最新版土地管理法-閱讀頁

　　

【正文】 征地批準權限的 ， 另行辦理征地審批 。 ? 土地補償費 為該耕地被征用前 3年平均年產值的 6至 10倍 。 需要安置的農業人口數 ， 按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算 。 但每公頃被征用耕地的安置補助費 ， 最高不超過被征用前 3年平均年產值的 15倍 。 ? 土地使用權有償出讓，是指 國家 將 國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在 一定年限內 出讓給 土地使用者 ，由土地使用者向國家支付 土地使用權出讓金 的行為。 ? 土地使用權的出讓的法律特征： ? （ 1）從主體來看 ? 土地使用權的出讓方是土地所有者 —— 國家，土地使用權的受讓方是中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律有特別規定者除外。受讓方則范圍廣大，他們可以是中國人，也可以是外國人，可以是自然人，也可以是公司、企業等法人。 ? ? （ 2） 從內容看 ? 由土地出讓者出讓土地交給受讓方使用，而受讓方則需支付相應土地使用權出讓金 。 土地使用權出讓 是國家將土地使用權從土地所有權中分離出來，轉移給受讓人。對于集體土地， 《 中華人民共和國城市房地產管理法 》 第 8條作了明確規定：城市規劃區內的 集體所有的土地 ，經依法 征用 轉為 國有土地 后，該幅國有土地使用權 方可有償出讓 。 ? 商業 、 旅游 、 娛樂和豪華住宅用地 ， 有條件的 ， 必須采取拍賣 、 招標方式；沒有條件 ， 不能采取拍賣 、 招標方式的 ， 可以采取雙方協議的方式 。 ? 在規定的期限內，由符合規定條件的單位和個人，以書面投標方式，競投某一地塊土地的使用權，由招標方擇優確定土地使用者的出讓方式。 ? 招標程序以公開招標的程序類似。 ? 土地管理部門在指定的時間、地點、利用公開場合，就所出讓土地使用權的地塊公開叫價競投，按 “ 價高者得 ”的原則，確定土地使用權受讓者的一種方式。拍賣方式的競爭性激烈。 商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣或招標方式 。 ? 出讓人發布掛牌公告，在土地交易場所掛牌公布擬出讓宗地的交易條件。 ? 掛牌方式允許多次報價，有利于競爭，操作簡便。重新簽合同、支付土地使用權出讓金，更換土地使用證。 ? 房地產開發用地主要通過 出讓 與 劃撥 這兩種方式取得 。 ? （ 1） 取得土地使用權的方式和支付的費用不同 ? 以 劃撥 方式取得土地使用權是以 非競爭的方式 取得的 ， 而 出讓 方式取得土地使用權是以政府與土地使用者 競價的方式 進行的 。 ? (2） 使用期限不同 ? 劃撥土地使用權是無期限限制的 ， 《 房地產管理法 》 第 22條規定： “ 依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的 ， 除法律 、 法規另有規定外 ， 沒有使用期限的限制 ” 。 當然 ， 土地使用權出讓合同期滿 ， 土地使用權可以續期 ， 但它總是有期限的 。 而通過 出讓 方式取得的土地使用權則 是一項相對獨立的財產權 ，依法可以轉讓 、 出租 、 抵押 ， 進行經營活動 。 ? （ 1） 通過劃撥取得土地使用權的土地使用者 ? 因遷移 、 解散 、 撤銷 、 破產或者其他原因而停止使用土地的 ， 市縣人民政府應無償收回土地使用權 。 ? （ 2） 根據城市建設發展需要和城市規劃的要求 ，市 、 縣人民政府可以無償收回劃撥的土地使用權 ? 這種收回方式與土地使用權有償出讓期滿前 ， 國家根據社會公共利益之需要提前收回土地使用權的情況不同 。 后者的收回方式 ， 國家同樣給予補償 ， 但這種補償是國家根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予的補償 ， 因而 ， 后者得到的補償將大大高于前者 。 ? 換言之 ， 土地使用權轉讓就是原受讓方對已經獲得土地使用權的土地按規定投人一定資金進行開發后 ， 通過有償出售 、 交換和無償的贈與等方式 ，把土地使用權連同地上附著物轉讓給新的受讓者 。 土地使用權轉讓是土地使用權作為商品經營的二級市場 。 由于雙方當事人轉讓的僅僅是土地使用權 ， 而非所有權 ， 因此 ， 國家作為土地所有者的地位與身份并不會因為土地使用權的再度轉讓而發生變化 。 其次 ， 從物權理論上講 ，土地使用權出讓屬于他物權的設立 ， 土地使用權轉讓則屬于他物權的轉移 。 ? （ 1） 必須是出讓的土地使用權才能進行轉讓 。 ? （ 3） 土地使用權轉讓必須辦理過戶登記 。 ? 出售也稱之為買賣 。 ? 交換 ， 也稱之為 “ 交易 ” 。 它是以雙方當事人都需要支配對方的物為前提的 ， 是雙方當事人的合意 ， 以物易物是其基本特征 ， 可以是土地使用權與其他物的交易 ，也可以是土地使用權之間互易 ， 但有時也一表現為混合交易 。 它一方面需要贈與人有把自己擁有的土地使用權無償轉給受贈人的意思表示 ， 另一方面又需要受贈人接受贈與 ，其基本特征是無償 。 土地使用權的贈與是贈與人將土地使用權無償轉移給受增人的行為 ， 受贈人成為土地使用權的新的受讓人 。 ? 房產 、 地產一致的原則 ? 即土地使用權轉讓 ， 其地上建筑物必須轉讓；地上建筑物轉讓 ， 土地使用權同時轉讓 。 ” 第 24條規定： “ 土地使用者轉讓地上建筑物 、 其他附著物的所有權時 ， 其使用范圍內的土地使用權同時轉讓 ，但地上建筑物 、 其他附著物作為動產轉讓的除外 。 ? 《 城鎮國有土地使用權出讓與轉讓暫行條例 》 第 20條規定： “ 土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物 、 其他附著物租賃給承租人 ，由承租人向出租人支付租金的行為 。土地使用權為租賃的標的 。 ? 土地使用權抵押指土地使用權人以不轉移土地占有的方式 ， 將其合法享有的土地使用權作為債權的擔保 ， 在債務人不履行債務時 ， 債權人有權依法處分該土地使用權 ， 并從處分所獲的價款中優先受償 。 ? 圖示為某城市中心區 25公頃地塊，規劃用地性質為居住和公建。現狀有少量平房，無保留價值。 ? （一）用地情況：規劃性質、邊界條件、規劃總用地面積及居住、公建用地面積； ? （二）土地使用強度（規劃控制指標）：容積率、建筑限高、綠地率的控制指標； ? （三）建筑后退要求、間距規定； ? （四）公共服務配套設施配置要求； ? （五）遵守事項：規劃設計條件的時限、規劃方案編制、報審及建設項目相關手續申報須符合有關規范、規定要求。 ? A 建筑密度控制指標； ? B 市政公用設施配套要求； ? C 做好景觀設計； ? D 安排好地塊出入口方位； ? E 停車場設置要求； ? F 道路兩側綠線控制的要求； ? 建設用地概念 包括土地利用總體規劃中已確定的建設用地 （ 規劃內建設用地 ） 和因經濟及社會發展的需要 ， 由規劃中的非建設用地轉成的建設用地 （ 規劃外建設用地