投資項目盡職調查報告-文庫吧

【正文】 理層情況公司法人張建平，男，1955生人，漢族，1990年畢業于河北財經學院會計系，專科學歷，會計師職稱。1976年1984年，石家莊市設備安裝公司，會計；1984年1992年，石家莊市設備安裝公司機械廠，財務科長；1992年1995年，石家莊市設備安裝公司中外合資企業，財務部長；1995年，銀都房地產公司，成本控制組負責人（工作4個月）；1995年1999年，石家莊靈芝實業公司，財務副處長。1999年3月9日入職卓達集團，歷任財務部經理、財務總監，現任卓達集團副總裁，卓達太陽城總經理。 融資公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業稅5%土地使用稅（二類）80土地增值稅（預繳）1%（普通住宅）2%（非普通）房產稅70%*%土地增值稅（清算）城市建設稅/費營業稅*7%企業所得稅（預繳）13%25%＝%教育和衛生附加費營業稅*3%企業所得稅（清算）地方教育費附加營業稅*1%施工合同印花稅3?購房合同印花稅5? 融資公司房地產開發經營情況卓達太陽城通過招、拍、掛方式取得位于裕華區石家莊石欒公路與京珠高速交叉口，鄰近南三環的1300畝土地的開發權，開發建設卓達太陽城項目群。卓達太陽城總占地面積1752畝（包括道路綠化湖面公建用地），規劃總建筑面積180萬平米，其中包括商業建筑10萬平米，學校、幼兒園等配套設施3萬平米。目前已開工建設110萬平米，已建及在建的項目包括Townhouse一期聯排別墅、花園洋房、陽光200漢府一二期、希望之洲、青年城（包含青年之都和自由之邦）和陽光國際等。除Townhouse一期聯排別墅、漢府項目為低密度別墅類住宅，八幢花園洋房為低樓層住宅外，其余均為高層住宅。一期聯排別墅及花園洋房開工建設較早，目前已完工，其他住宅類項目都是在2007年后新開工的項目。2009年8月卓達太陽城榮膺聯合國人居獎及國際花園社區大獎。 融資人財務狀況（1） 資產負債狀況 資產負債表 （單位：萬元）資產2008年12月31日2009年12月31日2010年12月30日流動資產：貨幣資金3,64520,3233,248其他應收款4861,3297,719預付賬款1,8161,2336,161存貨123,30576,818203,527 流動資產合計82,190147,274221,159長期投資3,8003,500固定資產凈額10,4938,2488,145無形資產64長期待攤費用資產總計92,683159,328232,808短期借款應付賬款3977,6548,007預收賬款35,45280,63151,246應交稅金4,7405,7684,699其他應付款172,8113,582 流動負債合計38,03993,27358,013 長期負債合計13,00014,520 負債合計51,03993,27372,533所有者權益：實收資本20,00020,00020,000 減：已歸還投資實收資本凈額20,00020,00020,000未分配利潤5,64430,056105,634 所有者權益合計41,64466,056160,275（2） 損益狀況損 益 表（單位：萬元）項目/年度2008年2009年2010年營業收入81,055240,054營業利潤3,10126,80299,241利息支出利潤總額3,08527,12499,663凈利潤3,08524,41294,220注：2008年無銷售收入，因前期項目已售罄，在建項目還未拿到預售許可證。（3） 主要財務指標指標名稱2008年2009年2010年盈利能力狀況凈資產收益率%37%59%總資產報酬率%17%43%營業利潤率33%41%資產質量狀況總資產周轉率64%122%流動資產周轉率71%130%債務風險狀況流動比率 速動比率 資產負債率55%59%31%剔除預收賬款后的實際資產負債率17%8%9% 財務評價（1） 盈利能力分析卓達太陽城2008年由于已開盤項目售罄，大部分在建項目尚未拿到預售許可證，暫無銷售收入。2002010年的凈利潤分別為24,412萬元、94,220萬元，凈資產收益率分別為37%、59%，總資產報酬率分別為17%、43%，營業利潤率分別為33%、41%。近兩年卓達太陽城各項盈利指標均呈大幅上升趨勢，顯示其盈利能力越來越強。（2） 短期償債能力分析從速動比率看，200200雖然相對偏低，但呈現逐年上升趨勢。考慮卓達太陽城存貨中在建房產和土地儲備均具有較強的變現能力，實際短期償債能力較強。（3） 長期償債能力分析2002009年12月底卓達太陽城的資產負債率分別為55%、59%，相對持平。2010年12月底的資產負債率明顯降低為31%；剔除預收賬款后的實際資產負債率僅為9%，與同行業主要上市公司比較，處于極低水平。2010年新增的14,520萬元長期負債，為吉林信托的信托融資。即使在較嚴厲的宏觀政策調控下，卓達太陽城的資金壓力依然較輕。 融資人銀行貸款、其他融資及對外擔保情況 卓達太陽城負債的主要部分為房屋預售款項未結轉至銷售收入而形成。2010年末，%。，由建行提供，用于漢府項目，此筆貸款已于2010年3月還清，目前已無銀行貸款。2010年12月，用于漢府二期項目的開發建設，期限一年。卓達集團通過卓達商貿廣場北樓作為抵押資產，期限兩年，卓達太陽城為其提供擔保責任。通過人民銀行征信系統查詢以上情況真實，且企業無不良記錄。3 項目概況和建設情況 項目基本情況 卓達太陽城所在地塊位于裕華區石家莊石欒公路與京珠高速交叉口，近鄰京深高速路和308國道，據石家莊火車站12公里，距建設中南三環700米。青年城一期項目位于卓達太陽城的北面，含2兩個地塊，總占地面積約為104,952平方米（157畝），土地價款已全部繳清，已取得《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及部分《商品房預售許可證》。（含商業和地下車庫），設計定位為中低價位、高品質高層住宅，1地塊（青年之都）和2地塊（自由之邦）均設計建設為六棟32層高層。項目已于2008年10月開工，預計2011年上半年竣工，（不含商業和地下車庫）。陽光國際項目位于卓達太陽城的南面，前守太陽城大門，背靠太陽城青年廣場、太陽城國際俱樂部，位置絕佳。陽光國際項目總占地10萬平方米（150畝），凈地，以土地出讓方式獲得，土地價款已全部繳清，用地性質為綜合用地性質，已取得《國有土地使用權證》和《建設用地規劃許可證》。（含地下車庫），項目設計建設為六棟32層高層。項目總工期預計為3年，已于2008年4月開工建設，預計于2011年12月竣工驗收并交付使用。卓達太陽城項目群總規劃圖如下所示： 項目現狀青年城一期項目目前主體已封頂，正實施外部裝修、市政管網配套、景觀綠化等工程，預計2011年上半年完成景觀綠化等全部工程，達到全景現房銷售狀態，截止目前已銷售及預約面積達到10萬平方米。陽光國際項目目前主體結構已接近封頂，該項目地塊于2010年12月抵押給吉林信托進行融資，擬于2011年12月3日解押。項目實際施工面積及進度情況列表如下：項目產品形態住宅面積（萬平） 車庫面積 （萬平）商業面積 （萬平