臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研-全文預覽

　　

【正文】 自 長 %。 四、 自籌資金占比重較高。 三、 商品房供應增多。 2020 年臨汾市房地產發展呈現八大特點 ： 一、 房地產開發企業完成投資首次突破 10 億元。穩步推進城鎮危房和 “ 城中村 ” 改造。以產業優先發展為支撐，以規范的公共服務為保障，以擴大中心城市規模和建設小城鎮為重點，提高城市的輻射力和小城鎮的吸納力，逐步形成布局合理、功能完善的城鎮集群新體系。加快城市服務體系建設，滿足群眾購物、運動、休閑、娛樂、就醫的需要。增強中心城市的經濟、科技、教育、金融等功能。市區按照 80 萬人口、 120 平方公里修訂總體規劃，向西跨汾河到大運高速，向東到段店鄉、縣底鎮，向北到喬李鎮，向南到堯廟、金殿鎮，高起點規劃、高標準建設 “ 一軸三團八區 ” ，即以汾河為中心軸線，逐步完成河東舊城區向河西新城區轉移。其中市區城鎮居民人均可支配收入 11529 元，增長 %，比年初預期目標 10%高 個百分點。 本 資料來自 三是一批調產項目達產達效，“三個方陣企業”的龍頭企業增勢強勁。 二是消費需求較為旺盛，推動經濟增長的力量顯著增強。第二產業完成 億元，增長 %。 （三）拉動經濟增長的力量趨于協調 從拉動經濟增長的因素看，除生產要素供給較為充足、主要工業品價格上升等外部環境較為寬松外，從需求角度看，投資、消費需求均保持較快增長，從生產角度看，一些新的增長點達產達效，促進了全市經濟的較快發展。 13 個縣市區財政總收入超過億元，分別是：堯都區（ 億元）、洪洞縣（ 億元）、襄汾縣（ 億元）、鄉寧縣（ 億元）、霍州市（ 億元）、翼城縣（ 億元）、古縣（ 億元）、蒲縣（ 億元）、侯馬市（ 億元）、曲沃縣（ 億元）、浮山縣（ 億元）、安澤縣（ 億元）和汾西縣（ 億元）。全年全市財政總收入累計完成 億元，為全年奮斗目標 120 億元的 %，比上年增長 %，增加 億元。前 11 個月，全市規模以 上工業企業實現利潤 億元，比上年同期增長 %，實現利稅 億元，增長 25%，工業經濟效益綜合指數達到 %，比上年同期提高 個百分點。分縣市區看，除蒲縣下降 %外，其余 16 個縣市區保持平穩增長， 12 個縣市區增 幅超全市平均水平。主要工業產品產量中，能源原材料產品中除原煤產量完成 4122 萬噸、下降 %外，其余保持平穩增長態勢，其中生鐵產量 1162 萬噸，增長 %；焦炭產量 2239 萬 噸，增長 %；發電量增長 億千瓦時，增長 %；粗鋼產量 萬噸，增長 %。全年肉類總產量 萬噸，增長 1%，禽蛋產量 萬噸，增長 %，牛奶產量 萬噸，增長 %。 第一產業平穩發展。同時，煤化工、精細化工、生物制藥等新興產業也初具規模。 旅游資源 : 全市現有各種文物單位 2594 處，其中國家級 9 處，省級 55 處。 礦產資源 : 臨汾市礦產豐富，能源工業發展潛力巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的礦種有 38 余種，其中煤、鐵、石膏、石灰巖、白云巖、膨潤土、花崗石、大理石、油頁巖、耐火粘土等在省內及全國均占重要地位。城鎮化率為 %，比上年增長了 個百分點。中部是遼闊富饒的盆地 。23′— 36176。 項目經濟指標 德和世紀城整體項目總占地 1034 畝， 總建筑面積 1511674 ㎡ ，建筑密度為 %，容積率為 。 德和世紀 城項目共由 9九大地塊組成。 東鄰鼓樓北大街，西臨濱河輔路，南接向陽西路，北達河汾四路， 基地東西南皆緊鄰城市交通線。 本項目地塊北側相鄰五洲休閑廣場、唐堯大酒店等高檔休閑場所，并有沃爾瑪超市在建；西側連接濱河生態園區（市政府醞釀多年的汾河攔壩蓄水工程規劃將增加水面面積 120 萬平方米，結合兩岸的公園、游樂設施、使整個濱河生態區成為城市的 “ 綠肺 ” ）；南側有大型古城公園 及天鵝大酒店 在建；東側銜接鼓樓北繁華地段，區位環境優越，發展空間巨大。 地理位置 : 臨汾 市 位于山西省西南部，黃河中游，汾水之濱， 北緯 35176。34′之間。鄉村人口為 萬人，比上年減少 萬人。全市野生植物種類繁多，為山西省最豐富的地區之 — ， 是發展林牧業和天然飲品的寶地。南同蒲鐵路貫穿南北，侯西線、侯月線橫穿東西，成為我國東西方向的第二條大 動 脈和歐亞大陸橋的重要區間；大 (同 )運 (城 )高速公路、霍 (州 )侯（馬 )— 級公路、大 (同 )運 (城 )二級公路、國道 209 線、 309 線以及晉 (城 )韓 (城 )公路縱橫全境。這里有完備的工業體系，是山西省新型能源、重化工基地的重要組成部分，已形成 5500 萬噸原煤、 2500 萬噸機焦、 1200 萬噸生鐵、 500 萬噸鋼、 120 萬噸鑄件的生產能力。 臨汾 市宏觀經濟發展狀況 （一）整體經濟保持平穩增長 據山西省統計局聯審核定， 全市 2020 年 生產總值完成 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，比預期目標 10%高 個百分點。牧業生產保持平 穩，養殖收益明顯提高。全年全市規模以上工業增加值完成 億元，增長 %，比預期目標 14%高 個百分點。 第三產業呈現平穩發展態勢，全年完成 億元，比上年增長 %。 一是工業效益整體提升。 二是財政收入繼續保持較快增長。分縣市區看， 17個縣市區均保持平穩較快增長，其中安澤縣（ %）、大寧縣（ %）、古縣（ %）、襄汾縣（ %）、曲沃縣（ %）、洪洞縣（ %）、侯馬市（ %）和吉縣（ %） 8 個縣市增速超過全市平均水平。預計全年規模以上萬元工業增加值能耗同比下降 10%左右。分產業看，第一產業完成投資 億元，比上年增長 %。新增固定資產 162 億元，增長 %。全市海關進出口總額完成 億美元，同比增長 %，其中出口總額 億美元，增長 %；進口總額 億美元，增長 %。全年全市城鎮居民人均可支配收入完成 9997 元，增長 %，比預期增長目標12%高 個百分點。 臨汾 城市規劃及建設 城市總體布局結構 為 加快推進晉南中心城市發展 ， “ 十一五 ” 期間，市區按照 “ 東改西擴 ， 北引南優 ” 的發展思路，不斷拉伸城市交通，拓展城市框架，優化城市功能，抽疏舊城 人口。形成若干用地少、就業多、要素集聚能力強、人口分布合理的新城市框架。實施老城區道路改造、公共綠化、小巷硬化、供排水、停車場、公廁等基礎設施項目，搬遷部門機關、企業和學校，疏散城市中心人口，不斷改善群眾的居住環境。 培育城鎮集群經濟圈。明確城市分工，加強城市互動，推進城鎮融合，促進產業和人口向城鎮集聚。但同時，商品房銷售價格居高不下，供應結構不盡合理、市場秩序不夠規范等問題也日益顯現，影響到房地產市場的健康發展。 2020 年臨汾市房地產開發企業累計完成商品住宅投資 億元，增長%，占全部房地產開發投資的比重 77 %，比上年提高 2個百分點；辦公樓投資 億元，增長 %；商業營業用房投資 億元，下降 %；其他投資 億元，增長 倍。全年竣工商品房屋 萬平方米，增長 %。 五、 商品房銷售加 快。其中，現房銷售額 億元，增長 倍；期房銷售額 7 億元，增長 %。 截至到 12 月末，臨汾市房地產開發企業商品房空置面積 萬平方米，比上年末減少 %，其中，空置 1－ 3年的 萬平方米，減少 %，空置三年以上的不足 2020 平方米，減少 %。 項目周邊區域發展狀況 本 資料來自 區域概況 臨汾經濟技術開發區是 1997 年 7 月經山西省人民政府批準成立的省級開發區。臨汾開發區通過利用國家優惠政策，營造一流發展環境，提供熱情細致周到的服務，已成為中外投資者的沃土，創業者的樂園。 二、自然環境 臨汾開發區位于臨汾盆地內，地處半干旱、半濕潤季風氣候區，屬溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同期。 并 不斷加大基礎設施建設投入資金，各種基礎設施日益完善。開發區規劃結構呈三片二心結構。 本 資料來自 從城市空間總體發展戰略透視開發區板塊 分 析 區域板塊競爭 分 析 為便于進行產品細分研 究，按照臨汾目前房地產發展趨勢，可大致劃分為三個區域，即老城板塊、東城板塊、西城板塊（含開發區）進行分類競爭分析 。 東城板塊 本 資料來自 東城板塊為迎春街以東區域。在未來兩到三年內，可能出現繁榮景象。財富中心、濱江明珠等，潛在項目有御景水城， 北城壕聯片改造項目 ， 源宏國際新城 。 本 資料來自 3 項目優劣勢分析 項目優勢分析 （ 1） 項目位于臨汾市區西北部經濟開發區，是臨汾最具宜居區域，區位優勢絕佳。 （ 5） 項目周邊配套豐富高檔 ，緊鄰五星級酒店、沃爾瑪超市、市政府及政府規劃的重點中小學，各種生活配套設施相對 比較 成熟 。 （ 2）位于經濟開發區，政府支持 “城中村”項目的運作 。 項目威 脅分析 （ 1）本 市房地產整體開發的復蘇，給項目開