淺析房地產(chǎn)項目工程管理-文庫吧

【正文】 數(shù)額，要根據(jù)工程類型、合同日期、承包方式和材料設(shè)備供應(yīng)體制來確定。備料款的扣回應(yīng)隨工程所需主要材料儲備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續(xù)扣回。（3）做好工程價款的結(jié)算工作工程價款的結(jié)算是施工階段成本控制的主工工作內(nèi)容，它貫穿于施工的全過程。工程價款的預(yù)付與結(jié)算支付，必須實行監(jiān)理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進度的要求。（4）做好工程價款調(diào)整的控制工作在施工過程中，施工條件、設(shè)計變更、合同條件、技術(shù)規(guī)程、施工順序和進度安排等的變化引起的工程變更。常因工程變更及材料，勞動力，設(shè)備價格等因素，造成工程價款的增加。對于工程價款的調(diào)整，應(yīng)按合同規(guī)定的有關(guān)方法進行。總之施工階段的成本控貫穿于施工全過程，首先應(yīng)預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生的索賠的誘因，采取防范措施。如合同要求及時提供施工場地，設(shè)計圖紙及材料與設(shè)備，減少索賠的發(fā)生，通過經(jīng)濟分析確定投資控制最容易突破的控制重點。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協(xié)調(diào)，慎重決定工程孌更，嚴格執(zhí)行監(jiān)理工程師簽證制度，并按全同規(guī)定及時向施工單位支付進度款。最后審查施工單位提交的工程結(jié)算書，對工程費用的超支進行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊單位提供的 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）索賠。安全控制建設(shè)工程項目職業(yè)健康安全管理的目的是防止和減少生產(chǎn)安全事故，保護產(chǎn)品生產(chǎn)者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財產(chǎn)免受損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全管中應(yīng)抓好如下幾方面工作：（1）審核施工單位施工組織設(shè)計中關(guān)于安全目標及安全保證措施，并督促其嚴格按照審核后的安全目標和措施執(zhí)行；（2）監(jiān)督施工對于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現(xiàn)場的安全施工方案，多看現(xiàn)場，做到心里有數(shù)，對于安全隱患及時提出并及時整改，或者以通知單形式責(zé)令施工單位整改，必要時局部暫停施工，絕不能放松。（3）、制定安全檢查制度，協(xié)同監(jiān)理單位對本項目進行普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理情況等；（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議，提出問題并落實解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態(tài)之前。工程設(shè)計變更管理設(shè)計變更管理是一項重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實施進度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點。因此,合理確定并及時處理好項目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實施,又有利于對工程造價的控制。做好設(shè)計變更管理需注意如下題：（1）建立嚴格的設(shè)計變更審批制度，切實把投資控制在合理的范圍之內(nèi)。（2）設(shè)計審核對設(shè)計修改與變更應(yīng)通過現(xiàn)場設(shè)計單位代表請設(shè)計單位研究審核，設(shè)計變更必須進行工程量及造價增減分析，經(jīng)設(shè)計單位同意。設(shè)計變更經(jīng)監(jiān)理工程師會簽后交施工單位施工。（3）按合同管理變更建設(shè)工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權(quán)向承包單位發(fā)布指令，要求對工程的頂目、數(shù)量或工藝進行變更，對原標書的有關(guān)部分進行修改。（4）嚴格控制變更 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項目投資超出原來的預(yù)算投資，必須予以嚴格控制，密切注意其對未完工程投資支出的影響及對工期的影響。（5）公平處理變更費用施工條件的變更，往往是指未能預(yù)見的現(xiàn)場條件或不利的自然條件，即在施工中實際遇到的現(xiàn)條件同招標文件中描述的現(xiàn)場條件有本質(zhì)的差異，施工單位向業(yè)主提出施工價款和工期的變更要求，由此而引起索賠。工程變更均會對工程質(zhì)量、進度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價、價款和工期限延長的期限，并由監(jiān)理工程師下達變更指令。對于參與項目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位審查,分析研究設(shè)計變更在經(jīng)濟、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出設(shè)計變更建議的審查意見。一般設(shè)計變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準,報項目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項目部批準；對重要設(shè)計變更由項目部組織最終審查后批準。合同管理主要是合同的簽訂以及執(zhí)行的管理，簽訂前審核合同的條款，對于牽涉到質(zhì)量、安全、進度、成本的條款的細化、減少、增加提出建議，對于合同簽訂后，則對合同的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和管理，工期、進度款、質(zhì)量以及甲乙方的責(zé)任等與現(xiàn)場對照，有偏差的及時提出并改正。信息管理主要是施工現(xiàn)場的一些信息收集與反饋，對于建設(shè)主管部門所發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動態(tài)對于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場的資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準確、真實、及時地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細登記。組織協(xié)調(diào)主要就是我方與各參建單位、或是建設(shè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān)單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場調(diào)解或者會議調(diào)解的形式，主要針對各相關(guān)單位的負責(zé)人進行協(xié)調(diào)，重點協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）量問題、安全問題和進度問題，保證項目生產(chǎn)順利進行。三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進入了一個新的巔峰階段,市場規(guī)模不斷擴大,企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程項目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，在項目實施階段以控制成本、進度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，最終實現(xiàn)項目工程建設(shè)按時、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達到為項目建設(shè)增值的目的。企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房地產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為前提。結(jié)論 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）第二篇：房地產(chǎn)項目工程管理周期標準總說明一、本標準重點說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目單體工程開始設(shè)計、直至完成竣工結(jié)算的工作流程、工作周期及相關(guān)部門職責(zé)。二、單體設(shè)計之前的辦理規(guī)劃意見書、項目立項、進行土地測繪與定界、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、委托總體規(guī)劃方案設(shè)計與報批、完成地質(zhì)勘察等項目前期工作由公司相關(guān)部門另行制定周期標準。三、項目預(yù)售之前的廣告策劃方案、預(yù)售方案以及房屋銷售等工作由公司相關(guān)部門另行制定周期標準。四、本標準相關(guān)工作完成的時間限制，均為公司要求完成的最晚時間。第一部分建筑安裝工程單體工程設(shè)計階段（31天）一、施工圖設(shè)計（接到設(shè)計依據(jù)資料后進行）。（21天）標準時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第55天完成。工作成果：施工圖。職責(zé)：分公司工程部提供設(shè)計任務(wù)書、已確定的建筑單體方案、地質(zhì)勘察報告、場地標高平面圖給設(shè)計單位，設(shè)計單位完成施工圖設(shè)計。二、委托圖紙審查機構(gòu)進行政府圖審（將設(shè)計完畢的施工圖提交審圖機構(gòu)后進行）。（10天）標準時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第45天完成。工作成果：a、施工圖審查通知書b、審圖機構(gòu)認可的施工圖職責(zé)：設(shè)計公司負責(zé)通過政府圖審，分公司工程部負責(zé)設(shè)計單位與圖審機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)。注：設(shè)計公司在完成施工圖設(shè)計、委托政府圖審前必須制作一套藍圖提供給預(yù)決算部用于預(yù)算編制。單體工程施工圖預(yù)算與招投標（44天）一、編制施工圖預(yù)算（施工圖設(shè)計完成后進行）。A、編制招標工程量清單，擬定標底，確定攔標價（21天）標準時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第34天完成。工作成果：工程量清單、擬定標底。職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部委托造價咨詢公司或自行編制工程量清單并擬定標底，完成后按照公司相關(guān)流程議定攔標價。注：本工作與政府圖審?fù)瑫r開始。B、按公司內(nèi)部程序確定標底（8天）標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第26天完成。工作成果：招標標底職責(zé)：公司預(yù)結(jié)算部審核造價咨詢公司編制的標底，完成后按照公司相關(guān)流程審批確定招標標底。二、招投標A、編制招標方案；與意向合作施工單位洽談、談判；編制招標文件的主要合同條款，擬定合同文本，合同評審。（38天）標準時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第38天完成。工作成果：完成招標方案；與施工單位達成合作意向；通過公司審批的招標文件；通過公司評審的擬定合同文本職責(zé)：a、分公司采購部編制招標方案與招標文件，公司采購部審核招標方案與招標文件； b、分公司工程部與采購部還要完成以下工作：①、對意向施工單位在建工程進行考察和評價②、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本③、按公司的招標制度、實施辦法規(guī)定的流程完成相關(guān)審批及合同條款評審。B、發(fā)布招標公告（1天）標準時限：單體工程開工前第37天完成。工作成果：招標公告職責(zé)：分公司開發(fā)部負責(zé)辦理，并向政府部門提供以下資料：a、建設(shè)工程施工招標交易登記表b、建設(shè)計劃批準文件c、建筑施工圖技術(shù)性審查報告d、資金落實證明e、工程招標代理委托合同f、投標邀請書g、資格預(yù)審文件C、招標文件備案（3天）標準時限：單體工程開工前第33天開始，開工前第31天完成。工作成果：備案的招標文件。職責(zé)：分公司工程部在向公司預(yù)結(jié)算部取得攔標價和工程量清單的基礎(chǔ)上，填充招標文件，并在政府備案。D、發(fā)放招標文件（備案當天完成）標準時限：單體工程開工前第31天完成。職責(zé)：分公司采購部將招標文件發(fā)給入圍的施工單位E、投標人制作投標文件，開標、評標、定標。（15天）標準時限：單體工程開工前第30天開始，開工前第16天完成。工作成果：確定中標候選人。職責(zé)：分公司采購部、工程部配合完成本工作。F、開標后公示，簽訂施工合同并備案（5天）標準時限：單體工程開工前第15天開始，開工前第11天完成。工作成果：中標通知書，在政府備案的施工總承包合同職責(zé)：分公司采購部負責(zé)辦理。注：監(jiān)理單位在開工前第38天確定。單體工程施工階段一、辦理建設(shè)工程施工許可證（施工合同、監(jiān)理合同備案并辦理完成政府相關(guān)手續(xù)后進行）。（10天）標準時限：單體工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。工作成果：取得政府部門頒發(fā)的建設(shè)工程施工許可證。職責(zé)：各分公司開發(fā)部根據(jù)當?shù)匾笙蛘鞴懿块T遞交相關(guān)開工手續(xù)，包括：a、工程登記表（原報建表）b、土地使用證書c、建設(shè)工程規(guī)劃許可證d、現(xiàn)場具備施工條件的證明、房屋拆遷許可證和滿足施工進度要求的拆遷進度證明（監(jiān)理單位提供）e、經(jīng)備案的施工合同和監(jiān)理合同（副本）f、施工圖設(shè)計審查合格書g、中標通知書h、經(jīng)項目總監(jiān)理工程師按規(guī)定審查簽署的保證質(zhì)量和安全措施的施工組織設(shè)計（方案）報審表i、工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的質(zhì)量監(jiān)督備案表、《質(zhì)量責(zé)任書》j、工程安全監(jiān)督機構(gòu)簽發(fā)的安全監(jiān)督備案表k、建設(shè)工程監(jiān)理備案表l、投資計劃和銀行出具的資金到位證明m、消防設(shè)計審核意見書n、清欠辦出具的建設(shè)單位未拖欠工程款的證明。二、在工程開工前還要完成以下工作：“三通一平”工作。⑴、標準時限：最晚單體工程開工前第10天完成。⑵、職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織辦理。甲供鋼筋、水泥等主材采購（確定招標方案后進行）。⑴、標準時限：單體工程開工前第1天完成。⑵、工作成果：確定貨源。⑶、職責(zé)：分公司工程部提采購計劃，采購部按計劃采購。CFG樁樁基施工、檢測（政府圖審后進行）。⑴、標準時限：單體工程開工前第43天開始，開工前第1天完成。⑵、工作成果：簽訂專業(yè)發(fā)包合同，樁基檢測合格。⑶、責(zé)任部門：分公司采購部負責(zé)簽訂合同及評審工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部對樁基施工、檢測進行檢查、并組織驗收。說明：針對非CFG樁的地基處理工程，要保證在單體施工前完成施工與驗收工作。圖紙會審工作（簽訂施工、監(jiān)理合同后與辦理施工許可證同時進行）。⑴、標準時限：開工前第10天開始，開工前第1天完成。（10天）⑵、工作成果：完成各方確認的圖紙會審紀要。⑶、職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織完成。三、單體工程施工（辦理完成施工許可證后進行）。6層以下單體工程施工周期N為：120+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）10（施工日歷天數(shù)）；7層－11層單體工程施工周期N為：150+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）10（施工日歷天數(shù)）；12層－18層單體工程施工周期N為：180+單體工程的地上層數(shù)（不含閣樓層）10（施工日歷天數(shù)）。注：以上施工周期中不含地基處理的時間。建議在淮河以南地區(qū)施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。四、需在施工中確定專業(yè)分包工程的，在預(yù)留足夠進場前準備時間的基礎(chǔ)上確定。電梯工程：最晚在施工總進度計劃安裝日期前第100天簽訂電梯訂購安裝合同；門窗工程：最晚在施工總進度計劃安裝日期前第70天簽訂訂購安裝三方合同。職責(zé)：分公司采購部辦理合同簽訂手續(xù)，分公司工程部給予技術(shù)支持。單體工程竣工調(diào)試與驗收階段一、單體工程竣工前調(diào)試（水、電、暖、電梯等安裝完成后開始）標準時限：單體工程竣工驗收前第30天開始，單體工程竣工驗收前第16天完成。（15天）工作成果：調(diào)試合格，電梯應(yīng)取得省級合格證明文件。職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織完成。二、單體工程的人防、電檢、消防、節(jié)能、環(huán)保、城建檔案等專項驗收。標準時限：單體工程竣工驗收前第15天開始。單體工程竣工驗收前第1天完成。（15天）工作成果：取得專項驗收合格證明文件職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織完成。三、單體工程竣工驗收（各專項驗收合格證明文件齊備后進行）。標準時限：驗收當天完成工作成果：工程驗收合格，取得單位工程竣工驗收報告。職責(zé)：分公司（或項目）工程部組織完成。四、單體工程竣工驗收備案標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第30天完成。工作成果：完成備案職責(zé)：分公司開發(fā)