深圳市錦龍名苑項目計劃立項可行性研究報告-免費閱讀

　　

【正文】 盈虧平衡點的計算依據為：銷售收入 =總投資 +四項稅費，四項稅費中營業稅按銷售收入的 5%計；城市建設附加稅 %計；印花稅按 %計；土地增值稅免征， 故在盈虧平衡點時四項稅費可按銷售收入的%計收。 3）銷售風險：由于房地產供應市場在短期內缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發商在項目動工前做好市場需求預測，進行正確的市場定位。 資金來源與運用分析 由評估附表 5：企業于 2021 年投入自有資金 1659 萬元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入自有資金 1788 萬元、銀行貸款 1000萬元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入銀行貸款 1000 萬元及預售回籠款 1968 萬元，可以滿足本年度的投資支出； 2021 年投入預售回籠款 119 萬元可以滿足該年度的投資支出。貸款發放進度為 2021 年 5 月初發放貸款 1000 萬元， 2021 年初發放貸款 1000 萬元；貸款償還進度為 2021 年底償還貸款 2021 萬元。 貸款發放進度為 2021 年 5 月初發放貸款 1000 萬無， 2021 年 初發放貸款 1000 萬元；貸款償還進度為 2021 年底償還貸款 2021 萬元。根據《規劃設計要點審批表》，該項目占地面積為 25000 平方米，總建筑面積 36500平方米（由各分項指標加總得出）。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 32 五．項目開發建設進度安排 1． 有關工程計劃說明： 該項目預計在 2021 年 5 月開始施工， 2021 年 5 月封頂， 2021 年10 月入伙 。通過對龍崗鎮其它樓盤的調查及分析，可知該項目是該片區一個比較高檔的住宅物業，結合本項目的優勢和劣勢，同時回避價格競爭，走中高檔產品、平民化消費路線，通過價格、戶型設計、園林景觀等條件搶占市場，本 評估結合該區域的現狀，認為該項目住宅銷售價格 2300 元 /㎡比較有競爭力。從戶型面積來看也較為集中，二房二廳的戶型面積主要為 70— 80 平方米之間，三房二廳的戶型面積在 95— 120 平方米之間，四 房二廳則分布在 120 平方米以上。 Ⅱ .項目劣勢： ① 項目離中心城區較遠，生活配套不成熟； 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 27 ② 項目地塊小，難以成規模，規劃有難度； ③ 項目周邊現有建筑多為自建房，形象差，檔次較低，對本片區有一定的影響； ④ 項目附近目前未形成居家氛圍，人氣不足。 ③ 龍崗整個市場供大于求，住宅市場同質化現象嚴重，高端物業市場供給不足，真正豪宅難負其名。該樓盤總戶數達 862 戶，主力戶型為 3 房 2 廳，綠化率為 42%，實用率較高。由于龍崗經濟的決定和人民生活條件的限制，加上龍崗的樓盤外銷量小，因此整個 龍崗區整體需求不足，導致多數樓盤進行分期開發，周期就拉長，以至影響銷售進度。 ③ 龍崗區樓盤基本上以多層為主，小高層為輔，高層較少。 2．區域市場分析： （ 1） 區域市場界定： ① 龍崗區去年住宅用地出讓占全市最高，遠高于其它區域。其中個人月收入 4000 元以上占 %，從中心城平均 2700 元 /平方米的樓價來看，由此可見，有近四成的龍崗居民有基本的供樓能力。這與市區內住宅市場以中等偏小的二房、三房較為好 銷售的情況恰好相反。 由于樓盤規模龐大，所以大多發展商在小區內都規劃有完善的配套，如會所、泳池、幼兒園、菜市場等設施都基本具備，只是由于大多小區都是分期開發，且目前人氣又不旺盛，因此配套大都未能跟上。如新亞洲商業廣場由龍洲百貨接盤；龍崗世貿商城由世貿百貨、萬佳百貨、家幻數碼城接盤；龍興國際居家廣場由好百年家居進駐；愉園新苑由天虹商場進駐。龍崗中心城至市區僅 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 17 需 20 分鐘，至羅湖海關、平湖編組站、鹽田港僅半個小時車程，離 深圳機場也在 1 小時內，生活十分便利。特別是隨著深圳衛星城計劃的出臺，新龍崗形象 ，將更具發展魅力。 （ 3）區域發展及前景預測： 深圳市 大工業區是深圳市人民政府直接設立的大型工業基地，以高新技術產業和先進技術工業為主導，配套興辦金融、房地產、貿易、服務業等第三產業，進行經濟技術開發的區域，是深圳市高新技術產業帶的重要組成部分。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 13 (3)需求市場分析 深圳市上半年商品房 總銷售面積達 380 余萬平方米，同比增長高達 30％左右，房地產市場需求繼續保持相當旺盛的增長態勢，若市場需求繼續保持這一勢頭，預計今年全年商品房銷售面積將突破去 年792 萬平方米的總銷售量。但是，辦公用房、商服用房較去年相比均有不同程度的下降，而其它投資卻有明顯的上升，較去年同期增長 個百分點。”從“基礎產業”到“支柱產業”定性的改變，表明房地產行業在中國國民經濟中所占地位再一次被強化了。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 8 （ 2） 項目建設進度： 該項目預計在 2021 年 5 月開始施工， 2021 年 5 月封頂， 2021 年10 月入伙。 ② 委托人提供的有關資料。房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 1 “錦龍名苑”項目計劃立項 可行性研究報告 深格項評字（ 2021） 03020 號 項目名稱： “錦龍名苑” 開 發 商： 深圳市錦峰實業發展有限公司 評估單位： 深圳市格衡房地產交易評估有限公司 主評估人： 審 定： 二 OO 三年十一月四日 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 2 “錦龍名苑”項目計劃 立項可行性研究報告 一、項目總論 項目背景 項目名稱 開發公司 承擔可行性研究工作的單位 研究工作依據 項目建設規模和內容 項目開發手續 可行性研究結論 市場預測 項目建設進度 投資估算和資金籌措 項目綜合評價結論 二、項目投資環境和市場研究 市場宏觀背景 全國投資環境 深圳市投資宏觀背景 區域發展及前景預測 宏觀市場與本項目發展借鑒 區域市場分析 區域市場界定 供給分析 需求分析 競爭分析 典型物業調查 市場分析有關結論 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 地形、地勢 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 3 水電氣保障 規劃限制條件 項目 SWOT 分析 項目評價 四、 市場定位及項目評估 項目定位 方案評估意見 五、項目開發建設進度安排 有關工程計劃說明 項目工程計劃橫道圖 六、投資估算與資金籌措 項目總投資估算 固定資產投資總額 流動資金估算 資金籌措 資金來源 項目籌資方案 投資使用計劃 投資使用計劃 借款償還計劃 七、銷售及經營收入測定 各類物業銷售收入估算 項目銷售回款計劃 資金來源與運用分析 銷售利潤 八、財務與敏感性分析 贏利能力分析 項目不確定性分析 社會效益和影響分析 九、可行性研究結論與建議 擬建方案的結論性意見 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 4 項目主要問題的解決辦法和建議 項目風險及防范建議 十、附表 項目工程計劃橫道圖 項目開發成本估算表 項目銷售收入與經營稅金及附加估算表 項目投資計劃估算表 資金來源與運用表 損益及 利潤分配表 現金流量表（全部投資） 借款償還期測算表 敏感性分析表 十一、附件 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 5 一．項目總論 1．項目背景 （ 1）項目名稱：經深圳市規劃與國土資源局及深圳市龍崗區地名管理委員會辦公室批準，由深圳市錦峰實業發展有限公司開發的該項目正式命名為 “錦龍名苑”。 ③ 本次評估掌握的有關資料及評估人員現場實地勘察所獲資料。 （ 3） 投資估算和資金籌措： 本項目總投資額為 7534 萬元，其中計入開發成本 7161 萬元。 關于房地產地位， 98 年國家曾明確提出要把房地產培育成支柱產業，經過其后幾年的快速發展，特別是 99 年后房地產行業每年的增長速度達到了 30%左右，對 GDP 增長的直接貢獻達到 %，如果加上間接貢獻，這一數字接近 3%，已經成為國民經濟增長的主要來源之一，成為真正的支柱產業。 2． 供給市場分析 新盤數量 2021 年上半年深圳市推出樓盤共有 120 個，市場供應面積上看，熱點集中在南山、福田、寶安三個區。 2021 年上半年全市商品房銷售統計表 (按照用途 ) 類型 套數 面積 金額 均價 辦 公樓 6