臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研-免費閱讀

　　

【正文】 詳見“敏感性分析表 ” 財務敏感性分析表 各變量變化幅 度 凈 現 值 分 析 內部收益率分析 凈現值（萬元） 變化幅度（ %） 內部收益率（ %） 變化幅度（ %） 原基準方案 73 銷售價格 18555 10% 10% － 10% － 10% 建設投資 10% 42 10% － 10% － 10% 項目評價結論 通過市場調查和綜合分析， 德和世紀城 4地塊“德和上城 ” 建設項目具有較好的發展前景和市場發展空間。為便于計算，本次測 算只考慮可售部分的盈虧平衡，計算過程如下： 銷售面積盈虧平衡點的計算 本 資料來自 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /平均銷售單價（ 1－銷售稅金 %） =587113080/4379 （ 1－ 10%） =12（萬 m2） 本項目銷售面積保本點為 12 萬 m2 ，占計劃總銷售面積 萬 m2 的%。 本 資料來自 財務內部收益率（ FIRR） ： 內部收益率 I 的計算公式為： FIRR＝∑（ CI－ CO） t(1+IRR )t ＝ 0 當 I＝ 10%時， FIRR＝ 73% 故當 I＝ 10%時 ， 項目方案經濟上可以接受。項目產出主要指住宅 及商業 銷售收入。 = 萬 元 開發收入 本項目住宅按均價 3900 元 ／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 （ 3） 地塊交通條件調查 項目周邊東、西、南皆為城市主要交通線。均呈上升增長趨勢。 白領階層、 私營業主 。 本項 目 的目 標客戶群 分析 據不完全統計： 山西省煤礦數量 4600 家左右， 臨汾規模以上煤礦數量 450 家左右（官方）。 本項目價格定位受高端消費者青睞。 項目物業定位 項目地塊面積 平方米， 建筑面積 171265 平方米，物業形態為高層及 小高 層居住住宅 及商業裙樓 。 （ 5） 地方政府政策的穩定及連續性。 （ 2）位于經濟開發區，政府支持 “城中村”項目的運作 。 本 資料來自 3 項目優劣勢分析 項目優勢分析 （ 1） 項目位于臨汾市區西北部經濟開發區，是臨汾最具宜居區域，區位優勢絕佳。在未來兩到三年內，可能出現繁榮景象。 本 資料來自 從城市空間總體發展戰略透視開發區板塊 分 析 區域板塊競爭 分 析 為便于進行產品細分研 究，按照臨汾目前房地產發展趨勢，可大致劃分為三個區域，即老城板塊、東城板塊、西城板塊（含開發區）進行分類競爭分析 。 并 不斷加大基礎設施建設投入資金，各種基礎設施日益完善。臨汾開發區通過利用國家優惠政策，營造一流發展環境，提供熱情細致周到的服務，已成為中外投資者的沃土，創業者的樂園。 截至到 12 月末，臨汾市房地產開發企業商品房空置面積 萬平方米，比上年末減少 %，其中，空置 1－ 3年的 萬平方米，減少 %，空置三年以上的不足 2020 平方米，減少 %。 五、 商品房銷售加 快。 2020 年臨汾市房地產開發企業累計完成商品住宅投資 億元，增長%，占全部房地產開發投資的比重 77 %，比上年提高 2個百分點；辦公樓投資 億元，增長 %；商業營業用房投資 億元，下降 %；其他投資 億元，增長 倍。明確城市分工，加強城市互動，推進城鎮融合，促進產業和人口向城鎮集聚。實施老城區道路改造、公共綠化、小巷硬化、供排水、停車場、公廁等基礎設施項目，搬遷部門機關、企業和學校，疏散城市中心人口，不斷改善群眾的居住環境。 臨汾 城市規劃及建設 城市總體布局結構 為 加快推進晉南中心城市發展 ， “ 十一五 ” 期間，市區按照 “ 東改西擴 ， 北引南優 ” 的發展思路，不斷拉伸城市交通，拓展城市框架，優化城市功能，抽疏舊城 人口。全市海關進出口總額完成 億美元，同比增長 %，其中出口總額 億美元，增長 %；進口總額 億美元，增長 %。分產業看，第一產業完成投資 億元，比上年增長 %。分縣市區看， 17個縣市區均保持平穩較快增長，其中安澤縣（ %）、大寧縣（ %）、古縣（ %）、襄汾縣（ %）、曲沃縣（ %）、洪洞縣（ %）、侯馬市（ %）和吉縣（ %） 8 個縣市增速超過全市平均水平。 一是工業效益整體提升。全年全市規模以上工業增加值完成 億元，增長 %，比預期目標 14%高 個百分點。 臨汾 市宏觀經濟發展狀況 （一）整體經濟保持平穩增長 據山西省統計局聯審核定， 全市 2020 年 生產總值完成 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，比預期目標 10%高 個百分點。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線、侯月線橫穿東西，成為我國東西方向的第二條大 動 脈和歐亞大陸橋的重要區間；大 (同 )運 (城 )高速公路、霍 (州 )侯（馬 )— 級公路、大 (同 )運 (城 )二級公路、國道 209 線、 309 線以及晉 (城 )韓 (城 )公路縱橫全境。鄉村人口為 萬人，比上年減少 萬人。 地理位置 : 臨汾 市 位于山西省西南部，黃河中游，汾水之濱， 北緯 35176。 東鄰鼓樓北大街，西臨濱河輔路，南接向陽西路，北達河汾四路， 基地東西南皆緊鄰城市交通線。 項目經濟指標 德和世紀城整體項目總占地 1034 畝， 總建筑面積 1511674 ㎡ ，建筑密度為 %，容積率為 。中部是遼闊富饒的盆地 。 礦產資源 : 臨汾市礦產豐富，能源工業發展潛力巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的礦種有 38 余種，其中煤、鐵、石膏、石灰巖、白云巖、膨潤土、花崗石、大理石、油頁巖、耐火粘土等在省內及全國均占重要地位。同時，煤化工、精細化工、生物制藥等新興產業也初具規模。全年肉類總產量 萬噸，增長 1%，禽蛋產量 萬噸，增長 %，牛奶產量 萬噸，增長 %。分縣市區看，除蒲縣下降 %外，其余 16 個縣市區保持平穩增長， 12 個縣市區增 幅超全市平均水平。全年全市財政總收入累計完成 億元，為全年奮斗目標 120 億元的 %，比上年增長 %，增加 億元。 （三）拉動經濟增長的力量趨于協調 從拉動經濟增長的因素看，除生產要素供給較為充足、主要工業品價格上升等外部環境較為寬松外，從需求角度看，投資、消費需求均保持較快增長，從生產角度看，一些新的增長點達產達效，促進了全市經濟的較快發展。 二是消費需求較為旺盛，推動經濟增長的力量顯著增強。其中市區城鎮居民人均可支配收入 11529 元，增長 %，比年初預期目標 10%高 個百分點。增強中心城市的經濟、科技、教育、金融等功能。以產業優先發展為支撐，以規范的公共服務為保障，以擴大中心城市規模和建設小城鎮為重點，提高城市的輻射力和小城鎮的吸納力，逐步形成布局合理、功能完善的城鎮集群新體系。 2020 年臨汾市房地產發展呈現八大特點 ： 一、 房地產開發企業完成投資首次突破 10 億元。 四、 自籌資金占比重較高。 六、 土地購置大幅增加。臨汾開發區管委會作為臨汾 市人民政府的派出機構，行使部分省級經濟管理權限，部分市級行政管理權限和市級綜合管理權限，對開發區實行統一領導、統一規劃、統一管理。氣溫特點冬寒夏熱，光照全年為 2417 小時 — 2741小時，年平均氣溫介于 度 — 度之間，年無霜期為 193 天 — 227 天，年降水量為 500 毫米 。“三片”：西部為開發區主中心區，用地規模約 平方公里，此區北部為工業區，中部為中心區，南部為商住區；東片用地規模約 平方公里，主要為居住區；北片用地規模約 平方公里，為生態觀光區。本區域項目有恒安第一城、九州花園、萊茵半島等， 潛 在項目有 派德森 項目。 板塊分析： 西城板塊為臨汾最有潛力和活力的區域。 （ 6） 項目所在地塊拆遷地面積只占本項目整體用地的 10%， 其余 90%用地，土地平整，建設周期短，可迅速回籠資金，獲得收益。 （ 2）板塊內項目云集， 未來極有可能出現潛在項目 的競爭 。濱河路以及向陽西路便利的交通給本片區帶來了巨大的發展機會，市政府對經濟開發區新的城市規劃也給片區發展帶來 了極大的機會。 在規劃設計中，應用針對“資源型城市”的適宜技術，結合用地具體條件，貫徹了節能生態理念及健康理念；并結合綠化水體等景觀環境的設計，結構性地改善了城市品質與形象，構建“資源型城市”居住區生態健康的典范，以貫徹并回應臨汾市建設 適宜生活的生態工業型城市的規劃總體目標。 根據年收入把客群分為富豪型、富貴型、富裕型、中產型、經濟型 。 官煤產 業鏈黑幕》 ）。 投資性的客戶也占有一定的比例，約為 15%。 （ 2）項目用地周邊環境調查 項目地北鄰五洲休閑廣場、唐堯大