某房地產營銷策劃方案[002](文件)

　

【正文】 從施工管理到現場包裝上給予高度重視，為過往客戶留下深刻的第一印象。三、主要準備工作內容：熱烈的現場開盤活動，贈送禮品；憑號排隊選房購房+現場簽約儀式；各種廣告高低空聯合作業；根據銷售情況制定針對性促銷策略（包括sp公關活動）。第六階段調整期通過組團首次開盤展開的宣傳與活動，初步樹立了項目的市場號召力，總結前期工作，為下波次開盤提供可借鑒經驗。a、生活講究品質，講究品牌，講究品位。文化的 有深度,但不張揚情趣的 是態度,也是氣度智慧的 是驕傲,也是榮耀品位的 是中西特色的文化品位悠然的 更是高尚品質生活的標版廣告感官剖析。 獨特它的規劃、設計是充滿人性關愛的；它的視覺空間是明亮、詩意的；它的景觀縱深是飽含靈性的；它的感官色彩是愉悅欣喜的；它的戶型設計是陽光燦爛的；n 階段性的廣告表現效果監控廣告效果主要從兩個方面來反映：其一：廣告創意、設計、表達的內容、賣點等總體表現出的效果；其二：廣告各媒體的投放效果。一、媒介分析/選擇 (1)報紙媒體報紙具有信息量大、發布面廣的特點，是房地產廣告的傳統媒體，因此作為本案廣告發布的主媒體之一。越準確簡練，越能突出效果，能給人留下比較深刻的印象。n 載體選擇：樓書、折頁、看板、銷售海報、戶型單頁等的制作等。三、階段性廣告投放策略（2011年11月2011年12月2012年元旦）認籌期廣告計劃：中央城第二批次8萬方開盤前媒體投放計劃表 時間11 月（以下每隔4天為一個節點）12 月（以下每隔4天為一個節點）元旦媒體14日 589121316 1720 21242528 2930 14日 58912 1316 17202124 2528 2931開盤南鄂晚報●●●●●●●●●咸寧日報●●●●●●●●●電視●三維動畫、角花長期擁有，飛字依據營銷節點投放內容電臺●分時段簽約電臺廣告，依據營銷節點，調整投放內容大牌●11月初開始投放，根據營銷節點調整內容，持續擁有公交站臺●11月初開始投放，據營銷節點調整內容并持續擁有短信●　●　　●　●　●　●　●　　●　雜志●　　　●　　　●　　　●　　　公交車●11月中旬簽約投放，持續擁有DM夾報●●●●●備注：南鄂晚報、咸寧日報采用常規硬廣形式進行投放；DM夾報則考慮都市前言報與武漢晚報這兩個報紙媒體作為載體；電視臺廣告建議投放項目先期制作的三維動畫（15秒廣告），加上重點頻道角花廣告、全頻道飛字；雜志廣告可以考慮在封底投放；公交車廣告投放形式為車身廣告、車內廣告等。四、廣告費用預算：投放總預算：按廣告費用支出＝銷售總額1%計算（大盤營銷廣告投放費用常規市場比例），本案第二批次（組團），因此，本案第二批次8萬方產品廣告預算應為350萬左右。 59 / 59。 此外，廣告投放牽涉到整體營銷開展的成本控制問題，這也是衡量營銷工作開展成敗的至關重要環節，廣告投入成本控制問題是間接考核整個項目營銷工作開展成敗的因素之一，因此廣告成本投入也是衡量策劃工作最基本的原則之一。 各階段廣告投放主題序號階段戰略目標主題時間（年月）01亮相期塑造組團特色形象中央城首席特色組團正式亮相登場02認籌期闡釋“品質生活”本組團明星氣質，品質生活形象推薦，區域解讀戶型推薦，賣點炒作展現絕對產品產品推介會、認籌活動銷售訴求投放05開盤強銷期兌現“品質生活”開盤公告通知已交定客戶開盤日期正式開盤元旦根據營銷階段不同，廣告投放主題亦不一，各廣告媒體除形象廣告之外，其余廣告應根據營銷節點的變化而調整，上表即想我們簡述了本案廣告投放在不痛營銷階段的主題內容。n 媒體選擇：短信、電梯間廣告、戶外LED顯示屏、雜志廣告等二、媒體整合媒體 階段認籌預熱期引爆期持續期報紙南鄂晚報、咸寧日報南鄂晚報、咸寧日報南鄂晚報、咸寧日報電視咸寧電視臺咸寧電視臺廣播咸寧廣播電臺咸寧廣播電臺咸寧廣播電臺戶外大牌戶外顯要路段重點投放，長期性持有公交站臺繁華路段重點投放閱報欄選擇性市區閱報欄投放，長期投放短信認籌期進行定期投放開盤前投放雜志咸寧周刊、咸寧大黃頁、業主會刊公交車市區公交選擇一定數量，可長期投放DM夾報選擇武漢晚報、都市前言報進行DM夾報、市區展示點合理的媒體整合不僅能為項目帶來良好的廣告效應，亦能避免不合理的廣告支出，是廣告成本降低，達到收入與產出的最大比例。（配合三維動畫、飛字、角花進行宣傳）n 媒體選擇：咸寧電視臺、其他插播頻道、咸寧廣播電臺咸寧電視臺是咸寧市強勢媒體之一，覆蓋整個咸寧地區，擁有較高的收視率；因此，電視廣告將在本項目的推廣過程中承擔非常重要的角色。思路分析：圍繞本案的廣告主題，在適當的時機進行廣告訴求（內部認購、開盤期、節點結合SP活動等）：(2)戶外媒體戶外媒體在信息的發布上具有延續時間長、受眾面廣、渲染氣氛能力強的特點，同時有利于樓盤的造勢和形象展示的作用，其作用不容忽視，因此在實際的推廣過程中我們必須重視戶外媒體的重要作用。效果二的監控主要是從以下三方面來統計分析（在一定時間范圍）：（1）各渠道來訪客戶量與總來訪客戶量的比例分析；（2）、各媒體的來訪客戶量與各媒體投放費用對比分析；（3）、各媒體的成交客戶量與各媒體投放費用對比分析。 歸屬感 c、主體具有較高生活品味和文化素質，對生活有高要求和自己的 理解觀念。時間進程：2011年3月戰略目標：快速去化首次開盤剩余產品，實現銷售率50% 為開發商以后的開發樹立良好的口碑維護已購客戶關系，建立客戶會組織，為客戶鏈營銷提供保障注：此期推廣主題、SP等。媒體配合：會后組織相關記者，發布新聞報道n 步驟二：開盤活動時間：2012年元旦（暫定）地點：售樓處目的：意向客戶、各界人士形式：客戶簽約、促銷活動第五階段持續期持續銷售攻略，持續的去化一、時間進程：2012年13月 二、戰略重點通過各種營銷策略和宣傳手段，制造連續的熱銷局面加快實現產品去化的速度，力爭在此階段實現銷售率20%以上樹立項目良好的社會形象和發展商的品牌形象三、主要準備工作內容：現場接待銷售常規性宣傳（報紙、電視、海報等）節點促銷活動組織（SP推廣）抗性房源的去化等相關優惠活動四、推廣工作實施：視該階段剩余房源情況針對性開展促銷措施。工地形象日益改善，提高銷售的中簽率；三、主要準備工作內容：n 擇日開始形象公開，舉行小型產品推介活動；n 開始接受客戶預約登記，價格不公布；n 媒體廣告闡述樓盤概念及系列賣點；n 新聞事件炒作；四、推廣工作實施：步驟一：產品演繹（戶型推介、賣點炒作） 主題：大型戶外活動推廣 時間：12月1月目的：吸引大眾參與，聚集人氣，制造輿論引起市場關注 ——造成口碑傳播，初步建立品牌形象內容：通過玩會形式，邀請市場意向客戶參與，通過演繹效應，引起市場關注。廣告主題語：（待定）（二）施工現場的外圍包裝到位方式：同時，后期可考慮以成交客戶為基礎，推出獎金豐厚的轉介紹優惠活動，積極策動客戶轉介紹。話題營銷努力制造新聞噱頭，增加樓盤含金量在提升項目自身品牌的同時，可通過一些首創性事件或國家級榮譽獎項增加項目品牌的含金量，如：n 金鑰匙物業聯盟的成功引進；n 設立業主子女教育基金；n 參加全國性的中國住交會“三名”評選，榮獲“中國明盤”稱號；n 首座國際化品質社區。同時，項目的外圍包裝也是不可忽視的細節，圍墻、道旗、燈箱以及工地形象的規范有序，都將成為本項目高端品牌形象的有力注釋。樹立高品質宜居樓盤形象，強調視覺效果本項目所處區域為咸寧溫泉中間地帶，是咸寧規劃的核心區域。（1）建立起來的良好社區展示系統；（2）具有場景化的生活體驗；4】形成忠誠購買當項目品牌在社會上受到廣泛的“尊重”，那項目下一階段的工作重點就進入了品牌營銷的重后一個階段“社會廣泛認可”階段，擁有一批忠誠的品牌追隨者，形成忠誠購買，具有很強的排它性。因此這個階段，主要是為項目建立全方位差異化競爭優勢，被市場廣泛認知。結論：我們推廣的不是住宅，而是一種 全新的居住生活品質。n 實現項目利潤最大化本案第二批次能否成功直接關系到日后推盤效果與項目價值的提升。這樣才能充分展示本案形象的同時充分挖掘潛在消費客群。三、POP包裝 作為營銷中心自身宣傳媒介，POP廣告的設計與制作也特別關鍵，不僅要與該組團形成推廣宣傳一致性，更要與售樓部內部環境融為一體，形成鮮明的特色性。如重新清洗售樓部外部墻體，進行外部精神堡壘的重新設計與凝練、售樓部門口場地可以鋪設具有本組團特色設計風格的噴繪畫面等。二、樓體包裝、圍墻廣告 樓體包裝，是本案該組團自身形象的最好對外展示渠道，通過對該組團幾棟樓體的外部進行包裝（如噴繪、條幅等），更新之前營銷風格；同時更換工地圍墻廣告、通過與其他營銷推廣途徑與手段的綜合配合，充分建立本組團的自身一體性與特色性。這兩種色調代