公租房小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部份城市房?jī)r(jià)過快上漲通知》（以下簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”），凡涉及地產(chǎn)政策的無不強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展保障性住房。 根據(jù)《關(guān)于下達(dá) **市 20xx年度保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的通知》， **根據(jù)全國(guó)保障性安居工程建設(shè)工作會(huì)議精神，安置 ***省政府下達(dá) **市的20xx 年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，結(jié)合全市近兩 年來的實(shí)際情況， 20xx 第 13 頁 年 **市保障性安居工程建設(shè)的總?cè)蝿?wù)為 37592 戶，其中新建廉租住房 7288套，新增公共租賃住房 8362 套，新增經(jīng)濟(jì)適用住房 5000 套，新增發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼 1000 戶，完成棚戶區(qū)改造 11000 戶，完成國(guó)有工礦區(qū)改造 4942 戶。 由于以上這部分城市人群處于不滿足 其他保障住房 申請(qǐng)條件 ，買不起經(jīng)濟(jì)適用房，或者 不滿足經(jīng)濟(jì)適用房購買條件， 暫 買不起商品房， 或者不固定在一個(gè)城市生活的外來就業(yè)人員暫不需要買房， 或者剛畢業(yè)，收入不低但沒有積 蓄，暫時(shí)買不起房又租不到便宜、穩(wěn)定的住房 的尷尬境地 。 （ 2） “公租房 ”建設(shè)將有效促進(jìn)消費(fèi)。并要求“各地區(qū)、各部門 第 16 頁 要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。 第 17 頁 . 項(xiàng)目建設(shè) 必要性 有利于 改善居住條件，促進(jìn)社會(huì)和諧 發(fā)展 現(xiàn)代住房經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，政府必須實(shí)施住房保障一個(gè)很重要的出發(fā)點(diǎn)，是因?yàn)樽》肯M(fèi)在過程中存在著很大的 “ 外部性 ” ，在結(jié)果上具有很強(qiáng)的“ 生產(chǎn)性 ” 。住房，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題， 還 是一個(gè)社會(huì)問題、政治問題。 有利于 盡快緩解保障性住房供應(yīng)不足的突出問題， 滿足 住房供應(yīng)體系 的需求 我國(guó)目前的住房市場(chǎng)發(fā)育尚不完全，尤其是保障性住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求存在較大偏差。 公租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入，將推動(dòng)當(dāng)?shù)匦纬闪己玫纳鐣?huì)生態(tài)，有助于新生代大學(xué)生和外來務(wù)工人群生活上安頓、工作上安心，這對(duì)許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說，無疑是一個(gè)長(zhǎng)期的“利好”消息，這又將推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。換言之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房?jī)r(jià)上漲的“導(dǎo)火索”被熄滅，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供需結(jié)構(gòu)將趨于合理。 國(guó)家級(jí) **經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已成為 ***省對(duì)外開放、推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程的主力軍，贏得了 “***工業(yè)看 **， **工業(yè)看 ***”的美譽(yù)。在未來一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)、較快的增長(zhǎng)速度，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的波動(dòng)主要來自外部沖擊以及宏觀調(diào)控的力度。 20xx 年 8月 25 日 **市人民政府發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的工作意見》（長(zhǎng)政發(fā)〔 20xx〕 16 號(hào)）， 進(jìn)一步建立健全住房保障體系，加快發(fā)展公共租賃住房 。三是，對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財(cái)政部、稅務(wù)總局制訂。根據(jù)此次會(huì)議精神， 發(fā)展公租房要做好 “四個(gè)結(jié)合”、“四項(xiàng)工作”和圍繞“一個(gè)目標(biāo)”分“兩步實(shí)施”。鼓勵(lì)企業(yè)自建、政府統(tǒng)建和社會(huì)參建，由政府和企業(yè)配套補(bǔ)貼。要用活國(guó)家、省市的相關(guān)政策，多元化籌集公共租賃住房建設(shè)和管理資金。所以 **要在中部六省中取得經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，同時(shí)保障 **房地產(chǎn)行業(yè)的健康快速發(fā)展，仍然任重而道遠(yuǎn)。 第二類，較高收入家庭（銀領(lǐng)階層）。家庭年總年收入 2 萬元以下，約占全市總戶數(shù)的 15%，約有 25 萬戶。這種狀態(tài)下，保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成輕微影響。 而且由于市場(chǎng)化用地?cái)?shù)量有所減少，政府拍賣土地的價(jià)格會(huì)相應(yīng)的上 第 30 頁 升，足以補(bǔ)償因保障性住房用地劃撥減少的收入。 20xx年至 20xx 年 上半年 ， **市已批準(zhǔn)立項(xiàng)并選址的已建、在建（含待建）爭(zhēng)取中央投資補(bǔ)助保障性住房項(xiàng)目共 22 個(gè)，計(jì) 9,486 套 方米（其中市區(qū) 6,692 套 /3,052 平方米），累計(jì)爭(zhēng)取中央及省補(bǔ)助資金 第 31 頁 億元。 20xx 年， **市共運(yùn)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 56 個(gè)（含開發(fā)商自拆項(xiàng)目），完成城市房屋拆遷面積 216 萬平方米，拆遷戶數(shù) 16636 戶，完成棚戶區(qū)改造投資 億元，拆遷戶共購房近 200 萬平方米。保障補(bǔ)貼進(jìn)一步提高，根據(jù)當(dāng)年商品房均價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本和補(bǔ)貼面積來測(cè)算補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，解決了“經(jīng)濟(jì)房不經(jīng)濟(jì)”的問題，目前 **市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼為低收入無房戶每戶 8萬元、低收入住房困難戶每戶 5萬元，對(duì)過去沒有享受房改政策的改制企業(yè)職工，每戶增加補(bǔ)貼 2萬元；對(duì)租賃補(bǔ)貼，無房戶由每人每月 100 元提高到 160 元，住房困難戶由每人每月 50 元提高到 80 元。 截至 20xx 年， **經(jīng)濟(jì)適用住房保障對(duì)象積壓戶還有 萬，最低收 第 34 頁 入家庭中還有 11138 戶無房戶，二環(huán)線內(nèi)仍有棚戶區(qū)面積 730 萬平方米，共 50670 戶、 18 萬多人，中心城區(qū)還有 2 萬多名散居居民的居住條件亟待改善，全市還有 。從各地的實(shí)踐看，目前的公共租賃住房的保障對(duì)象以城鎮(zhèn)戶籍人口中的中低收入家庭為主，包括新就業(yè)職工，特別是新畢業(yè)的大學(xué)生以及一些特殊群體等。更何況，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的實(shí)際情況表明，地方政府的實(shí)際建設(shè)規(guī)模往往還要落后于規(guī)劃數(shù)量。 三是資金短缺，房源供給嚴(yán)重不足。公租房對(duì)政府的管理效率提出了更高的要求，同時(shí)，由于政府持有房源，后續(xù)的維護(hù)、更新改造以及 第 37 頁 管理方面等都需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，這些都應(yīng)在公租房計(jì)劃中有充分的考慮。 發(fā)展公租房，可以有效緩解土地供應(yīng)緊張矛盾，保證政府擁有大量流動(dòng)性房源，長(zhǎng)期來看，可形成可持續(xù)性的住房保障供應(yīng)鏈。 四是發(fā)展政策性住房金融，拓展資金來源渠道。 因其面向城市 第 39 頁 低收入家庭，流動(dòng)性較強(qiáng)，宜建在交通順達(dá)，位置相對(duì)較方便的區(qū)域。 建設(shè)內(nèi)容主要為： 多層、 高層、 商業(yè)、 項(xiàng)目配套的服務(wù)設(shè)施以及相應(yīng)的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層 。北緯 27176。西側(cè)為低山區(qū)，碧虛嶺海拔 米，為 ***山最高峰 ，山前有天馬山、鳳凰山大小崗丘羅列；山后有桃花嶺、金牛嶺等叢巒疊翠，群山渾然一體，有如 **城圍一道屏障。烈士公園北端的羅洋山，東面受瀏則陽河切削，懸?guī)r壁立，為城東勝景。古時(shí)**城中水井比比皆是，清澈甘冽，四時(shí)不竭，白沙井、鴛鴦井、水風(fēng)井等遐邇聞名。其上部為亞砂土、亞粘土及粘土，含水量一般 20～ 30%，壓縮系數(shù) ～ 。 交通條件 （ 1）區(qū)域交通條件 鐵路 第 46 頁 目前 **與 ***已 形成 了 共同鐵路樞紐。**至 ***高速公路、 **至常德高速公路和 **至 ***的高等級(jí)公路，均已建成通車，至省內(nèi)各城市的交通越來越便捷。至 20xx 年 11 月，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)的年度旅客吞吐量第一次突破 1000 萬人次， 20xx 年底達(dá) 1135 萬人次，排名第 11 位。 項(xiàng)目的建筑材料來源充足。 施工條件 水電條件能滿足項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)需要。境內(nèi)外航 運(yùn)公司爭(zhēng)相在 **開展遠(yuǎn)洋貨運(yùn)業(yè)務(wù)， **有 **江千噸級(jí)航道和有全國(guó)最大的內(nèi)河主樞紐港 —— 霞凝新港。 **市目前有 2個(gè)鐵路客運(yùn)站 及 **北站 （一等）和 樹木嶺站 （二等）兩個(gè)貨運(yùn)站 。 **江 **段最高洪水位 (P=1%)，最低枯水位(I=99%)，常年平均水位 ， **斷面歷年最大流量 20800m3/s，最小流量 263m3/s，平均流量 1970m3/s，最大流速 ，最小流速，平均流速 。 本項(xiàng)目地形起伏變化大，基地內(nèi)有田地、谷地、山地、水渠等，且規(guī)劃的市政道路標(biāo)高與現(xiàn)狀地形有較大的差異。五一廣場(chǎng)一帶為第二級(jí)臺(tái)地，高出 **江常年水位約 30 米， ** 第 43 頁 古城主要分布在這一級(jí)臺(tái)地。距 **約 30 公里有黑糜峰，海拔 591 米、相傳為道家福地。之間，東西長(zhǎng)約 233 公里，南北寬約 90 公里，從東至西依次是 ***市、 **縣、 **市、***縣和 ***縣，基本處于 **中丘陵與洞庭湖沖積平原過渡地帶和 **瀏盆地。 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形地貌條件 第 42 頁 **位于東經(jīng) 111176。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層 。 第 40 頁 第 4章 建設(shè)內(nèi)容與建 設(shè)規(guī)模 . 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 選址 位于 ***大道以西， ***路以南， ***路以東 ， 主要建筑為公租房 。我國(guó)當(dāng)前正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化快速發(fā)展階段，公租房將有廣闊的發(fā)展空間。隨著家庭收入的變化，政府可以靈活多變 的 調(diào)整補(bǔ)貼額度，重新劃分個(gè)人和政府應(yīng)負(fù)擔(dān)的租金標(biāo)準(zhǔn)，有利于各類中低收入家庭享受到住房保障這一惠民政策。從過去量大面廣的出售為主的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房向公租房轉(zhuǎn)變，與 其他保障性住房 一起，共同構(gòu)成保障性住房的供應(yīng)體系。在北京市的規(guī)劃中，僅有兩塊公共租賃住房用地，總建筑面積不到 26 萬平方米。另外，各地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差異較大，缺乏統(tǒng)一的約 束性，如有的地方規(guī)定只有 40 平方米，有些地方建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá) 90 平方米。 公租房現(xiàn)狀 分析 目前國(guó)內(nèi)的公租房政策仍處于剛起步階段，以當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的形勢(shì)而言，相關(guān)政策推進(jìn)應(yīng)當(dāng)遵循高效持續(xù)原則，才能夠讓公租房政策效果真正得到顯現(xiàn)。 公租房與其他以銷售為主的保障性住房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)歸屬屬性不同。 **市保障性住房市場(chǎng)需求 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和城市人口的集聚，市民對(duì)居住環(huán)境的要求在不斷提高， **市住房保障的任務(wù)仍然十分艱巨。其中，建設(shè) 和籌集廉租住房38151 套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 26905 套，發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼 23002戶，完成城市棚戶區(qū)改造 42162 戶，建設(shè)棚改拆遷安置房 6907 套，國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造 4730 戶，農(nóng)村危房改造 11000 戶，農(nóng)民保障房 156001 套，行政事業(yè)單位及企業(yè)單位共發(fā)放住房貨幣補(bǔ)貼 15273 戶。 自 20xx年 7月開始， **市改革住房保障方式改變，停止經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)物分配（棚戶區(qū)改造等重點(diǎn)工程拆遷戶除外），對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房保障對(duì)象實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。 （ 5） 保障性住房不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng) 按規(guī)定，保障性住房 5年內(nèi)不得上市， 5年后可上市時(shí)，首先由政府回購，這就使保障性住房 不會(huì)輕易流入市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊有限。 （ 3） 保障性住房與商品房的建設(shè)資金來源不同 保障性住房的建設(shè)資金主要依靠各級(jí)地方財(cái)政投入，其資金主要從土地出讓凈收益中按 10%的比例提取，其次是通過市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持的辦法解決。因此，住房保障體系的實(shí)施，不會(huì)減 少 **房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，不應(yīng)將保障房建設(shè)與商品房建設(shè)對(duì)立起來看待。 第四 類，中低收入家庭（鐵領(lǐng)階層）。 因此， 加快公租房 建設(shè)， 加強(qiáng)保障力度，擴(kuò)大保障范圍，為 城市中等偏 低 及以下 收入群體提供安居保障，對(duì)于提高人民群眾的生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 有著極為 重要的 現(xiàn)實(shí)意義。 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在供不應(yīng)求的局面，并且這種狀況可能將在中期延續(xù)，而中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)以及城市化進(jìn)程的加速將使中國(guó)在未來5～ 10 年內(nèi)保持較高的城市住房需求，同時(shí)中國(guó)收入的增長(zhǎng)以及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的多樣化也決定了未來對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)需求的強(qiáng)勁，因此，政策的調(diào)整影響的僅是近期房地產(chǎn)市場(chǎng)，中長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然處于周期上漲階段。政府要通過制定管理規(guī)定來明晰運(yùn)作主體、明確租賃價(jià)格、做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)、實(shí)施市場(chǎng)監(jiān)管，確保公共租賃住房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。在新建的基礎(chǔ)上，大力盤活現(xiàn)有安置保障房、企業(yè)自建房和部分商品房，切實(shí)解決青年創(chuàng)業(yè)者和城市貧困者的住房保障問題。探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。其他方式投資的公共租賃住房，建設(shè)用地可以采用出讓、租賃或作價(jià)入股等方式有償使用，并將所建公共租賃住房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施條件等作為土地供應(yīng)的前置條件，所建住房只能租賃，不得出售。 20xx 年在積極財(cái)政政策和適度寬松貨幣政策的持續(xù)推動(dòng)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院預(yù)計(jì) 20xx年 GDP增長(zhǎng)率可達(dá) 10%左右。園區(qū)規(guī)劃面積 ，建 成面積 30 平方公里。大量的中等收入群體，特別是剛剛走上工作崗位的新白領(lǐng)階層，其住房需求難以獲得有效的制度保障。因此，在房?jī)r(jià)上漲，住房短缺的時(shí)期，加大力度供應(yīng)實(shí)物形式的保障住房是非常必要的 ，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺 、完善住房供應(yīng)體系 的有效途徑之一。就像衛(wèi)生保健一樣，有衛(wèi)生經(jīng)濟(jì)學(xué)家測(cè)算，在我國(guó)，如果在預(yù)防保健上投資 1元錢，就可以節(jié)省 8元多的醫(yī)療費(fèi)，還能節(jié)省 100 元錢的搶救費(fèi)。要提高社會(huì)生產(chǎn)力，就不僅要提高社會(huì)平均的住房消費(fèi)質(zhì)量，也要提高低收入人群的居住水平。發(fā)展公共租賃住房，有利于完善住房保障體系，有利于引導(dǎo)居民合理消費(fèi)，有利于推進(jìn)人才創(chuàng)業(yè)發(fā)展，有利于緩解當(dāng)前住房困難。 項(xiàng)目提出的理由 在 20xx年 3月 11日的住 房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)布會(huì)上，當(dāng)有記者問：對(duì)既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠 其他保障住房 條件的“夾心層”，政府又將如何解決？住建部副部長(zhǎng)齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設(shè)。特別是 “夾心層 ”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系 “空白區(qū) ”。 近年來，隨著 公共租賃住房 、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和棚戶區(qū)改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。在 20xx 年建