甘井子區城市管理行政執法-文庫吧

【正文】 。　(七)違約責任。　　(八)爭議處理方式。　　物業服務標準參照國家有關物業管理服務的等級標準執行。　第二十條 前期物業服務事項應當包括下列主要內容：　(一)物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理。　　(二)物業管理區域內安全防范、環境衛生、綠化、公共秩序和車輛停放管理。　　(三)物業裝飾裝修管理。　　(四)物業檔案資料管理。　　業主有權拒絕接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。　　第二十一條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地縣房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。　　前款規定的住宅規模標準由各市人民政府規定。　　第二十二條 建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。　　物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改。不能立即整改的，應當制定整改方案。　　建設單位依法向物業服務企業移交的物業管理資料，應當自移交之日起3日內到所在地縣房地產行政主管部門備案。　　第二十三條 建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業管理用房，物業管理用房最低建筑面積標準由省建設行政主管部門規定。　　建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑。　　規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。　　第二十四條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。　　保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。第四章 物業管理服務　　第二十五條 物業服務企業應當按照國家有關規定，取得資質證書。物業服務企業應當在其資質等級范圍內承接物業服務業務。　　從事物業管理的人員應當按照《物業管理師資格考試實施辦法》、《全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法》等國家有關規定，取得職業資格證書。　　第二十六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。　　物業服務合同應當約定下列主要內容：　　(一)物業服務項目及其內容、服務標準。　　(二)物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式。　　(三)雙方權利義務。　　(四)違約責任。　　(五)合同期限。　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。　　物業服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。　　第二十七條 物業服務合同雙方應當參照省有關行政管理部門制定的物業服務合同示范文本，簽訂物業服務合同。　　物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同副本報所在地縣房地產行政主管部門備案。　　第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業及其環境、秩序進行管理，提供相應的服務。　　第二十九條 物業服務企業應當及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項，對業主有關物業服務的投訴，應當及時處理，接受業主、業主大會和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。　　第三十條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務企業應當設置警示標識，制定和采取具體防范措施，同時向業主委員會和有關行政管理部門報告。　　第三十一條 物業服務企業應當接受有關部門的安全防范指導，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業服務企業及其從業人員的安全防范意識和能力，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類安全事故時，應當采取相應措施，并及時向公安或者有關行政管理部門報告，協助做好救助和調查工作。物業服務企業應當配合居民委員會做好社區管理相關工作。　　第三十二條 物業服務企業應當妥善保管物業有關資料，保證房屋及共用設施設備檔案資料齊全。　　第三十三條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方及物業所在地縣房地產行政主管部門。　　物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同。不繼續聘用的，應當依法重新選聘新的物業服務企業。　　第三十四條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除物業服務合同的，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。　　物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。　　第三十五條 物業管理實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。　　住宅的物業服務收費，實行政府指導價。非住宅的物業服務收費，實行市場調節價。　　第三十六條 物業服務收費實行政府指導價的，市、縣價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。　　物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業自主協商確定收費標準。　　第三十七條 價格主管部門和房地產行政主管部門制定政府指導價，應當開展價格、成本調查，聽取業主、物業服務企業和有關方面的意見。　　政府指導價的價格水平，應當根據本行政區域經濟發展情況，按照規定的定價權限和程序適時調整。　　價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務企業的服務內容和服務標準、收費項目和收費標準進行監督。　　第三十八條 物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項。　　第三十九條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。　　包干制，是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。　　酬金制，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。　　第四十條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。　已竣工但尚