中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告-預覽頁

　

【正文】 發展，以高專、禹都、機場工業園、鹽湖工業園為四大核心區向周邊，新區（城東）建設初具雛形拓展，道路系統以工農街、禹都大道、河東街、紅旗街為東西四條干道，南北以解放路、人民路、中銀大道、槐中路、學苑路為主，構成了整個城市的道路框架。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 33 頁 主導產品：服裝鞋帽，主要匯聚在解放路與河東西街；酒店餐飲、煙酒批發部主要聚集在鳳凰路火車站、汽車站附近；醫院與醫藥批發零售聚集在紅旗街；產品檔次以高中檔為主，世界級名牌與國內名牌、所占比例在 30%，中等檔次能以大多數人所接受的占到 50% ，整個商圈內、商業氣氛濃、人流量大。 運城市缺少一個可供大數人（中低端 收入人群）休閑娛樂的綜合性場所，但目前運城不可能產生這種定位的大型娛樂場所。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 33 頁 第六節 運城市住宅市場需求調查及分析 1 現住房狀況 1)、現在住在運城哪一個區域（百分比） 本次調研對象居住區域分布如上圖，市中心最多占到 39%，城西次之，占到 26%，由此得出市 中心和城西仍為主要人群聚集地。 2. 目標住房篇 1)、 區域偏好順序 項目 禹都 市中心 城北 城西 城東 頻率 11 77 13 14 2 百分比 通過調查，偏好于 居住市中心的有 77 人占到總樣本的 %，第二位是城西有 14 人選擇（ %），依次是城北（ %）、禹都區域（ ）、城東（ ）。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 33 頁 4)、你喜歡住宅哪種外觀 色調清新、風格淡雅排首位，有 52 人選擇；立面簡潔、格調高雅為其二43 人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有 36 人選擇； 5)、喜好的住宅風格（百分比） 田園風格的住宅是消費者的首選，占到 34%，其二是現代簡約式的風格%，歐陸風格的其次有 %的選擇。作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區、機場新區、東城住宅 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 33 頁 區、運城政務區的交通口岸，總面積 2 萬㎡的項目，此項目獨享中銀大道優勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項目雖然優勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。 三 種 定 位 方 案 方案分類 方 案 一 方 案 二 方 案 三 物業類型 2 百貨，以上為住宅 2 百貨， 4 賓館，以上為住宅 餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 定位 中銀大道上首棟擁有配套商業的單體住宅 中銀大道十字路口的地標建筑 運城首席復合地產口岸地標 項目盲點 商場過大，體量難以支撐 較為單一，同方案一盲點 口岸價值需要推廣傳播 項目印象 普通 一般 易成為運城地產地標建筑 評 價 較為單一 與所在位置不夠協調 口岸價值，運城首席 第二節 項目定位方案 一、 項目 SWOT 分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 33 頁 項目優勢分析： 地段優勢強： 位于運城市區金融一條街中銀大道和商業一條街禹都大道交匯處，作為高教園區、機場新區、東城住宅區、運城政務區的交通口岸，此項目獨享中銀大道優勢地段唯一的黃金絕版口岸； 交通便利，而且隨著運城新城向東移動的發展趨勢，具有較大的商業價值。 南風廣場周圍以及新城區的新天地廣場已有較為豐富的業態，且檔次不低，而本項目規模較大，對招商需求相當大，因此面對招商 的壓力也大。 現 時運城傳統商業比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經營管理的模式比較傳統，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經營管理模式引入將會使將整個項目提升。 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時推廣，導致推廣過程中信息點過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。目標群體和競爭者是定位的依據。在商務住宅中，將全面引入辦公信息化網絡體系，并建立 “中銀國際 ”網絡空間網站 ，同時發布入住公司的各類供求信息，在互聯網絡上統一形象為其作全面的系統性宣傳，既可以提高其 “中銀國際 ”的品牌形象，也可以最大價值的提升入伙 企業及置業者的價值。 主題 定位 “運城首席復合型口岸地標 ” 定位演繹 “運城首席復合型口岸地標 ”，口岸是一種在風水學上形象的說法 ，由于其地處中銀大道同禹都大道的交匯處，人流及車流則可形象成為水流，而本項目正處于交匯處的東南角，稱為 “口岸 ”則能夠很貼切的顯示其項目定位；復合型是指本項目業態豐富，綜合了商場、餐飲、私人會所、休閑娛樂、住宅、迷你 office、寫字樓等為一體，充分體現資源合理利用， 切實展現口岸地段優勢；首席是指項目在運城首次應用，在本區域獨一無二。 操作 2 建立項目的品牌形象力 形象力是項目對目標客戶的吸引力，吸引目標客戶關注項目、了解項目、喜歡項目，讓其增強對項目信心，促進租售實現，主要因素包括：主力商戶形象、商業前景、發展商實力、樣板間 操作 3 人性化形象包裝 外觀形象、視覺形象、內部形象 操作４形成商業文化 項目要做品牌，地產思想乃是運營基礎。 操作 4 獨一無二的個性特色 項目要獨樹排他性，有效規避競爭風險； 第三章 目標客戶群體分析 在運城市中銀國際 項目總體定位基礎上，我們結合《市場調研報告》的基本結論，提出以下客戶群體定位。 年輕而擁有夢想，追求時尚品位的一部分人群。 周邊范圍內從事高薪水的技術性工作者，和學校有較高級職稱的知識分子。 張先生， 42 歲，發展較好的私人性質的中小公司領導人，注重性價比，敢于投資冒險。大學畢業后分配回來，我一直想要在運城也能住這樣的房子。 張小姐， 26 歲，夫妻都是公務員收入穩定，家庭比較富裕，父母家在附近居住。傳統的商鋪開發經營的形式較為簡單 ,營銷鏈的形式是 “開發商 ——投資者 ”隨著商業地產的興起 ,簡單的經營模式已經無法適應競爭 ,轉向多方參與 ,謀求共贏 互利的模式 “開發商 ——投資者——經營商家 ——消費市場 ”。 盡管有不少開發商意識到招商的重要性，但招商也并非一廂情愿的事。就達到本項目招商目的主要有以下幾點： 托地利優勢，成就中銀國際 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 33 頁 “地段、地段，還是地段 ”，既然占據了這么好的優勢地段，不如把他用的干脆利落。但在招商上，盡量符合運城市場的本地情況，能夠迅速聚集人氣，提高知名度。 二、招商目標 目標是指導行動的綱領，對于中銀國際商業物業，在所處地段及周邊環 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 33 頁 境的情況下，如何吸引中小型商務機構，同時吸引私人會所、銀行、進駐，將是一個較為突出的問題。而異業互補就是滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。 原則 5 放水養魚原則 租賃經營采取放水養魚原則， “先做人氣，再做生意 ”，采用合理租金與優質服務，將本項目先做紅火，吸收足夠的人氣值后，再行成為更具有投資價值的商業物業。 開業前保障投資者收益 對商鋪投資者，進行帶全產權式銷售，采用 “先租后售、先售后租 ”的形式，建議在 2020 年 12 月底前保證 8%的收益；對于自行經營的商戶，也同樣 2020 年 12 月底前保證 8%的收益。 招商政策執行中注意問題 1. 低承諾，高兌現 推出優惠政策要留有余地，把握性較低、條件不具備或時機不 成熟時，不能一步到位，需分步實施。招商政策一經確定，決不能朝令夕改，沒有定數，一定要保持招商政策的相對穩定性。充分利 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 33 頁 用中銀國際開盤、封頂、裝修、交房、開業等事件進行針對性宣傳，提高項目的知名度、增值潛力。 最優篩選目標客戶 對所有租賃的目標客戶，按照招商條件及要求，進行分類排隊。 造優質品牌 以品牌樹形象，以形象開拓市場。