中銀國際項目全程策劃運營報告(doc35)-其他行業報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 可以看到： 91110 平米的占最多達到 %，其二是 111130 平米的占 %， 7191 平米和 70 平米以下比例很小分別是 %和% ，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。 4)、現住房購買單價（百分比） 調查顯示： 900 元 /㎡以下的占最多達到 %，其二是 9001200 元 /㎡的占 %， 12002020 元 /㎡的是 %， 2020 元 /㎡以上的是 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 33 頁 % 。 2. 目標住房篇 1)、 區域偏好順序 項目 禹都 市中心 城北 城西 城東 頻率 11 77 13 14 2 百分比 通過調查，偏好于 居住市中心的有 77 人占到總樣本的 %，第二位是城西有 14 人選擇（ %），依次是城北（ %）、禹都區域（ ）、城東（ ）。市中心區域看來是人們的理想居住區域。 2)、對住宅朝向偏好順序 項目 朝東 朝南 朝北 朝西 頻率 14 95 29 7 百分比 20 住宅朝向南自古就是一個中國老百姓的居住習慣，在這里也不例外，住宅朝南占絕對優勢，占到 65%，其二是朝北 20%，朝東和朝西分別是%和 %。 3)、購房目的（百分比） 消費者追求消 費質量、生活質量的消費觀念日益增強，此次調查中為改善居住條件自己居住而購房的消費者占總體的 82%， 將購房作為一種投資的占總體的 %。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 33 頁 4)、你喜歡住宅哪種外觀 色調清新、風格淡雅排首位，有 52 人選擇；立面簡潔、格調高雅為其二43 人選擇；水中樓閣、浪漫溫馨有 36 人選擇； 5)、喜好的住宅風格（百分比） 田園風格的住宅是消費者的首選，占到 34%，其二是現代簡約式的風格%，歐陸風格的其次有 %的選擇。 6)、購買住宅所考慮的因素 項目 造型 服務品質與物業管理 價格 周邊環 境與文化氛圍 交通 綠化率和中心景觀 升值空間和投資價值 其他 頻率 28 68 68 63 37 43 21 1 缺省值 127 87 87 92 118 112 134 154 在 “購買住宅所考慮的因素 ”這一項中，服務品質、物業管理和價格是人們心中普遍關心的因素 , 提及率均為 68；周邊環境與文化氛圍提及率是 63排在第二；綠化率和中心景觀提及率分別是 43 和 37；造型提及率為 27。升值空間和投資價值、造型、交通反而不太被重視。 第二章 項目定位 通過《市場分析報告》大量資料的分析論證，無論本項目自身 要素或市場大環境方面，都是機會點與問題點共存、機遇和挑戰同時共存。作為中銀大道同禹都大道的十字路口，作為高教園區、機場新區、東城住宅 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 33 頁 區、運城政務區的交通口岸，總面積 2 萬㎡的項目，此項目獨享中銀大道優勢地段唯一的黃金絕版口岸，其項目雖然優勢與劣勢并存，卻顯示眾多的突破口。我們深刻領悟到要實現項目持續經營的銷售，單憑硬件和產品自身是不夠的，只有通過科學準確的項目定位，找到項目消費區間和競爭區間，才能深層次發掘品牌潛力，使品牌物超所值。 第一節 項目業態方案選擇 我們設計了三種定位方案，根據其功能的不同，我 們將對其進行不同的分析和闡述。根據三種方案比較，我們建議采用方案三進行項目定位。 三 種 定 位 方 案 方案分類 方 案 一 方 案 二 方 案 三 物業類型 2 百貨，以上為住宅 2 百貨， 4 賓館，以上為住宅 餐飲、金融、購物、休閑、娛樂、寫字間、住宅 定位 中銀大道上首棟擁有配套商業的單體住宅 中銀大道十字路口的地標建筑 運城首席復合地產口岸地標 項目盲點 商場過大，體量難以支撐 較為單一，同方案一盲點 口岸價值需要推廣傳播 項目印象 普通 一般 易成為運城地產地標建筑 評 價 較為單一 與所在位置不夠協調 口岸價值，運城首席 第二節 項目定位方案 一、 項目 SWOT 分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 33 頁 項目優勢分析： 地段優勢強： 位于運城市區金融一條街中銀大道和商業一條街禹都大道交匯處，作為高教園區、機場新區、東城住宅區、運城政務區的交通口岸，此項目獨享中銀大道優勢地段唯一的黃金絕版口岸； 交通便利，而且隨著運城新城向東移動的發展趨勢，具有較大的商業價值。 區位優勢不斷增加： 盡管本項目體量有限，但是由于處于五大區域交匯口岸，區域優勢將隨運城城市發展不斷得到增強。 價值趨勢走向將凸現本項目未來 潛值： 禹都大道是貫穿在運城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風廣場的休閑娛樂商業中心以及運城市政府的建設，以及東區的新城區建設和經濟開發區的配套完善，商業地區必然將向東進行輻射，本項目的商業的氛圍日漸濃厚，商機無限。 項目劣勢分析 項目是由商場與住宅兩部份組成，周遍的商業配套不是很完善，所以樓下四層的商業配套對于住宅的銷售價值提升非常重要。 南風廣場周圍以及新城區的新天地廣場已有較為豐富的業態，且檔次不低，而本項目規模較大，對招商需求相當大，因此面對招商 的壓力也大。 項目入住階段可能在 2020 年 3 月，正是春節結束的商業淡季，對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 33 頁 招商工作帶來一定影響 項目機會分析 與南風廣場相隔不遠，商圈較為成熟，已有一批消費群鄰近于本項目，只要將這批消費群吸引過來，擴大原有的商業圈，就會給項目帶來一定的人流。 毗鄰市政府一條街，凝聚了一群休閑、娛樂的人群，這個人群也為項目帶來一定的商機。 進入新的市場，縱觀運城市現時的住宅項目定位一般都比較傳統，如將本項目設計為一個綜合性的商業、辦公（迷你 OFFICE）、住宅項目，可擴大潛在的消費群。 現 時運城傳統商業比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經營管理的模式比較傳統，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經營管理模式引入將會使將整個項目提升。 4 層的商業在運城是非常少見的，雖然招商比較有難度，但是項目規模較大，自身可設置的內容很多，如果招商中引進了有準備開展大規模休閑娛樂的商家，使樓下商業項目開發為運城市有代表性的休閑娛樂新天地，對整個項目的也帶來了一定的品質提升。 項目威脅點分析 市中心成熟商業區和新城商業區在消費人流和招商上對市場客戶的分流。 運 城在業種經營上已較全面，商業檔次上差別不大，多是中小型的經營，就給四層的商業招商帶來了一定的挑戰，令推廣宣傳階段市場對 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 33 頁 項目主題性或特色性要求較高。 由于商鋪所占比例較大，所以必須和住宅同時推廣，導致推廣過程中信息點過大，信息分散，給宣傳推廣帶來的困難。 二、項目定位的目的及模型 定位就是將項目的差異化做出來。差異化就是競爭優勢。本項目的定位目的是找到消費區間和競爭區間。目標群體和競爭者是定位的依據。與此對應，其宗旨在于造成聯想（品牌營銷）和形成差異。本項目的總體定位基本模型如下圖： 項目功能定位 本項目所處的位置，決定了項目本身的功能定位及所能依存的業態。 功能定位 “運城首席以商務住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復合地產 ” 定位演繹 “運城首席以商務住宅為主體，配套購物、餐飲、娛樂休閑為一體的復合地產 ”，由于其定位層次比較高，價格更需要更多的上升空間來支撐本功能定位。在商務住宅中，將全面引入辦公信息化網絡體系，并建立 “中銀國際 ”網絡空間網站 ，同時發布入住公司的各類供求信息，在互聯網絡上統一形象為其作全面的系統性宣傳，既可以提高其 “中銀國際 ”的品牌形象，也可以最大價值的提升入伙 企業及置業者的價值。 功能定位及具有互補性，又具有很強的可擴充性和可操作性，同時可以使得招商成功后能夠順利實現價值的可持續升值空間。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 33 頁 依照價值最大化的原則，本項目將集中進行商業的包裝，做到統一規劃、統