臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研-預覽頁

　

【正文】 發增加一定壓力。 （ 5） 地方政府政策的穩定及連續性。 目前本片區與其他片區相 比，有其幾點獨特的優勢，如規模大、環境好、交通便利、有 升值潛力， 是 未來高尚居住區。 項目物業定位 項目地塊面積 平方米， 建筑面積 171265 平方米，物業形態為高層及 小高 層居住住宅 及商業裙樓 。 以“新都市主義”設計理念為原則，結合地塊自然和城市環境資源，從居住密度、空間規劃布局、建筑類型及立面風格等多方面著手，構建風格多元化的、居住產品差異化的綜合性大型居住區，營造不同城市空間的領域感和場所感。 本項目價格定位受高端消費者青睞。 目標 客戶群 與價格 定位與分析 目標客戶群 高端客戶是本項目的主力客戶群。 本項 目 的目 標客戶群 分析 據不完全統計： 山西省煤礦數量 4600 家左右， 臨汾規模以上煤礦數量 450 家左右（官方）。 汾西縣最少有上千個 “ 黑口子 ” （ 《了望東方周刊 白領階層、 私營業主 。 置業目的 根據對片區樓盤的調查分析， 本片區客戶的置業目的和比例如下： 以購買后自用居住的客戶將成為主體，約占 80%。均呈上升增長趨勢。該項目 現狀占地面積 90%為凈地，其余 10%部分有地上建筑物需拆遷 。 （ 3） 地塊交通條件調查 項目周邊東、西、南皆為城市主要交通線。項目前期準備已正在進行中，部分開發手續已基本辦理完畢 ，預計 2020 年 10 月份全面開工建設， 2020 年 6 月 31日 前 業主進戶入住，建設期為一年 半 ，預計 2020 年全年銷售率達 85%以上 。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 = 萬 元 開發收入 本項目住宅按均價 3900 元 ／ｍ178。 = 749933500 元 開發利潤 749933500 元 587113080 元 =162820420 元 具體開發成本詳見下表： 項目 開發成本明細表 本 資料來自 序號 成本項目 計費基數 數量 單價 （元） 計費金額（元） 一 土地成本費 建筑面積（㎡） 171265 1168 202000000 二 公共設施配套費 50 8563250 1 基礎設施配套費 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 2 墻改費 建筑面積（㎡） 171265 5 856325 3 消防設施配套費 建筑面積（㎡） 171265 5 856325 4 排污費 建筑面積（㎡） 171265 5 856325 三 施工準備費 7989202 1 勘測鉆探費 建筑面積（㎡） 171265 205518 2 規劃設計費 建筑面積（㎡） 171265 256898 3 建筑工程設計費 建筑面積（㎡） 171265 20 3425300 4 圖紙審查 費 建筑面積（㎡） 171265 4 685060 5 配套工程設計費 建筑面積（㎡） 171265 256898 6 臨時供電費 建筑面積（㎡） 171265 2 342530 7 臨時供水費 建筑面積（㎡） 171265 256898 8 工程質量監督費 建安工程費 194214510 % 446693 9 工程監理費 建安工程費 194214510 % 1262394 10 安全監督費 建安工程費 194214510 % 194214 11 招標管 理費 228636 1）施工招標管理費 中標價（ 1000 萬以上） 15000 2）定額測定費 建安工程費 194214510 % 213636 12 招標代理服務費 建筑面積（㎡） 171265 205518 13 環評費 建筑面積（㎡） 171265 51380 14 地震安全性評價費 建筑面積（㎡） 171265 1 171265 四 建筑工程費 1179 201921435 1 房屋基本工程費 建筑面積（㎡） 171265 1134 194214510 1）主體工程費 建筑面積（㎡） 171265 915 156707475 2）室內給排水系統 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3）室內采暖系統 建筑面積（㎡） 171265 37 6336805 4）室內電氣系統 建筑面積（㎡） 171265 64 10960960 5）室內保安監控及停車管理系統 建筑面積（㎡） 171265 13 2226445 6) 消防系統 建筑面積（㎡） 171265 70 11988550 2 電梯工 程費 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3 電話及有線電視安裝費 建筑面積（㎡） 171265 10 1712650 五 小區配套工程費 123 21065595 1 供熱 建筑面積（㎡） 171265 28 4795420 2 供電 建筑面積（㎡） 171265 35 5994275 3 給水 建筑面積（㎡） 171265 15 2568975 4 排水 建筑面積（㎡） 171265 11 1883915 5 消防 建筑面積（㎡） 171265 15 2568975 6 綠化 建筑面積（㎡） 171265 6 1027590 7 道路 建筑面積（㎡） 171265 3 513795 8 智能 建筑面積（㎡） 171265 10 1712650 本 資料來自 六 銷售費用 銷售收入 749933500 2% 14998670 七 管理費用 439539482 2% 8790789 八 財務費用 貸款額 202000000 20% 40000000 九 稅金 銷售收入 749933500 10% 74993350 十 不可預見費用 439539482 2% 8790789 十一 總成本 587113080 十二 建筑面積成本平米單價 3428 十三 總收入 749933500 十四 總利潤 162820420 項目銷售均價模擬 市場比較法 以 2020— 2020 年推出的主要類比競爭樓盤價格為準，結合項目自身素質，綜合現有的同等項目二手樓價格進行定價。項目產出主要指住宅 及商業 銷售收入。進入 2020 年 10 月施工期， 2020年 4 月進入銷售環節后，銷售資金的回籠能支撐項目的正常運轉。 本 資料來自 財務內部收益率（ FIRR） ： 內部收益率 I 的計算公式為： FIRR＝∑（ CI－ CO） t(1+IRR )t ＝ 0 當 I＝ 10%時， FIRR＝ 73% 故當 I＝ 10%時 ， 項目方案經濟上可以接受。 項目清償能力分析 本項目由 山西德和 房地產開發有限公司 全資子公司 組織開發，就此項目進行貸款時，貸 款還款期為 一 年，進入銷售環節后 兩個月內 ， 住宅銷售回款預計超過一億元，可用于 償還 第一批項目 貸款 ；商服部分銷售回款可作為公司的資金儲備。為便于計算，本次測 算只考慮可售部分的盈虧平衡，計算過程如下： 銷售面積盈虧平衡點的計算 本 資料來自 銷售面積盈虧平衡點 =總成本 /平均銷售單價（ 1－銷售稅金 %） =587113080/4379 （ 1－ 10%） =12（萬 m2） 本項目銷售面積保本點為 12 萬 m2 ，占計劃總銷售面積 萬 m2 的%。本項目可行性分析研究僅對銷售價格、可變成本對項目的影響進行敏感性因素進行分析。詳見“敏感性分析表 ” 財務敏感性分析表 各變量變化幅 度 凈 現 值 分 析 內部收益率分析 凈現值（萬元） 變化幅度（ %） 內部收益率（ %） 變化幅度（ %） 原基準方案 73 銷售價格 18555 10% 10% － 10% － 10% 建設投資 10% 42 10% － 10% － 10% 項目評價結論 通過市場調查和綜合分析， 德和世紀城 4地塊“德和上城 ” 建設項目具有較好的發展前景和市場發展空間。 本 資料來自 二 00 八年四月八日