某某項目物業管理服務方案(文件)

　

【正文】 誠、精益求精、熱情奉獻、溫暖萬家”的質量方針，滿足居民的需求，特設立無償服務項目11項，有償服務項目31項。次）450元∕月不含周六、日04定點長期服務（3小時∕天本公司選擇提供與“XXXXX”硬件設施、市場定位及業戶層次相稱的管理與服務水平，依此作為物業管理費預算的編制原則。物業管理專業人員取得職業資格證書、專業操作人員持證上崗。儀表儀容整潔規范。提供相關的特約服務和便民服務；節假日有專題活動；每年組織一定的社區活動。1采取多種形式如電話、走訪、座談會、問卷調查等,每年與業主溝通面不低于80%；每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,對業主反映物業管理問題的處理率達95%以上。屬于小修范圍的,及時組織修復；屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃,根據委托方或業主委員會(業主大會)決定組織維修。按照裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約的要求,與業主在裝修前簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。物業區域主出入口設有平面示意圖,主要路口設有路標。共用設施設備完好率95%以上,急修及時率達98%。 每年保養2次水泵,泵房基本整潔,每年不少于3次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網并完好,每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保養,水箱、蓄水池管理應具備一箱一卡,不定期對泵房、管道進行除銹、油漆。發生電梯困人或其它重大事件時,物業管理人員須立即到現場應急處理。主要道路及停車場交通標識齊全、規范。四、協助維護公共秩序公共秩序維護人員受過相關的安全護衛知識與技能崗位培訓,持證上崗；身體健康,工作認真負責；每月定期參加安全保衛知識與技能的崗位培訓,有較強的安全防范能力,能正確使用各類消防、物防、技防器械和設備；上崗時佩帶39。 配有樓宇對講、周界報警等控制設備的,應24小時開通。收取車輛看管費的車庫24小時有專人管理,車庫內地面、墻面有車輛行駛指示牌和地標,備有必需的消防器材,車輛停放有序；車庫場地每日清潔1次,有照明設施,無滲漏、無積水,通風良好；無易燃、易爆等物品存放。 公共衛生間設置衛生桶,小區按規定設置果皮箱,每日清理1次,擦拭1次,箱(桶)無滿溢、無異昧、無污跡。走廊、樓梯窗玻璃每月清潔1次,門廳玻璃每周清潔一次,目視明亮無污跡。六、綠化養護管理 花草樹木定期修剪,目視外觀長勢良好,無明顯雜草,無嚴重病蟲害,每年打藥不少于1次。綠地設施基本完好。 電梯轎廂保持目視干凈,無污跡。樓道每周清掃3天清掃一次,走道、門廳、樓梯地面潔凈,無垃圾、雜物、浮塵、污跡,無亂堆亂放,亂貼亂劃。及時清除主要道路積雪。 有火、水、警應急預案,應按計劃組織應急預案演習。 物業區域主出入口24小時值班,并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄:對可疑人員進行詢問；阻止未經許可的外來人員入內；對裝修等勞務人員實行登記；對進出車輛進行管理和疏導；保持出入口環境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。損壞的應在2日內修復。 設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。 按合同約定保證電梯正常運行。設施設備標識齊全、規范,責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。物業區域內危險隱患部位設置安全防范警示標識,并在主要通道設置安全疏散指示標識,每月檢查1次,保證標識消晰完整。對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業主公約(業主管理規約)的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。每年2次以上(雨季前安排1次)對屋面泄水溝、室內、室外排水管道進行消掃、疏通,保障排水暢通。二、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,巡查、維修、保養記錄完善。按有關規定和合同約定規范使用住房專項維修資金。急修20分鐘內到現場做應急處理,其它報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修和回訪記錄,回訪率達80%以上。運用計算機手段進行管理。（二）、物業服務費測算一、 人工工資崗位人數月薪（元）合計（元）項目主管1人15001500收費（客服）1人900900維修1人12001200保安13人100013000　　保安班長補貼3人100300保潔5人6003000保潔班長補貼1人100100綠化1人700700消防監控3人10003000共計25284400年總計：284400元二 、 辦公費、福利費明細表費用項目測算依據年費用小計（元）通訊費日常估算 1200 交通費 1200 辦公用品辦公室及班長以上人員 1200服裝費夏裝2套；200元/套 春秋裝2套：400元/套（200+400） * 2 *25/ 215000福利費用　　　450元*25人11250勞動保險費用 25人*5000元125000費用合計 154850三、 維修費用、保潔費用、綠化費用明細表費用項目測算依據年費用小計（元）維修費用維修工具等費用分攤（根據面積日常估算） 1200 保潔費用清潔材料、工具等費用的分攤（根據面積日常估算）3600綠化費用根據綠化面積日常估算（含農藥、肥料、機器折舊、修剪費用、泵房費用等） 2400費用合計 7200四、公用設備、設施運行、維修及保養費電梯電費33層高速電梯8臺，如每月平均運行費用600千瓦*8**12=水泵電費住宅樓生活泵、排水泵運行費用約計800千瓦**12=照明電費公共照明功率5千瓦，按每天開11小時計算，每年電費為：512365=設備保養電梯保養４２００元/年8臺=33600元電梯年檢13００元/年8臺=１0400元智能監控等設備保養4600元/年水泵消防泵等設施保養5000元/年注：全年公用設備、２、樓體內公共照明電費未包含在內三、服務費預算年經營支出匯總表費用項目年支出額（元）單位面積成本（元）備 注（一）人工費284400建筑面積按57810萬名方米測算(，但不含商場內人員配置)（二）辦公費、福利費用154850（三）維修、保潔、綠化費用7200（四）設施設備運祥、維護、保養費用（五）利潤 （第一項的5％）14220（六）稅金 （％）30910合 計四、XXXXX（前期）物業服務標準一、基本要求 簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。次）800元∕月不含周六、日06安裝排風扇1030元∕部不含材料07安裝洗衣機1060元∕部不含材料08安裝燈具、門鈴、櫥柜等1020元∕個不含材料09拆空調、熱水器、抽油煙機10100元∕次不含材料10安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等1050元∕次11安裝洗手間潔具50150元∕件不含材料12木地板打蠟13元∕平方米13市內傳真3元∕頁收傳真2元∕頁14檢修電路50200元∕次不含材料15修理防盜門2535元∕次不含材料16修理家具配件10100元∕次不含材料17修理木門50100元∕次不含材料18修理窗簾、拉簾等550元∕次不含材料19疏通下水管道（主管）10200元∕次20疏通下水管道（支管）10100元∕次21修理、更換電表、水表等1050元∕次不含材料22修理、更換開關、插座、電話盒1050元∕次不含材料23洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理1050元∕次不含材料24修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖等1050元∕次不含材料25修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩120元∕次不含材料26修理、更換水閥、水龍頭及各類軟管1030元∕次不含材料27修理洗臉盆、洗菜盆下水管及馬桶浮球1050元∕次不含材料注：收費標準根據實際情況會臨時調整，以當時公布或洽談的價格為準。人02定點長期服務（1小時∕天憑借近年來所積累的豐富的經驗，根據小區業戶的實際需要，開展不同形式、不同對象、不同規模的社區文化活動，以培養精神文明、倡導高品位居住和工作氛圍的目標展開。九、特色管理服務個性化業戶服務 本公司倡導以“業主滿意為目標”的物業管理與服務，購置物業不僅是購買一套居所，而更多的是擁有了一種生活，優美、舒適的環境僅僅是提供了硬件設施，真正擁有全新的生活體驗很大程度取決于軟件——物業管理服務。 弱電系統管理維護（1） 做好設備設施的維修保養，使設備的運行始終處于正常、安全運行狀態；（2）按《設備維修保養規程》的內容要求對設備進行周期檢查、保養、記錄。 配電系統管理維護（1） 供電及維護人員持證上崗，24小時有人員值班，發現故障及時排除；（2）建立嚴格的配送電運行制度和電器維修制度；（3）配電間控制非必要人員進入；（4）保證各控制柜，控制線路，指示燈等的運做始終處于良好狀態，各類操作按鈕，手柄在自動位置，每班檢查一次；（5）確保公共使用的照明完好，電器照明箱每月檢查一次，發現照明燈泡、燈管損壞及時調換；（6）配電線路每半年檢查一次，負荷滿足業戶要求；（7）各電器設備接地裝置每半年檢查，確保安全運行；（1） 對臨時施工工程有用電管理措施。 簽訂《商業門店管理公約》、《門前三包合同》、《防火安全責任書》等具有法律效力的協議，配合政府有關部門聯合采取綜合管理。主要內容為綠化區域清掃，樹木花草澆水、除蟲、剪草、施肥、草