海岸別墅營銷策劃方案-在線瀏覽

　　

【正文】 2009430入住時間20091030停車位別墅首創雙車位，室內戶外各一個；公寓則設為地下停車場銷售價格別墅（均價）：13000元/㎡ 公寓（起價）：6600元/㎡戶型設計別墅分為豪華別墅、獨棟別墅和雙拼別墅三種類型，一共三層，斜屋頂設計，空間格局大。后面兩排為雙拼別墅，共8棟16戶。公寓戶型都是三房兩廳，而112層為躍層。別墅規劃為獨棟別墅，面積有300500平方不等，最大的別墅“樓王”總占地面積約5畝，建筑面積2000余平方米。優勢規劃設計有特色；園林設計中有中心水景帶；品牌物業管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢建筑密度略大，布局過于緊湊；社區內休閑娛樂設施不夠完善陽光西海岸(三期)物業類別別墅項目特色景觀居所建筑類別獨立別墅、疊加別墅裝修標準毛坯容 積 率綠 化 率67%占地面積:270畝總建筑面積120,000㎡產品結構別墅33棟\ TownHouse31棟\高層13棟\獨棟22棟物業管理費㎡.月銷售價格(均價)57008600元/㎡停車位一戶一位優勢 富力地產強勢品牌； 配套設置較為完善；開發時間較早，社區比較成熟，人氣較旺劣勢社區園林綠化沒有宣傳中的好兆南西海豪園物業類別住宅、別墅項目特色13300㎡水景風光建筑類別別墅、小高層建筑密度16%容 積 率綠 化 率52%占地面積:147畝總建筑面積57800㎡產品結構７０棟尊貴別墅、２２４套情景洋房開盤時間20070501入住時間20081 (別墅) 20086(公寓)物業管理費；（含養護費）銷售價格公寓：5880元/㎡ 別墅：1000015000元/㎡停車位別墅：一戶二位公寓：一戶一位戶型設計5大別墅戶型，292—505平方米。優勢 戶型較好； 水景園林；開發商本地知名度與信譽度較高；劣勢地下室面積偏大；樓間距較低。浪琴灣占地173畝，建面57751㎡，％獨立別墅21727221000600004551500疊加別墅1732267500130170聯排別墅173226100001732043蔚藍海岸占地140畝，建面46000㎡，綠化率60％獨立別墅酒店公寓4502000（別墅）1000018000（每戶贈送130—500㎡地下室）500—25004紫園占地350畝，建面332622㎡，綠化率60％公寓6526055008000362005城市海岸占地251畝，㎡，綠化率40％公寓聯排603528450402506龍墅灣，建面77298㎡，綠化率50％別墅公寓370－48013000（別墅）400－7007菩提樹占地86畝，建面68375㎡，公寓60—3035500—800050－2408長信2009年，隨著區域土地的集中開發，和前期面市項目分期上市推出的余量，供應量進入相對高峰期，預計今年的供應量將達到15—20萬㎡。市場反應良好，別墅性價比較高從其他樓盤的銷售情況可以看出，別墅市場前景看好。綜合比較全國的濱海城市，某西海岸的別墅性價比較高，未來的升值潛力最大。●自然資源優勢：項目擁有一線海景、私家沙灘，熱帶濱海資源優勢明顯。社區娛樂休閑設施完善，園林景觀出眾，戶型設計合理。目標客戶群消費能力極強。機會(O)●區域規劃機會：西海岸片區規劃以旅游度假、市級行政辦公和居住區為主。●土地政策機會：國家已明文規定，不再批準一線臨海商品房建設，04用地停止供應已批租地2年內集中上市08年后別墅賣一套少一套。●消費觀念轉變機會：高收入群體的不斷增長形成了一定的客戶規模，國人休閑度假、養老生活的需求增長，消費觀念逐步轉變。劣勢（W）●項目上市時間不合時宜的影響：國家宏觀調控以及經濟危機，使得整體房地產市場消費疲軟，投資者要不持幣觀望者，要不投資轉向；股票市場的疲軟導致投資者的資金大量縮水，影響該部分人群的資本運作計劃，甚至將置業計劃擱淺或暫時取消。●開發商品牌優勢不明顯，集團品牌效應在某本土影響力度不夠。●同質產品競爭威脅：競爭產品將在這兩年集中上市，使得整體市場形成飽和過剩之勢，對投資性客戶資源形成很大的搶奪和分流，將會對本項目的銷售形成威脅。這部分人比較喜歡某的氣候，經常來某出差或者旅游度假，有2處以上居所。平時都與同階層的人交往，愛看報紙雜志，喜歡探討一些企業管理、政治經濟等問題。公寓：島外養老者、本地富人階層島外養老者多為退休者或子女購買，受不了北方的嚴寒天氣。生活比較簡單，基本上沒有應酬，喜歡與同齡人閑聊，參加老年人的群體活動，閱讀報刊書籍、下棋。本地富人階層多為本地大中型企業的高管，年收入較高，工作比較充實，社交應酬較多，經常與朋友、客戶在外吃飯喝酒。對性價比高、升值潛力大的產品關注較高。重點關注人群為各大型企業中高層管理干部、私企老板等。但由于是度假需求，對別墅面積和總價又會有一定的要求。第三章 項目產品定位鑒于目前本案已經開工建設，各項規劃指標已經確定。對于后期建安和物業部分給出幾點建議：小區環境：高綠化率，園林觀賞性強，內容豐富，多運用小品，注重細節的營造，達到自然與人工景觀的完美結合； 園林設計融入“夏威夷”風情，真正營造一個夏威夷風情的居住區，滿足“夏威夷海岸”業主人文和精神方面的休閑需求。 生活配套：本項目具有自然資源優勢，但是相對于市中心周圍的配套則明顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環境與物質環境和諧統一，才能吸引消費者的關注。同時設置一些適合老年人的休閑娛樂場所，比如：棋牌室、閱覽室、健身房、溫泉SPA、溫泉理療室等。◇ 籃球場—斗智斗勇，體會勝利的快感。◇ 沙灘兒童樂園—讓您的孩子擁有不一樣的童年。 公共空間：空間開敞、透光性好，營造出五星級酒店式的尊貴感； 室內空間：寬松舒適，生態環保。住宅的適應性能、安全性能、耐久性能、環境性能、經濟性能性能均達到國家3A級；在選擇外立面裝修材質的時候充分考慮海邊濕氣重、風蝕性強的特點，盡量采用一些不易腐蝕、不易顯舊的材料。建議聘請知名度較高的物業公司，在發售初期就制定詳細的物業管理方案，提高個性化多樣化的物業服務，引入酒店式服務內容，解決顧客的后顧之憂，把物業服務打造成項目的賣點之一。這樣服務既高效又有利于物業管理公司掌握業主的情況。由各負責人對住戶信息進行歸檔，跟蹤問題的解決情況，為每位業主提供一站式服務。【購物班車】— 新鮮生活零距離針對區域生活配套不完善的缺點，由物業購置班車或者與大潤發、家樂福商超協商安排專線購物班車，業主事先預約，每兩天一班。◇ 名酒品鑒會—可以與名酒商家聯合，不定期舉辦名酒推薦會，并邀請品酒師現場指導如何品酒。【身心呵護】— 健康生活零距離◇ 健康足浴—根據業主的預約，邀請專業足浴師上門服務，健康入戶。◇ 瑜珈課程—在業主相對集中的時期，邀請專業瑜珈老師開設瑜珈課程，為女業主塑身養性。◇ 代租服務—當業主需要把房屋出租的時候，由物業負責出租房屋的管理，代收租金，定期向業主報告物業租賃情況。◇ 代辦服務—業主如有需要，可將購物清單提前交予物業，物業公司代為購買，按購物小票結算。除了以上特色服務之外，其他必備服務如：□多功能會所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點工 □代購商品 □代訂車船票 □郵政服務 □住宅外觀清洗 □保管行李服務 □花匠服務 □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預約服務 □代辦快遞服務 □叫車服務 □代辦搬家 □健身房預約 □叫醒服務 □商務中心預約：電腦/傳真服務 □代訂書報智能化管理服務包括：□周界報警系統 □紅外線及閉路電視監控系統 □可視對講系統□門窗防盜系統 □煤氣泄露報警系統 □給排水監控系統□輸配電監測系統 □照明監測系統 □緊急求助按鈕□寬帶網入戶第四章 項目定價策略由本次調查所獲取的基礎資料研究發現，西海岸片區目前在售公寓物業均價大多在6000元/㎡以上，銷售單價8000元/㎡以上的公寓在整個該片區的房地產市場定位中屬于高端產品。在目前市場上，現有產品之間相互競爭十分激烈。一、總體策略：市場差異化，