公租房小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告-全文預覽

　　

【正文】 京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價的測算表明，不同城市對于均衡價格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產(chǎn)泡沫，因此，行政性 的價格調(diào)控（即20xx 年的 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動的效果，周期性力量必定在行政管制結(jié)束后出現(xiàn)爆發(fā)性的釋放，從而有可能引發(fā)周期上行波幅的加劇。四是拓寬資金投入渠道。二是制定市場管理規(guī)定。四是租賃補貼上實現(xiàn)財政與企業(yè)相結(jié)合。二是房屋來源上實行新建與盤活相結(jié)合。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關(guān)市領(lǐng)導和市直有關(guān)部門負責同志專題調(diào)研公共 租賃住房建設(shè)，并主持召開市委常委辦公會議。支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設(shè)和運營。中央以適當方式給予資金補助。面向經(jīng)濟 第 24 頁 適用住房對象供應(yīng)的公共租賃住房，建設(shè) 用地實行劃撥供應(yīng)。 政策 支持 根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔 20xx〕 10 號）和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 4 號）精神，為 加快發(fā)展公共租賃住房，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》 （以下簡稱《指導意見》） 于 20xx 年 6月 12 日正式對外發(fā)布 ， 旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難 。同時，“十二五”規(guī)劃綱要將在 20xx 年底前出臺，其中，將明確中國未來五年的總思路、總政策和發(fā)展目標，這些都將為中國資本市場的進一步發(fā)展創(chuàng)造良好的實體經(jīng)濟基礎(chǔ)，都將以“利好”方式刺激和推動中國資本市場長期快速健康 發(fā)展。總體上看，我國經(jīng)濟內(nèi)生驅(qū)動增長的模式正逐步形成，短期內(nèi)仍將維持投資主導、消費支撐的動力格局。 第 22 頁 第 3章 宏觀環(huán)境與 市場分析 . 宏觀 環(huán)境 分析 經(jīng)濟環(huán)境 20xx 年我國經(jīng)濟運行呈現(xiàn)“前高后低”的局面， 據(jù)國家統(tǒng)計局初步測算，全年 GDP 增長速度達到 %的較高水平，比上年增加 個百分點。園區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟社會發(fā)展亮點紛呈，各項工作闊步 推進。 是推動 **經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 發(fā)展的需要 **經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國務(wù)院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。因此，公租房的出現(xiàn)，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的 重要舉措，也事關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的成敗。 在國內(nèi)房地產(chǎn)供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯 的斷層問題 —— 保障房僅針對低收入與最低收入群體，而商品房價格則遠超普通公眾的承受能力。 公租房建設(shè) 不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環(huán) 境。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導致住房市場價格的進一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。這樣有助于 提高人們的經(jīng)濟生產(chǎn)能力，促進社會和諧發(fā)展。從很大程度上而言，所謂住房保障具有社會投資屬性， 第 18 頁 可以從兩個角度來理解 ： 防御性的社會投資，防 止無家可歸的極端現(xiàn)象出現(xiàn)，防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會不良行為等造成對社會穩(wěn)定秩序的干擾， 以及 對社會正常生產(chǎn)力的本可避免的破壞，節(jié)約相關(guān)社會費用。試想，如果 存在 社會、一個社區(qū)中相當一部分人群無家可歸、顛沛流離的 現(xiàn)象 ，那么社會治安狀況肯定十分堪憂， 將影響 整個社會 的 穩(wěn)定和諧。從這個角度來看，住房消費可以看作是社會生產(chǎn)力的一種重要投入要素。 由于 有從 中央到省 政府 的 重視 以 及 一系列 相關(guān) 政策措施的 支持 ， 公租房 建設(shè)工作 發(fā)展機遇 的 重大， 此舉 必將 有利于 **市盡快實現(xiàn) “ 住有所居 ” 這樣具有重大意義的理想 目標 ， 因此，項目的提出 ， 理由充分，意義重大。 會議認為，發(fā)展公共租賃住房，提高 住房保障水平是今年黨中央、國務(wù)院切實改善民生、提供住房保障的一項重大部署。 《指導意見》認為：大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入 家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮(zhèn)居民合理住房消費，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。 公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環(huán)境，公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動當?shù)匦纬闪己玫纳鐣鷳B(tài)，有助于新生代大學生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業(yè)尤其是那些勞動密集型企業(yè)來說，無疑是一個長期的 “利好 ”消息，這又將推動當?shù)亟?jīng)濟社會又好又快發(fā)展。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價格，由政府或政府委托的機構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)，面向就業(yè)的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設(shè)即公租房建設(shè)將有效緩解這一問題。 當前，經(jīng)濟適用房等保障面不到總?cè)丝诘?5%，加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍 “救急 ”，尚難大面積 “保障 ”。大力發(fā)展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。城市房價在歷經(jīng) 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進后，高昂的房價以成為低收入人群實現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻，同時也成為影響社會和諧、安定的敏感問題。由此， **住房保障政策效應(yīng)全面釋放。 20xx 年計劃建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房將比 20xx 年大幅度增加。 面對即使在發(fā)達國家也不是所有人都能靠自己的力 量實現(xiàn)“居者有其屋”的理想和我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，為維護社會主義市場經(jīng)濟健康發(fā)展，社會和諧安定，建設(shè)部于 20xx 年發(fā)文，明確要求全國所有市縣于20xx 年底前必須建立起以“ 公共租賃住房 ”為代表的保障性住房制度，隨后相繼出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》，明確以 公共租賃 住房為代表的保障性住房將以“城市住房困難家庭”為保障對象，實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合的政策。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略上，提出 “一江兩岸，跨江布局，沿江建設(shè) ”的思路；在城市中心體系布局上，跨江考慮，城市主中心由 “河東和河西 ”兩部分組成。 主城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)《 **市城市總體規(guī)劃（ 20xx— 2020）送審稿》， **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發(fā)展 ，這意味著已將 **發(fā)展目標定位為我國中部地區(qū)重要的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元；農(nóng)民人均純收入高于全省平均水平 5584 元。財政一般預算支出 億元，增長%。全市非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，占全市 GDP 的比重達 %。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動 GDP 增長 、 、 個百分點，三次產(chǎn)業(yè)對 GDP 增長的貢獻率分別為 %、 %、 %。 第 7 頁 第 2章 項目建設(shè)背景及必要性 . 項目建設(shè)背景 **是 ***省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。通過本項目的實施，能夠激活城市經(jīng)濟，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，促進城市經(jīng)濟快速發(fā)展；能夠合理高效利用土地，提高土地長期效益； 有利于提升城市綜合競爭力，增加城市品牌與形象；項目建設(shè)也是以改善民生，促進社會和諧發(fā)展的重大舉措；是完善城市功能、促進城市發(fā)展的客觀要求；是促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑和發(fā)揮比較優(yōu)勢，增強區(qū)域經(jīng)濟競爭力的需要，同時也是穩(wěn)定和推進房地產(chǎn)行業(yè)健 康發(fā)展、穩(wěn)定房價的需要。 建設(shè)周期 本項目 計劃 20xx 年上半年開工建設(shè) ， 總 建設(shè)期 約 16個月（ 20xx年 6 第 4 頁 月至 20xx年 10月） 。 建設(shè)規(guī)模 本 項目用地面積為 ，已建用地面積 ，新規(guī)劃用地面積 。 項目建設(shè)地點 本基地 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 交通方便，配套設(shè)施完善。園區(qū)經(jīng)濟繼續(xù)保持快速健康發(fā)展，經(jīng)濟社會發(fā)展亮點紛呈，各項工作闊步推進。 **開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國務(wù)院批準為國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ***有限公司成立于 1996 年，是 **省唯一一家國家級 **經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會出資設(shè)立的國有獨資企業(yè)，經(jīng)營范圍包括土地、房產(chǎn)、高新技術(shù)引進開發(fā)、市政、路橋工程、旅游服務(wù)。 20xx 年以來， **經(jīng)開區(qū)以科學發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，以軟實力建設(shè)為抓手，以黨的建設(shè)為保障，全力打造“中國力量之都”，全年實現(xiàn)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 1245 億元，同比增長 %； 第 2 頁 實現(xiàn)工商稅收 70 億元，同比增長 40%；平均月度產(chǎn)值超過 100 億元，經(jīng)濟規(guī)模兩年內(nèi)接近翻一番。 編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對項目建設(shè)的投資環(huán)境、建設(shè)背景、建設(shè)規(guī)模與開發(fā)條件、 建筑方案、節(jié)能節(jié)水措施、 環(huán)境影響評價、 投資估算與資金籌措及社會影響等方面進行全面論證和研究。 用地面積為 ， 合 。 主要建設(shè)條件 項目選址 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ，交通方便，配套設(shè)施完善 ，地理條件較好；項目周邊水、電供應(yīng)充足；工程建設(shè)所需材料均可在城區(qū)內(nèi)及周邊購買，項目建設(shè)條件較好。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總用地面積 平方米 合 畝 2 總建筑面積 平方米 3 地上總建筑面積 平方米 其 中 1棟公租房 建筑面積 平方米 1棟商業(yè)面積 平方米 2棟公租房 建筑面積 平方米 3棟公租房 建筑面積 平方米 4棟公租房 建筑面積 平方米 4棟服務(wù)用房面積 平方米 5棟公租房 建筑面積 平方米 5棟服務(wù)用房面積 平方米 4 地下總建筑面積 平方米 5 建筑占地面積 平方米 6 床位數(shù) 個 13530 7 總房間數(shù) 套 1846 8 建筑密度 % 9 綠地率 % 10 容積率 / 11 總車位 數(shù) 個 177 其 中 地上車位數(shù) 個 77 地下車位數(shù) 個 100 . 結(jié)論 與建議 結(jié)論 第 5 頁 項目符合省市戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，具有很好的社會效益。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項目有序運行。必須要強化地方行政部門職責，對于地方行政部門拖延公租房建設(shè)的行為，須明確建立問責機制； 第 6 頁 同時可通過面向市場進行招標建設(shè)，能夠有效提高公共租賃住房的供給效率，從而盡快解決供給規(guī)模不足的問題。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。全部工業(yè)增加值占 GDP 比重為 %。 全年地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中財政一般預算收入 億元，增長 %。全社 會固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、一般預算收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值占全省的比重分別為 %、 %、 %和 %。人均 GDP 達到 6萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 達到 萬元。 **中心城區(qū)將采取廊道式空間增長模式，以構(gòu)建 “一軸兩帶、一主八片 ”的城市空間結(jié)構(gòu)為方向。城市房價在歷經(jīng) 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進后，高昂的房價以成為低收入人群實現(xiàn)安居夢想不可逾越的高墻，同時也成為影響社會和諧、安定的敏感問題。 據(jù) 20xx年初舉行的“住房與城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議”透露， 20xx 年保障性安居工程建設(shè)規(guī)模創(chuàng)歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造 住房開工 590 萬套，基本建成 370 萬套；農(nóng)村危房改造開工 136 萬戶，基本竣工 108 萬戶，均超額完成去年初國務(wù)院部署的任務(wù)。 20xx 年 **市《關(guān)于進一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》提出“ 20xx 年是 **市安居工程建設(shè)的攻堅之年和“棚改”的開局之年”。 公租房 的發(fā)展背景 社會保障性住房是我國城鎮(zhèn) 住宅建設(shè)中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員 第 14 頁 居住條件也亟需改善。 加快 “ 公租房 ” 建設(shè)的意義 （ 1） “公租房 ”建設(shè)將滿足完善住房供應(yīng)體系。居無定所，生活就不穩(wěn)定，也就談不上尊嚴，談不上幸福。 （ 3） “公租房 ”建設(shè)將同時改善投資環(huán)境，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。 20xx 年 6月 12 日由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》 12 日正式對外發(fā)布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關(guān)市領(lǐng)導和市直有關(guān)部門負責同志專題調(diào)研公共租賃住房建設(shè)， 并主持召開市委常委辦公會議，與會人員 實地了解了相 關(guān)公租房建設(shè)和回租情況，并就有關(guān)問題進行了認真研究。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會