精品-xx實業建材市場項目招商運營方案-全文預覽

　　

【正文】 便，與北二環相交貫通，距離火車站僅 5分鐘車程，該商圈內的三府灣貨運站，貝斯特貨運站與客運站均在此，有多條線路通往西地區 各省市、縣或鎮等。該商圈的繁華程度不容置疑。 太華路已經過了 10 多年的發展，形成今天為人熟知的以建材批發、零售市場為主的核心商圈。 建材“生態商圈” 在另外一部分消費者眼中，則出現了 消費觀念 的更新，更希望在 建材 超市享受到從設計到裝修等一站式的 服務 中高端追求品位的消費者不愿意光顧傳統的家居建材市場。由于消費群體的多層次性，在建材流通領域，多元化分銷模式并存的建材“ 生態商圈”正在逐步形成。 首先，是業態的調整，攤位式的招商制建材市場向著商場化市場、購物中心方向發展。 二是出現了“市場化經營、商場化管理”的模式。 市場環境有所改善 由于建材店數量多，分布散，整治難度大。 招商制建材賣場規模化升級 市場對于建材行業的消費需求不斷提升，招商制建材市場的發展也在快速升級。 招商制市場仍有發展空間 雖然招商制建材市場受到了一些新興的業態的沖擊，但是它作為建材銷售主渠道的功能還是被業界所肯定。這種業態的市場曾經一度“一統江湖”，建材、裝飾材料 2/3 的流通量是通過這類市場實現的。 對購買產權價格敏感且接受程度有待提高： 在這次調研過程中，建 材經營客戶對購買產權的方式存在著多方面的擔憂，并對購買了產權式物業的直接利益點不是很清楚。對于客戶也是鎖定于這類區域的客戶為主，在層次上也偏低。主要核心狀況如下： 相對于家居和家具，建材零售利潤相對攤薄 ：建材相對于家居和家具市場，建材的展示性不很強，對賣場的環境要求不是特別高，因此，建材市場的租金相比家居來說，要低的多。將由本案這個這個具有 10 萬建筑面積的項目打破這個格局，再造新太華路商圈的宏圖即將在 2021— 2021年變成一種現實，一種改變傳統商業市場的現實 由于傳統的攤位制建材市場已經不能滿足目前市場需求，新興建材 家居市場在近期也將成為搶灘西安市民投資的主流市場，實現了跨越式發展，且正逐漸成為房地產市場的主力物業類型之一。對于虛擬產權式投資，由于恒星醫藥大廈和高點國際的失敗案例，使廣大投資者的積極性受到嚴重 挫傷。三森國際家居城集家具、建材、家居用品為一體，目前生意比較理想；中聯家居由于地段較為偏僻生意頗為清淡，但隨著高新區二次創業帶來的千畝大盤，為該區域市場帶來巨大的潛力 。在 2021年以前南郊建材業發展除了太白 路和大雁塔兩家傳統的建材市場外，環境優、規模大的建材家居賣場寥寥無幾。名門 18 萬 M2 1000 八水洋房 M2 492 賽高國際 M2 約 1450 大唐世家 M2 372 城東住宅 沁水新城 1 期 約 10 萬M2 約 1000 新興 24G 5萬 M2 約 500 灞柳生態家園 25 萬 M2 7000 紫薇麗景華都 萬 M2 630 海榮陽光城 30萬 M2 2021 鳳城明珠 M2 1088 新興夢苑 M2 200 航天新都 萬 M2 約 560 EE 康城 42萬 M2 1600 都市鄰里 萬 M2 324 含光景軒 M2 約 560 中順盡管受西安市城市改造、向北、向南發展大策略的影響，西安市建材 將有大幅度發展，但家居市場明顯供大于求，數量與規模已超飽和狀態，建材市場的競爭無疑更加血腥。 2021年，西安市房地產市場在2021 年快速增長的基礎上繼續保持穩定快速的發展態勢。目前，發達國家 95％的建材零售通過連鎖超市的渠道，而目前國內水平最高的上海這一比例只有 20％。未來十年，中國建材工業發展速度將高于國民經濟發展速度 3％－ 4％，到 2021 年，建材工業產值預計達到一萬多億元人民幣。隨著西安房地產業的蓬勃發展帶動建材業的輝煌。 今年西安市的家居、建材總產值將達１００億元 [數據來源：西安房地產信息網 ]。 城北及附近區域建材、家居市場容量測算 項目名稱 總建面積 總套數（套） 項目名稱 總建面積 總套數 (套 ) 城北住宅 虹橋雅軒 3萬 M2 約 300 天心太陽島 M2 1600 錦園新世紀 94 萬 M2 3412 鳳凰物語 M2 430 世紀金園 萬 M2 約 570 鼎新花園 20萬 M2 約 2021 都市桂苑 M2 294 左岸生活館 M2 250 杰信花園 9萬 M2 819 雅荷春天 30萬 M2 約 3000 宏林名苑 3萬 M2 300 白樺林居 65萬 M2 約 6500 西安印象 40 萬 M2 846 海榮豪佳花園 21萬 M2 1600 萬華園花香麗舍 M2 470 蔚藍人家 12萬 M2 1100 雅荷智能家園 16 萬 M2 1145 蔚藍花城 12萬 M2 1000 菁華 [建材家居商圈南北對峙 ] 從西安建材業發展布局上看，歷來是北重南輕，而且經過十幾年的培育，北郊太華路一帶已經形成了以大明宮建材家居城、太華路建材市場、明珠家居城、中聯家具城、西部建材城以及孫家灣板材市場為核心的建材版圖，業內人士將此稱為北郊板塊。從2021年至今年以來，很多睿智的投資商開始了大資金投入，從而也改寫了西安建材家居業北重南輕的局面。具體現象如下： 各類零售型物業的面市給予投資者數不勝數的投資機會，而投資者對于這種單一型態的投資形式也表現了對利潤空間最大化的質疑。而目前還未出現以建材、家居賣場作為投資載體的市場出現。 [市場核心問題呈現 ] 鑒于對市場調研的深刻，西安商業市場及家居建材市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與 實際的操作于本案。 客戶網絡單一化與市場區域化： 現有 太華路和太白路建材市場，它們的主要輔射目標就是西安本地及周邊市場。招商制建材賣場的出現是對傳統建材流通領域的一次顛覆。 綜述： 招商制建材市場（以個體攤位租售為主）在西安建材業的發展過程中有著重要的分量。 隨著建材行業之間的競爭不斷升級，原本單一的建材銷售渠道，受到了建材超市、各種類型的產品專賣店的沖擊，招商制建材市場，正面臨著改造、提升、創新的新一輪發展階段。國內生產力發展的需要與國際經濟接軌的需要，促使國際上先進的流通模式（建材超市）在國內也加快發展。其中，幾家較大型的招商制建材賣場，規模達到幾萬甚至幾十萬平方米。主要特征是市場主辦者由主要出租場地，收取租金，管理物業，轉向了經 營市場，注重廣告宣傳，樹立市場形象，誠信經營，搞好服務，千方百計把市場辦火。至此，招商制建材市場開始了改革和創新的探索。 三、 項目市場調查及分析 —— 西安建材市場消費觀念與消費文化 西安家居建材市場 —— 博弈中的裂變 自主選擇 消費者主導下的市場模式 ：一邊是現代化建材超市，一邊是傳統建材市場；一邊是先進零售業態，一邊是的批發模式。以至于作為后來者的天榮建材港，也斥巨資采取了批發市場的業態進行經營。 [項目區位環境定位分析與研判 ] 區位前景： 本案隸屬西安北郊一級商業圈，為西安新城區的商業繁華地帶 。 繁華程度： 歷經 10 年變遷的太華路商圈，已經形成多個專業型的建材細分市場，產品的 多樣化，使之各地批發商和零售商及家庭散戶來此購物，貨車的進進出出也形成了另一道風景線。因此，造在商業氛圍濃厚，客戶資源龐大。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。時尚 通過整合商戶資源、商品資源，優化市場功能，延伸了以最大化滿足消費需求為導向的供應鏈，提升了以細分目標市場、引領消費時尚為導向的服務價值鏈。這三個轉變預示著新家居消費主義的誕生，無疑是這個消費思潮的引領者和滿足者。 月（一層平均租金） 2250 ㎡ 12月 3年 +90 元 /㎡ /月（一層平均租金） 2250㎡ 12月 5年 =1944 萬元 63元 /㎡ 合計： + = 萬元 項目營銷費用： 4% = 萬元 營業稅費： 5346 % = 萬元 % = 萬元 項目利潤總額： = 萬元 簡析見表 項目總收入（萬元 ） 租金收入 銷售收入 5346 包租返利 項目營銷費用 營業稅費 銷售稅費 招商稅費 項目利潤總額 [米蘭風度綠色精品建材城投資受益分析表 ] 樓層 一樓 二樓 單價 [均價 ] 13500 元 /平方米 9450 元 /平方米 面積 ㎡ [使用面積 ] 30 ㎡ 30㎡ 總價 [平均 ] 萬元 萬元 首付 萬元 萬元 回報年限 10 年 10年 商圈平均租金 120元 月 /.㎡ 80 元 月 /.㎡ 10年回報總額 萬 元 萬元 [項目規劃設計建議 ]： 一、項目商業功能布局規劃 —— 輔營區室內面積規劃 一樓南入口：約 1000 平方米，作為整個市場展示區、輔營區； 備注：具體經營品種的布置位置與面積分布參見商場 商業業態劃分圖 \招商平面圖 、 商業業態劃分圖 \招商平面圖、 商業業態劃分圖 \招商平面圖 、 商業業態劃分圖 \招商平面圖 、 商業業態劃分圖 \招商平面圖 （見附件）。 —— 其他功能區間： ? 商場管理辦公室 從成本考慮，建議將市場經營管理公司放置五樓偏僻位置。 —— 扶梯 扶梯口安放每層商業平面分布圖。 —— 中央空調： —— 消防系統： 采用自動噴淋報警系統、消防栓、煙感報警裝置。（廣告位設置范例） —— 商場內部規劃及裝修設計建議 根據項目的定 位，項目一定要體現現代化商業的人性化特征。 布局規劃及過道建議 室內商鋪格局： 獨立收銀、全封閉式獨立鋪位。 ? 室內 主題景觀規劃 兒童歡樂園 ? 以母愛和童趣為規劃主題，選擇比較和緩、溫和的背景顏色和裝飾材料； ? 安放兒童游樂設施，收費管理，提供臨時托管服務。在兒童休閑娛樂的地方，增加人造小橋，過道等休閑小品，以此吸引兒童前來消費。 參考圖片一：白色網格吊頂，簡單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點燈”的美感，自然而又富有情趣。 柱子： 公共部分的柱子用高級瓷磚或石材包裝。 —— 室內鋪位裝修 獨立鋪位：內墻 —— 輕質防火板材間 隔到距地面 ㎡， 面飾 用專用乳膠漆。 每個鋪位設消防噴淋系統，用白色防火型扣板吊頂，照明用白色燈管和黃色燈管嵌入式射燈組合使用，過道一側卷閘門盒部分做成廣告位 半開放店鋪：背柜 —— 主要作用為非營業時間的商品收藏防盜，背柜寬度 50CM，高度 140CM，中間設多層夾隔，便于存放商品； 背柜樣式 —— 下面一層（材料夾板，高度 70）上面四周固定鋼管支架（鋼管支架高度 70CM，支架上固定網狀絲網用于掛針織品）； 材料 — — 玻璃，夾板，鋼管、防火板等； 另： 每間鋪位預留電話線、電插座及電表，每間鋪位鋪設一條電話線，設一個電表，每月電費按實際讀數計算 我們對裝修的建議：裝修對于發展商是一筆不小的投入，由于經營商戶各自裝修要求和標準均不相同，所以發展商提供的室內裝修標準和范圍主要是公共通道裝修、統一吊頂、公共照明、衛生間、電梯間、消防通道等，商鋪裝修主要是隔斷、統一門楣（廣告燈位或店標燈位）。 商場公共部分電費攤入物業管理費用中，商戶在商鋪內部的電費一般以安裝配電箱和電表獨立計費，自行繳納，便于商場管理。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主，也可適當播放舒緩的流行音樂。 ? VI 導示系統 作為現代商業設施的商場經營管理成熟的一個重要標志，體現了商場對經營者，對顧客人 性化的關懷。 項 目 整 合 推 廣 提 案 第一部分 項目整合推廣規劃 全案推廣目標 以嚴格縝密的推廣設計、緊密銜接的推廣步驟 以及最具爆炸力的推廣方式，快速提升項目知名度與美譽度，實現發展商鍛造頂級建材市場品牌的終極目標。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項目盡可能短的時間內打開局面，迅速 實現回籠資金。 以‘綠色建材’、‘高規格 show 場’等新概念，從服務、健康等多方面引導和轉變消費者的理念。 本項目運作過程中可推廣的主題有： 綠色環保建材主題 高盈利空間主體 高質量服務主題 一站式購物主題 家裝風格免費設計主題 發展商、經營戶、家裝公司同舟共濟主題 消費者健康選購主題 高規格 show場主題 招商跟進 所謂招商跟進，是指一切主題推廣活動不以單純做活動，造聲勢、樹品牌為目標。 全案推廣周期劃分 四大推廣階段，四個推廣高峰 推廣四階段 本推廣方案計劃從 2021 年 10 月 25 日開始， 2021 年 5 月 1 日項目開業前結束。 第二部分 營銷推廣方案 全案推廣策略說明： 推廣周期及結點與項目建設進度的平行原則，并適度超前； 推廣主題