基于財務報表的商業分析與公司估值-全文預覽

　　

【正文】 此時的凈利潤質量更高，主要是由主營業務增長拉動的。A / Sales%%%　Other Operating Expense / Sales%%%　Investment Ine / Sales%%%　Other Ine, net of Other Expense / Sales%%%　Minority Interest / Sales%%%　EBIT Margin%%%　Net Interest Expense (Ine) / Sales%%%　PreTax Ine Margin%%%　Taxes / Sales%%%　Unusual Gains, Net of Unusual Losses (after tax) / Sales%%%　Net Ine Margin%%%　EBITDA Margin%%%　NOPAT Margin%%%　Recurring NOPAT Margin%%%以2009年年末的財務報表數據為例：Annual Sales Growth=(22, 15,)/ 15, =%Annual Net Ine Growth= (4, 3,)/ 3, =%Cost of Sales / Sales= 17, =%Gross Margin= 5, =%SGamp。 經營差異率經營差異率=凈經營資產利潤率—稅后利息率2007年，保利加速銷售及資金回籠，銷售凈利率表現不錯。而萬科，則缺乏上述兩個元素，在擴張節奏上，首要考慮的是資金安全第一。保利地產“先做大再做強”的擴張思路即：先超額儲備土地，進行全面布點，然后再提升各地子公司的品牌和管理，目標是成為各地市場中的前10強。后因其資源的過度分散，削弱了公司的經營業務重點，使企業持續發展能力受限，遂于后十年采取“減法”—專業化戰略，收縮整體業務，退出與住宅無關的產業，集中經營領域、地域。差異化戰略突出向對價格相對不敏感的顧客提供產業范圍內的獨特產品與服務。除了獲得發行由大股東保利集團提供擔保的43億元公司債之外，又宣布可以獲得保利集團旗下的財務有限公司提供的20億元擔保或者貸款，保利當年僅依仗大股東，就合計獲得約63億元的現金。保利地產在全國各個大城市都有自己的市場，并且各地氣候地理環境的不同，顯現出因地適宜，別出心裁的設計風格，得到消費者的青睞，從而使保利的存貨得到快速周轉，下面是三大地產商土地儲備區域結構比較分析：一線城市深穗兩市環渤海長三角珠三角其他保利地產萬科招商地產三是融資模式。這主要體現在以下三個方面：一是在拿地價格上，保利地產具有較大的資源優勢，這也是其最大的競爭優勢，分析其原因，這與大股東的國企和軍方背景有關系。07中國主要房地產財務指標（單位：百萬元）公司資產負債資產負債率銷售凈利率收入凈利潤總資產周轉率保利地產40,28,%%8,1, 萬科100,66,%%35,5, 招商地產25,15,%%4,1, 我們的觀點基于以上分析，我門可以看出，目前中國的房地產行業盈利的關鍵驅動因素必須是快速的資產周轉+暢通的融資渠道，下面就從這兩點談一下保利地產。因此，所有的地產開發商幾乎都陷入了:快速滾動、高財務杠桿但融資渠道單一的通道中。而實際上，大陸開發商負債率的高企，與香港并不可比。也即，香港模式的滾動開發能力較弱，而資金需求異常之大。保利的房產項目主要集中在城市核心地段以及地理位置優越的地方，所以受到消費者的追捧，周轉速度得益于此，另外由于大股東的背景致使保利拿地價格不會偏高。美國模式所謂的“美國模式”，是強調房地產開發的所有環節都應由不同的專業公司來共同完成，投資、開發、物業經營等各業務板塊相對獨立，高度專業化。通常房子建好后，房地產公司不持有物業，直接出售，只有當房子出售情況不理想時，才改為出租物業。（2）中央一系列針對房地產行業的政策出臺，意味著房地產行業已經告別2009年度寬松的政策環境，對于房地產行業的宏觀調控重新成為“常態”。機會分析（1）保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。該種模式下，保利地產必須不斷進行再融資和進行長期貸款，兩者之中任一發生斷裂，如再融資失敗、長期貸款質量下降，隨著規模的進一步擴大，將危及資金鏈，也不再支持激進的擴張。（3）公司成長性好，增長迅猛。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。相反，有吸引力的行業通常具有高的進入障礙，供應商和買方沒有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。如經常看到的爛尾樓，就是這種情況，原因是多方面的。房地產是個特殊的行業，它的產品就是固定資產，耗資大，風險大。房地產業市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。與單純依賴某一主導戰略的企業相比，能夠成功地執行成本領先與差異化戰略整合的企業，會處于一種更加有利的位置。有很多公司參與競爭的行業，競爭通常很激烈。同一行業中的企業很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而經濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建筑標準、限制利潤等手段降低建筑成本，面向買不起商品房的城市居民低于市場價格銷售。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。國家對房地產業的運行與操作規則給予了相應的規定，作為新進入者要密切關注政府的政策法規，從中權衡輕重，依政策辦事。在新的行業競爭，要求企業有足夠的資源投入。我國房地產業中的各個企業，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現差異化戰略，企業需要付出相當的努力。（2）產品差異化。加入WTO導致外資、外商進入我國房地產業的壁壘降低，從而對我國房地產發展商構成極大威脅。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數人手里，開發商看準的是這些人的需求。當關稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設，房地產開發過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產品（如空調、電梯）和衛生潔具，隨著關稅的降低和各類進入產品限制條件的放寬，國外產品將大量充斥國內市場，并對國內產品產生巨大沖擊，首當其沖的就是導致國產商品的價格下降。二、行業競爭分析（一）房地產業五力模型分析 就房地產行業而言，該行業環境包括這樣一組因素：新進入者的威脅、供應商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。集成性：“香港模式”流行，開發商將資金、土地、設計、工程、物業管理、環境等多種變量因素組合成自己的產品。具體按行業分項分析如下圖：保利地產2009年主營業務按行業分項分析行業名稱主營業務收入主營業務成本金額占比金額占比房地產銷售22，343，034， %14，338，652， %其他639，887， %185，313， %合計22，982，921， %14，523，965， %注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業管理、銷售代理、展覽、服務費等收入。82億元。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所上市交易，證券代碼600048，股票簡稱“保利地產”。2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰略，加強專業化運作，連續實現跨越式發展。基于財務報表的商業分析與公司估值 ——以保利地產為例 專業班級：會碩1001班 第七組 2010年11月30日第七組團隊成員名單成員名單親筆簽名工作承擔聯系方式陳 璐公司戰略分析、會計分析、BAV軟件的主要操作、財務預測及資料整理和PPT的制作13971203046曾憲勇競爭優勢分析、現金流量表重分類、財務指標分析及前景分析13007101063王傳海競爭優勢分析、現金流量表重分類及財務指標分析15907120262倪 娟公司背景和行業競爭分析及資產負債表重分類15207109108蔣銘鑫公司背景和行業競爭分析及資產負債表重分類13297988973杜倩倩公司背景和行業競爭分析及財務指標分析18771013353鄺鵬蝶公司背景和行業競爭分析及財務指標分析13437183360小組全家福第一部分 商業環境和戰略分析一、公司背景簡介（一）公司歷史保利房地產（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產企業，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，國