某房地產營銷策劃方案[002]-全文預覽

　　

【正文】 表陽光、活力、朝氣與生機，能夠凸顯該主題之內涵與外在表現，充分吸引潛在客群的眼球。通過領地來滿足消費群體潛在的私有化欲望與精神滿足感，通過領地概念的炒作造勢，借此吸引該組團主力青年消費群體的關注度，借此打開市場突破口。飛龍瀑布等水景，更使得該組團具有無限生機與靈性，因此，本批次組團得天獨厚，靜享這些風情逸致。 第四、推廣語：（暫定） 新知階層的專屬領地；知本家的情感專區；★主題三：中央城 之“風情領地”★第一、 突破口：該主題命名主要是從本案內部景觀建筑、園林綠化、小品亭臺等為突破口，在外部淦河、人民廣場、景觀橋、小區商業街等硬性環境襯托的基礎上，進行綜合定義，具有較強的市場鮮明性與差異性，比較易于前期市場切入點的選擇。 “藍堡灣”：最后綜合定義“藍堡灣”為主題，不僅顯示該組團自身氣質與品位，更突顯出溫馨幸福的生活情意；該案名始終以生活情趣、以文化內涵、以氣質品味貫穿與其中，在凸顯項目整體氣勢同時，注入生活元素，內外兼修，以實力打造本批次組團特有的產品個性與魅力。本案整體建筑風格采用歐式建筑風格，項目整體外立面采用古典主義建筑風格，呈淡咖啡色，項目整體外觀效果充滿歐陸風情，整體設計規劃接近于15世紀德國皇家古典建筑風格，給人尊貴大氣、闊卓奢華的貴族式享受。使用“藍”字不禁讓人聯想到未來大好前程，人生版圖一片光明。 第二、主題解析： “藍”：A、藍色、蔚藍、天之藍、海之藍等，主要突出人體感官視覺享受。在讓客戶滿足自身虛榮心與自滿心的同時，更讓客戶深刻感覺到家的情懷與人際情懷，充分感覺到家的溫馨與幸福。第二、主題解析： “大”：主要突出本案整體開發規模與綜合開發體量以及規劃設計等氣勢恢宏，同時突出開發企業自身的綜合實力較強，使用“大”字具有較高的品牌塑造力與形象號召力；在渲染項目自身的同時能夠更好的體現企業自身的綜合實力； “城”：即中央城，是項目整體的概括與描述，是本案自身特性完美的突出與全面表現，可以讓人第一時間內聯想到整體中央城全貌，給人一目了然的直接感官；同時“城”也照應了本案之前推廣所進行的市場造勢（之前推廣只有‘中央城’整體概念），達到相銜接不脫軌的推廣原則；此外，使用“城”字再次定位了本案案名，讓人不由自主的聯想到下面文字的內在含義； “小”：第二批次產品首先整體產品規劃設計以中小型單體戶型為主，與目前在售產品相比具有明顯的面積差異；其次該批次產品相對于整體中央城規劃來說只是其中一個局部組團產品，具有小規模性，與整體項目形成鮮明對比性； “居”：居者家也，房也、居住也。第三節 營銷主題一、 主題擬定（一） 案名擬定： 主題一 中央城 之“大城小居”/“大城小愛”主題二中央城 之“藍堡灣”主題三中央城 之“風情領地” 以上為本方案暫定的三個推廣主題（可任選其一為推廣主線），以該批次產品三個突破口為主線命名。G、需求面積：從圖中可以看出，在房源面積需求中，105140平方米的面積占到75%的份額，與經典戶型設計的面積基本保持一致，隨著市場的競爭、房價的快速上漲，緊湊、實用型的面積，更容易受到消費者青睞。E、收入情況：（家庭人均月收入） 從圖中可以看出，本案所推新產品的主力客群家庭人均月收入應在2500元以上（三口之家），這樣才有能力滿足本案產品市場價格需求。其中大部分為市直機關單位及各企事業單位人員，其次為轄區各縣及鄉鎮到市區做生意的人群。二、客群定位A、年齡特征：2129歲的占30%，3045歲的占55%，基本涵蓋目前城市主流置業人群,其消費能力與購房需求特征明顯；其中2129歲之間為剛性需求為主，3045歲之間為二次置業或者投資為主。因此，本項目務必要把握好各個環節的質量與技術，塑造品牌，為公司今后的發展做好鋪墊。緊鄰咸寧母親河—淦河，同時人民廣場為伴，建筑與自然的有機結合，為項目增添了一道環境上的附加值。 二、市場切入點：（一）節點營造： 第一階段：認籌期（2011年11月初2011年12月底） 第二階段：開盤強銷期（2012年元旦前后） 第三階段：持續強銷期（2012年1月2012年春節） 第四階段：調整持續期（2012年2月3月） 第五階段：強銷期（2012年3月中旬5月） …………………………………………………………. 以上為本案該批次整體市場營銷切入時間點，通過三次強銷高峰的營造，進行該批次產品前期的大量去化工作，通過約半年時間的全面營銷整體突擊，實現快速資金回籠的目的。此外本案所主導的這些賣點主要集中于項目自身的硬性條件，而在整體市場中相對缺乏軟性條件的植入，因此在市場推廣層面只要深度挖掘，進行綜合處理還是大有文章可做。此外，根據目前市場局勢分析，咸寧各大樓盤高層產品整體銷售均不是太樂觀，市場自身庫存壓力較大，因此面對目前整體市場運行發展，在本案該批次產品未上市前找準市場突破口，選準市場切入點至關重要，直接決定了本案該批次產品的后期整體銷售狀況，同時也決定了后期資金回籠量與項目整體后續開發建設。 同時本案三房產品，由于整體面積集中于120㎡左右，單例產品面積不是太大，總價相對來說不是太高，同時滿足市場三房戶型需求，相對來說在整體產品規劃上也基本上符合目前市場整體發展需要，因此只要在策劃層面做足文章，找準市場突破口，后期銷售也應該不是太大難題。雖然目前市場處于行業淡季狀態，但是從長遠角度去看，隨著我市城市化進程發展的強勁勢頭，房地產市場未來走勢仍舊一片光明。僅僅幾年時間，便有近百家大小項目在啟動，同時又有各大強勢開發企業入駐本地區樓市，因此本地區房地產市場競爭也相對激烈。因此縱觀上半年全國房地產市場走勢，一二線城市房地產市場基本上處于比較疲軟狀態，形勢不容樂觀。中央城第二期營銷策劃方案二零一一年十月第一章 市場簡析 ◆宏觀市場分析研判 ◆微觀市場綜合評估 第二章 第二批次產品綜合研判 ◆產品分析◆市場準入分析 第三章 營銷思路規劃 ◆市場定位 ◆SWOT分析 ◆營銷主題擬定 第四章 整體營銷推廣策略 ◆形象包裝◆VI綜合升級◆推廣策略 ◆廣告策略 ◆營銷配合◆市場跟蹤調整第五章 結束語 第一章 市場簡析 第一節 宏觀市場分析研判國家樓市調控政策下目前整體樓市運行狀態分析：隨著上半年國家各項樓市調控政策相繼頒布及實施，如限購令的出臺、銀行信貸利率的提升、首付比例的增加，二套房購房限制性條件等等，一二線城市房價相繼出現縮水現象，并且北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價在第一時間內出現下滑現象，進而導致全國房地產市場陷入新一輪的降價風波，眾多開發商放緩開發步伐，絕大部分購房者出現觀望情緒與暫緩購房的準備。 第二節 微觀市場綜合評估現狀下咸寧地區未來樓市發展預測分析：咸寧地處房地產市場三四線城市，其房地產市場剛剛起步，但是由于我市城市化進程相對迅速，因此房地產市場發展也較快。整個市場經過前半年的運行發展，目前來說還是比較符合本地區城市化發展整體狀況，從目前市場發展整體局勢來看，本地區樓市長遠發展勢頭依舊強勁。二、產品市場空間分析：根據目前咸寧城區市場在售房源整體顯示，高層產品主要集中在：溫泉城區A、大楚城B、翰林名都C、都市華庭D、“1+8”時代廣場E、元信花園F、尚城國際G、中亨國際H、天潔國際城咸安城區A、桂花城B、領秀城C、福臨天下D、銀泉花園E、福星城 其中以溫泉城區為主要市場參照依據，目前溫泉城區市場高層產品供應量相對來說較大，多層產品供應相對較少，就目前市場在售高層產品整體分析:A、 面積區間：106140平米；B、 戶型分布：主要以三室兩廳戶型較多，只有個別樓盤有附帶部分小戶型產品，如“1+8”時代廣場，該樓盤目前在售有50多平米的小型公寓；C、 在售價格：目前溫泉城區高層產品價格基本上大同小異，局部出現促銷特例；現房價格大約在3900元左右，期房價格約在3500元左右；D、 戶型設計：由于高層產品自身的設計特性，決定其基本戶型設計與多層產品自身的設計差異，就目前整體市場高