樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析-免費閱讀

　　

【正文】 當然，融資有很多種方法，樂山市房地產企業應結合自身特點選擇多種融資方式組合，各取所長，既要有效地融集資金，又要降低融資成本，控制風險。相對于大型房地產開發企業，中小型地產企業的融資渠道單一，其所要采取的方法也不同。 2020 年 2 月，首創置業宣布，董事會決定向內地發行 12 億 A 股募資 30 億元，用于發展的北京的多個房地產項目，該公司于 2020 年 6 月 19 日在香 港主板上市，并募資 億元。 另一方面，考慮成都的大城市特性、消費特征、產業基礎和發展方向，以及樂山市與成都市、成都經濟圈的互動關系，房地產業的功能定位也必須站在成都這個更高的平臺上，而不僅僅是基于樂山市自身的屬性加以思考。 深入挖掘四川地方民俗文化，探討其開發、利用和有形體現的可能性。 二、突出文化特色，提升文化內涵 眾所周知，中國江南水鄉的眾多城鎮都體現了水的地域性文化特征，而樂山市，乃至整個川西和成都平原地區，水文化同樣豐富而深刻。樂山市區域地位和城市發展目標，決定了樂山市城市房地產業的規劃發展方向，因此它走的將是精致化、集約化的道路，以中高檔市場為主，功能系統明晰，局部文章做足，空間上收放自如，成為一件無微不至的“作品 ”。不管結果如何，這樣的現象充分說明了樂山人民在資源與城市開發建設的結合上已經具有相當的意識。 立足于樂山市的現狀，實施可持續的房地產業發展戰略應體現在明確發展原則，實現綜合效益最 優；突出水文化特色，提升文化內涵；確立文化休閑、生態宜居的發展方向 一、明確發展原則，實現綜合效益最優 樂山市房地產業發展應明確原則如下： 1. 強化與資源的結合。 五、管理者樹立“員工第一”的意識，員工樹立“顧客第一”的意識，所有運營都應強調人性化的服務，并形成強有力的支撐系統，如修建無障礙通道，強調殘疾人服務的特色，提供幼兒托管服務、成立專門的物流郵遞 公司，向游客提供購買商品郵遞服務，將游客所購買的商品寄送到家中，免卻其攜帶物品繼續旅行的麻煩。 此資料來自 , 大量管理資料下載 40 第四章 深化機制改革，實施可持續發展戰略 第一節 建設科學的企業管理體制和運營機制 一、運用產業組織政策，提高產業集中度 。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足 此資料來自 , 大量管理資料下載 39 住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。 大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構 經濟適用住房是解決中低收入家庭 住房問題的重要舉措。 作為樂山市金融機構，當前的任務既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。 控制新增建設用地供應總量。做到正確處理調控和發展的關系，增 強調控意識，高度關注市場運行情況，防止市場大起大落：提高市場調控能力，努力把握房地產市場發展的規律，提高調控的質量和效率：加強對房地產企業和房地產開發項目的規劃管理和監督檢查，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。抓好生態環境建設，繼續實施天然林保護、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區 (點 )。在城市規劃上，按照建設最佳人居環境的要求，著重 此資料來自 , 大量管理資料下載 34 突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。 在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃‘商業、旅游，娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。 此資料來自 , 大量管理資料下載 32 第三節 加強城市規劃與建設管理 一、積極推進城市規劃的發展進一步完善 從樂山市的城市發展規劃來看，完善交通組織規劃 、加快城市基礎設施建設、加大城市環境整治力度是樂山市市政府的目前進行的重要舉措，《樂山市城市總體規劃》 (修編 )、《青城山 —— 樂山市國家級風景名勝區總體規劃》、《市政管網規劃》、《城市消防規劃》、《城市總體建筑風貌規劃設計》是其正在完成編制的五個規劃，努力從政策和軟硬件設施等各方面促進樂山市房地產業的發展。推進樂山市房地產產業現代化要做好以下工作； 1 完善房地產標準體系。目前情況稍有好轉，不過要判斷其成功與否還需要時間。 樂山市商業的快速發展，直接帶動商業地產市場的繁榮，位于城市中心商業核心地段的土地價值不斷攀升，商業鋪面的售價和租金隨之大幅度上揚。 3 傳統的沿街為市的商業房地產，商業業態發展緩慢 商業房地產現狀 樂山市商業布局現狀 樂山市商業發展有較為長遠的歷史。賓館由樂山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開業近一年，設施 較新，包括 150 間／套客房，以及餐廳、宴會廳、夜總會、桑拿、保齡球、網球場、室內恒溫泳池等，并擁有多功能廳和 7 個會議室。 其次，從消費者的角度來看，目前，在樂山市房地產市場中，在質量、價格、廣告、計量、交付等方面的投訴案件上升很快，2020 年投訴 2316 件， 2020 年投訴 2810 件， 2020 年投訴 3464件， 2020 年投訴 5136 件，消費者因為房屋質量、房屋面積 等問題與房地產開發商之間的糾紛，住戶以為物業收費項目和標準服務質量與物業管理公司的沖突等等經常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產開發商，物業管理公司的信譽，同時也給購買者造成一定的心理壓力，擔心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進而影響了整個房地產業的發展。 從 98 年到 2020 年中，樂山 市城區開發的設計住戶在 100 戶以上的樓盤只有 40 多個。對開發企業來說，預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者，雖可能會喪失一些未來利益，但相對于 總體利益終究是微不足道的。這也正是目前房地產融資渠道狹窄和房地產金融體系不完善的必然結果。 2020 年末 樂山 經濟金融運行情況顯示，資本市場融資規模萎縮，企業融資渠道間接化的格局進一步增強。目前， 樂山 房地產開發企業面臨融資的主要問題 有： 貸款方式少。有專家認為， 2020 年是房地產行業實行企業重整的 “ 企業年 ” 。房地產是資金高度密集的產業，以規范房地產信貸為主要內容的央行 “121 號 ” 文件有針對性地對房地產開發企業貸款和建筑施工企業流動資金貸款用途 做了詳細規定，切中房地產企業的 “ 要害 ” 。 2020 年 樂山 房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占 65%，企業自籌占 20%，定金及預收款占 15%。與相應的住宅開發情況來看，開發結構性矛盾很突出，供應結構的不合理不利于樂山房地產市場的健康發展，需要開發商和房地產部門引起高度重視。 據相關資料顯示： 2020 年樂山房屋銷售價格上漲 %；土地交易價格上漲 %；房屋租賃價格上漲 %， 五、 商品房空置面積有所減少 今年以來，由于政府和企業采取了積極措施控制和消化空置房，商品房空置面積大幅增長的趨勢得到了有效控制，增長幅度呈逐月下降的態勢。樂山房地產的發展呈現如下特征： 一、 房地 產投資增長繼續處于較高水平 2020 年 ， 樂山 房地產開發完成固定資產投資 91224 萬 元，比去年同期增長 %。 數據顯示，今年（ 2020 年） 2 月份的樂山樓市呈現出兩大特點：一是商鋪銷售紅火，二是二手房交易比例大幅度提升。 為了使樂山市景區從旅游過境地向旅游目的地轉變，樂山市政府擬建設樂山市水文化精品旅游區。主要原因包括： 旅游城市和旅游環境建設滯后 樂山市作為優秀旅游城市的形象不突出，城市建設與景區開發不協調，城市個性不鮮明，城市經營力度不夠，與西部中心城市成都未能做到有機融合。據統計， 1998 年以來，綜合考慮直接和間接拉動作用，房地產每年拉動 GDP 增長 個百分點。進入 2020 年，樂山樓市繼續保持旺盛的需求態勢，促使中心城區房地產交易持續火爆。 另外，四川省政府日前提出“中國第一山”的計劃，使樂山城市建設進入了新的歷史性階段。建設“ 中國第一山 ” ，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時一宜，而是包括整個樂山 ，應向更宏偉的目標奮進。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云 霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。城市基礎設施和公用設施建設、舊城改造和新區開發、風景區建設、城市管理等工作均取得了一定成績，城市面貌發生了較大變化。近年，該市著力于獨特城市個性的保護和傳承，以保護世界文化遺產、經營城市整體價值，提升綜合競爭力為目標，按“護其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實施城市整體規劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風貌。從宏觀上要理清思路，創造有利于房地產業發展的環境；繼續深化機制改革，實施可持續發展戰略；積極開拓房地產開發的融資渠道。 在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設的支柱產業之一的房地產業，在近幾年取得了很大的發展。在中國范圍內，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認為樂山是一個縣城。 此資料來自 , 大量管理資料下載 1 前言 樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。這與樂山市的城市定位和發展目標極不相稱。但是同時也應看到，樂山市區的房地產還未形成功能完善、布局合理的結構，房地產產品及服務層次不能和區位優勢、資源條件相匹配。從微觀上要以市 場需求為導向，配合城市建設的需要；增強創新意識，開發出有特色的房地產產品；企業也需要苦練內功，構建自己的核心競爭力。城市生活品質顯著改善，城市經濟長足發展，城市綜合競爭力飛速提升。城區面積由 1983 年的 千平方米 此資料來自 , 大量管理資料下載 7 擴到 千平方米，人均居住面積由 1983 年的 4． 69 平方米增到 平方米。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有 “ 魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州 ” 之美譽，聯合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發出 “ 森林在城市中，城市在山水中 ” 的由衷贊嘆。 為把樂山建成國際旅游城市、人居環境典范城市， 樂山市政府 提出了 “ 精雕細刻山水城市 ” 的城市建設理念，它不僅包含了至善至美的夢境，更要求在城市建設中融入盡可能多的人文關懷，體現更多的山水園林特色。中國第一山的建設，包括的內容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建設。據市房地產交易市場統計，今年12 月，中心城區現房交易 1737 宗、 27 萬平方米，交易總額達 億元，成交數量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長 95%、200%、 170%。 在全國這樣的大趨勢下，樂山市以住宅為主體的房地產業開發投資業也持續增長，已基本實現從數量擴張型向數量與質量并重提高型轉變，由粗放型向規模與集約型轉化的變革。旅游環境氛圍營造不夠，作為旅游目的地和旅游服務接待支撐中心的綜合功能還不完善。通過發展緊鄰景區的旅游房地產、商業房地產和酒店房地產，完善服務配套體系，通過樂山市房地產業的發展促進旅游產業的發展。今年前兩個月，中心城區的商鋪等非住宅銷售達到 471 宗、 萬平方米 ,分別占銷售總量的 27%和 %,而銷售金額則占前兩月銷售總額的 %,樂山樓市第一次出現了商鋪銷售金額超過住宅銷售金額的可喜局面。 其中：住宅 58369 萬 元，同比增長 %，商業營業用房 26165 萬 元，同比增長 %，辦公樓 及其他 6690 萬 元，同比增長 %； 二、 資金到位情況良好 2020 年 ，房地產開發投資到位資金 92635 萬 元，比去年同期增長 %，其中定金及預收款到位 39868 元，比去年同期增長 %，占當 年 到位資金的比例高達 43%。全 市 商品房空置面積為 萬平方米，比去年同期增長 %，增速比去年同期低 個百分點。 二、樂山房地產企業融資存在的問題 2020 年 樂山 房地產企業融資現狀 在房地產開發經營過程中，資金是最重要。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。 樂山 房地產企業的數量多，但有規模和有實力的 此資料來自 , 大量管理資料下載 19 企業少，對自有資金有限的企業， “121 號 ” 文件的出臺等于釜底抽薪。在眾多的房地產企業中，不乏有靠關系或有限資金短平快開發經營的，不僅對消費者不利，對銀行來講也存在較大風險。 房地產開發、消費過程都離不開銀行支持 (在中國現有的金融體制條件下 )。貸款增長過猛勢必造成融資格局進一步向銀行貸款傾斜，企業融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產風險。 房地產融資各種方式均有局限性。房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。與四川同等城市樓盤相比，樂山市市區的房地產開發顯得波瀾不驚。 五、房地產產品特色不突出 1 樂山市旅游房地產主題不突出、發展緩慢 旅游房地產是結合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢開發房地產，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機結合的房地產形式。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題