主要是機電設施噪聲污染 ,是污染類型少 ,但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。在垂直方向上 ,污染源的分布大部分位于地面附近 ,但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、元線電發射臺位于較高位置 ,使污染分布較無規律。輸電線、高架橋、發射臺是不常見的 ,故可以認為大多數情況 下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。有一些污染在空間上常是較均勻分布 ,如電視放射性幅射污染、廚房油煙污染等。 住宅環境污染在時間上的分布。住宅環境污染在長尺度時間上的分布可分為 .持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等 ,在房屋使用期都存在。 臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲 ,在整個使用期只存在較短一段時間。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等 ,間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發電機廢氣污染等。 住宅環境污染的可 控性。住宅環境污染的可控性指污染控制的難易程度 ,它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區污染源和住宅小區外污染源。住宅內部污染控制一般可通過設計、物業管理、用戶進行嚴格控制 ,如設計獨立的排煙管、禁止在無污水管的陽臺使用洗衣機、規定裝修時間和要求等。住宅小區污染源污染控制可望通過小區規劃、設計及物業管理進行嚴格控制 ,如有噪聲污染設施離住宅應有一段距離及采取防護措施 ,車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。住宅小區外污染控制一般可通過城市規劃、城市環境綜合醫治理、小區規劃、設計來控 制。如交通噪聲可設置綠化帶進行控制、把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。從以上分析可以看出 ,當住宅已建成時 ,污染控制的難度很大 ,當處于小區規劃設計階段時 ,污染較易控制。在物業管理階段 ,可控性較好的污染有小區內車輛噪音、水箱、水池游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等 ,可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區機電設施噪聲等。 四、生態住宅小區管理 物業管理公司可運用生態學理論來建設和管理住宅小區 ,提高資源利用效率 ,改善環境 ,增加小區活力 ,提高人們生活水平。目前 ,物業管理公司在生態住宅小區管理中 ,需重視 下面工作 : l、實施 ISO14000B 叫環境管理體系，提高公司生態環境管理水平 ,樹立生態化的人與物業論文集 共 69頁 第 14頁 21125 自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀 ,提高全體員工的生態環境意識。 ,不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無害化處理率 ,減少小區中的污染源 ,并通過法律、技術、經濟上的措施加強對它們的控制和防治 ,積極推進設施的現代化 ,積極采用綠色和節能產品。 ,建立科學的生態建設與管理指標體系。但要符合國家、地方有關生態環境質量法規、標準 。 ,提高居民的生態環境意識、主動參與生態建設的積極性和遵守各項環衛準則的自覺性 ,加強青少年的生態環境教育 ,猛烈抨擊違反環保法規的人與事 ,形成一種為生態建設作貢獻光榮、破壞生態環境可恥的良好氛圍。 試論物業管理市場結構調整的策略和途徑 一段時間以來 ,關于物業管理市場的命題主要圍繞著以下三個 ,一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容 。二是以適應市場生存發展能力為主要目標的品牌塑造和企業能力提升的內容 。三是以避免市場誤區為主要內容的 ,如何進行市場拓 展 ,甚至是否存在物業管理市場的討論等等。 不可否認 ,以上命題和實踐 ,為我國物業管理市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻 ,為我國物業管理能夠伴隨著我國改革開放和市場