中瑞曼哈頓空中別墅可行性研究報告(doc45)-地產可研-文庫吧

【正文】 地理位置 人民西路隔岸路口 學院路與湯家橋路處 龍港 104 國道與甬臺溫處 龍港龍金大道東 江濱路 都處于當地較好地段，但龍港地處縣區，處于劣勢 總建筑面積 8 萬多㎡ 占地 公頃， 萬建筑面積 占地 260畝（其中 50畝為自然河道）， 18 萬建筑面積 9 萬㎡ 占地 110畝，建筑面積 174281㎡ 總體規模不如錦繡名園，而周邊環境類似。 建筑風格 園林風格，以中心為花園的周邊綠化 中式現代化水景 歐式建筑別墅 中式與歐式結合 中式與歐式結合的城市花園 錦繡比較單一，很純樸，本項目真正采取哪種方式意見很大 綠化率 45% 48% 58% 38% 55% 屬錦繡與本項目最高 交樓標準 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 本項目是唯一帶精裝修的 目標客戶 華僑，商人，高收入者 高收入者，成功人士 高收入者，成功人士 私企業主、經商人士、投資者、二次置業 私營企業老板，從事金融，證券、保險業的高收入者，華僑等 目標群體類似，而但本項目更期望吸引高涵養的客戶群體入住形成寧靜和諧的人文氛圍。 主力戶型 4 室 2 廳， 152— 211 ㎡ 4 房 2 廳 2衛， ㎡ 獨立別墅（ 280— 400 ㎡）雙聯別墅（ 210 —290 ㎡）立體別墅（ 210— 230㎡） 躍層 210 ㎡聯體別墅220 — 280㎡） 躍層（ 293— 320 ㎡） 相比而言錦繡是傳統意義上的別墅，而本項目只能說 是高層高檔住宅 主要賣點 地段好，品質好 生態景觀，人性智能化等 溫州唯一全國人居經典競賽綜合獎 水景園林社區 溫州首個高層高檔住宅，城市花園 錦繡的賣點最大，但是本項目也具有很強的應召力 戶均車位 1 錦繡的車位最多，由于住戶較少 中國管理資訊網 中國管理資訊網 百好花園 恒達假日花園 錦繡名園 新湖綠都 本項目 比較 主要配套 游泳池，網球場，幼兒園等 水景中心庭院，加洲樂園，人工湖 協和廣場，雙會所，社區廣場等 運動場所，等 商務會客館，生活休閑館，人性智能化設施，英式 貴族管家服務等 本項目的功能最完善，檔次也比較高 銷售價格（單位：萬∕㎡） 最高 ，最低，均價 — 獨立 220 萬以上一套，雙聯130 萬以上一套 均價 均價 本項目毫無疑問是最高的，錦繡由于在龍港，價格還上不去 銷售情況 50%賣掉 基本售完 一，二期已經賣完 80%賣掉 已積累600 多位有效客戶 本項目目前而言是最差的，錦繡的競爭力最強 其他 離國際會展中心，楊府山 CBD 中央商務區，青少年活動中心臨近 倡導建立既有城市氣息，又有自然雅趣的高尚生活區 智能化打造安全舒適家園 物業管理完善 每戶 30㎡入戶花園和 6 米挑高 本項目在品質與等級上是最好最高的 總評論： 通過以上幾個競爭對手與本案的比較，認為本項目在整體上是有優勢的，競爭最強的是位于龍港的錦繡名園，但是該樓盤由于地處蒼南的原因，決定了其客戶群大多數只能是蒼南本地成功人士，市區的夠房者大多數是出于想參與投資的心理充當客戶群。但其在樓盤價位上對本案的沖擊還是比較大的。本案今后還需將自己定的高價位理由向客戶群表達清楚。 其次市區的恒達 ?假日花園由于規模較大，設施建設以及周邊居住環境良好，目標客戶群于本案相似，且在價格上與本案相比具有明顯優勢，所以就市區在建樓盤來說，對本案的威脅也是很大的。 與此同時這些競爭對手開盤的時間都是在溫州購房潮上漲的情況下進行的，且政府 中國管理資訊網 中國管理資訊網 政策相對來說比較寬松，加之溫州經濟發達，民間資本雄厚，有資金購房的人很多，當然其中不乏投資者、炒樓者，所以一旦開盤，大家就爭先恐后的購買（性價比合理的情況），就這點來看，開發商贏利的可能性較大，即使真的有房源空置，也是暫時的。再則隨著人民生活水平的提高，一些高收入者追求高檔住宅，而這些住宅溫州還是供不應求，所以社會需求與購買力方面不存在 大的風險。同時該類物業管理水平較高，客戶定位在高收入者，而他們資金來源又比較穩定，一般可以在規定的年限內付清房款。 在營銷策劃方面，他們一般是參與房展會，人脈促銷，設立現場售房部，建數個一比一樣板房等方式進行交易。 本項目產品定位 功能定位 ◆居住功能： 10 幢高層和小高層高綠化低密度住宅建筑，安居樂業，其樂融融； ◆休閑功能：皇家品咖啡館、美儀沙龍、紅酒雪茄館、音樂藝廊、視聽健身世界、 SPA水療館，室內 3泳池等，每天可以選擇不同的休閑去處。更多的選擇機會，才有更多的生活滋味； ◆智能化設 施功能：分戶計量式空調、智能化一卡通系統、全區門禁系統、住宅防護系統??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區名流會所 —— 商務會議廳和五星級會所，你可以和處于同一階層的名流人士進行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動感水景的甌江和江心嶼對岸，這里猶如詩意中的風景名勝。 目標群體定位 A:基本信息分析 客戶來源：溫州地區（也包括其他地方）的私營企業老板、民營或外資企業高級職員或高層管理人員，從事金融，證券、保險業的高收入者以及持外國護照在 大陸做生意的華人等； 客戶階層：處于金字塔頂端的人士； 年齡狀況： 40— 60 歲為主 中國管理資訊網 中國管理資訊網 家庭結構：擁有子女，有著 3 口或更多家庭成員的組合 家庭狀況：注重家庭生活，更注重子女的生活環境 工作狀態：工作繁忙，壓力繁重 生活方式：擺脫現在的枯燥乏味的生活方式，注重對生活品質的追求 購買動機：改善居住環境，追求居家生活品質，對目前溫州的樓市（尤其是高檔住宅）發展前景充滿信心 消費行為：注重品質，充滿理性 B:特征分析 他們是這個社會的高層人士，人際交往檔次高，在社會上打拼多年并且有了很高的成就，且在不斷的 向更高方向去追 求和拼搏。他們希望好好享受自己所創造的人生成就。他們開始向往對生活品質的追求，開始注重對生活情調的講究，他們有較強的社會閱歷和經驗，對生活有著較為深刻的認識和領悟。 區位特點 位于近幾年開發比較熱的江濱路商圈內，尤其是 05 年溫州的商業航母歐洲城投入運營使用，將極大激活這一地區的商業發展。并且這一帶各類銀行，郵局，農貿市場等主要生活設施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨特魅力，為這一地區增添了許多活力。 中國管理資訊網 中國管理資訊網 該項目區域經濟環境 溫州近些年的經濟情 況 2020 年全年實現生產總值 億元，比上年增長 %，達到了 98 年以來的最高增幅，其中第一產業占 億元，比上年增長 %；第二產業占 億元，增長 %；第三產業占 億元，增長 %。全年人均生產總值 18846 元，比上年增長 %。 表 2020 和 2020 年溫州三大產業比較統計表 ０３和０４年溫州三大產業比較 0100200300400500600700800900第一產業０３年 ０４年第二產業０３年 ０４年第三產業０３年 ０４年系列1 市場物價在結構調整中總體保持穩定。全年居民消費價格總水平比上年上升 %，其中食品類價格上升 %，娛樂教育文化用品類上升 %，居住類上升 %，服務項目價格上升 %，衣著類，家庭設備用品及維修服務類，醫療保健類，交通與通信類下降 %至 %之間。但實際上貨幣貶值明顯，消費能力明顯下降。 商品房住宅綜合平均價每平方米 元。 當前經濟運行中的主要矛盾是土地，電力等資源性瓶頸制約更為突出，經濟持續高增長的基礎還不夠穩固。溫州正在實施“一港三城”戰略，目前海陸空交通設施齊全，將成為浙南閩北的經濟中心。 04 年被中央電視臺評為中國經濟最具活力十大城市之一。 溫州 03 年的參考數 據以及分析 中國管理資訊網 中國管理資訊網 通過下表我們可以看出，溫州城市人均收入比較高，人們想買房的愿望也比較強烈，但是溫州平均每年投入開發的土地面積以及竣工面積都很少，尤其個人買房者居多。供應量未能達到市場的需求量，并且可以看出，即使有量供給，而單位面積也不是很合購房者的心意。 施工面積遠多于竣工面積（總體是正常的），但是也可以看出房開公司一方面資金不能籌措到位，另一方面為了造成房子供不應求的假象，從而提高房價，牟取暴利。而商品房銷售面積又不到住宅竣工面積的二分之一，這說明商品房開發量還不是很多，未能滿足市場需求。同時商品房空置面積很 少，這說明市場購房者很多，累積下來的空置房往往是在戶型設計，朝向以及配套設施方面比較欠缺的房子。 表 溫州 03 年的一些參考數據 參考對象 數據 備注 第二產業 萬人 房地產業 萬 第三產業 萬人 建筑業 萬人 房地產開發投資 億元 住宅 億元 基本建設投資 億元 施工住宅面積 萬平方米 竣工住宅面積 萬平方米 商品房銷售面積 銷售給個人 萬 平方米 萬平方米 商品房空置面積 萬平方米 商品房銷售額 銷售給個人 億元 億元 城市人均可支配收入 城市居民人均消費支出 城市人均住宅使用面積 16035 元 12619 元 平方米 全市人均住宅面積為 平方米 中國管理資訊網 中國管理資訊網 項目周邊環境 由于我們針對的是住在別墅里面的高收入者，所以我們站在高收入者的角度來調查項目周邊有哪些生活用品店，休閑娛樂，會友的地方適合他們來光顧的。為此以下調查的內容是業主 15 分鐘內駕車或者是步行即可到達的 地方。 項目周邊環境表 表 項目周邊環境表 類型 遍及范圍 基本評價 郵政 銀行 郵政 3 家 農行 建行 工行 商行 興業銀行 規模中等 一般設有自動取款機 超市 世紀聯華 山姆士大世界 規模大，知名度高 信譽好 餐館（西餐廳） 一號美食坊 美樂食街 金飯碗 食家莊（海鮮沿江）現代概念（高檔西餐廳 牛排館）韓國之家（燒烤）京福華肥牛美食城 玉玲瓏燉 品閣 檔次較高 消費層次較高 休閑地 名鐵咖啡 歐蕾咖啡 名典咖啡 coco 咖啡 金玉蘭 KTV 嘉樂迪 KTV 海市蜃樓 KTV 官邸酒吧 白鹿影院 飛速健身 檔次較高 規模較大 酒店 海上天大酒店 阿外樓（ 3 家）珍寶舫大酒店 新丁香江濱大酒店 新南亞大酒店 國貿大酒店 云天樓大酒店 大多為星級大酒店 公園（廣場） 江心嶼 海坦山廣場 華蓋山公園 星河廣場 市區較有名的 醫院 118 醫院 附二醫 市區大醫院 學校 溫州九中 溫州十二中 溫州十四中 永楠小學 溫州較有歷史的學校 美容美發 等 較多 洗衣店 檔次一般規模較小 購物中心 1． 歐洲城（包括餐飲、娛樂、休閑、觀光、購物、展示、金融、演繹、兒童主題等） 溫州超級商業航母 中國管理資訊網 中國管理資訊網 污染 冷作卷板廠 交通汽車尾氣排放、噪聲污染嚴重 道路兩旁情況 整條江濱西路的兩側經營明顯有差異，北面依臨甌江這一側，店面基本已經在營業之中，主要經營廚柜為主，其他還有輔助經營建材和飯店，靠近環城東路這一帶整個經營層次雜亂。而飛霞北路這一帶組織秩序良好，大部分經營較高檔的家具和廚柜。飛霞北路和江濱西路交接處有一家家友超市和較高檔的新江濱甌越 美食。 東門商業步行街 該街是溫州第 3 條商業步行街道，是城市東向老城改建項目。商業街東起江濱西路華峰大廈，西至鴻翔錦園，連接環城東路，全長 400 米，寬 22 米，路面用花崗巖鋪設，路中央設立游客休息坐椅，有 7 個出口。該街道目前主要以經營理發店、美容廳、快餐店、花店、干洗店、超市、服裝店、建材裝飾店、銀行以及與生活息息相關的行業等為