深圳市錦龍名苑項目計劃立項可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 08 商鋪 3235 2385128314 單身公寓 1663 84662 住宅 37554 19239071890 倉庫 1 442132 其它 21 27373866 合計 43082 2021 年上半年銷售面積為 萬平方米，其中住宅銷售面積為 萬平方米，銷售成交均價為 ／平方米，辦公用房銷售面 積為 ，銷售成交均價為 元／平方米， 商業用房銷售面積為 238512 萬平方米，其中銷售成交均價為 ／平方米。大工業區位于深圳市東北部龍崗區內，規劃面積 ，是目前國內面積最大的國家級出口加工區， 2021年 3 月 31 日通過國家驗收，正式封關運作。作為深圳 8 大衛星城構想，龍崗區便占據了 5 個。將來 深圳地鐵 3 號線開通，也將極大縮短龍崗中心城與深圳市區的距離。 通過對中心城住宅市場各樓盤的調查，龍崗中心城擬開發地塊約16 宗，大都已三通一平，總占地面積約 52 萬平方米，但多數項目尚無啟動跡象，處于觀望態度。 價格方面：龍崗中心城住宅樓盤均價 3000 元 /平方米 ，最高價位達到 5500 元 /平方米，較低價位約 1500 元 /平方米，中高檔住宅樓盤價位集中在 25003500 元 /平方米之間，中低檔住宅樓盤集中于18002500 元 /平方米之間，整體均價比前三年有 300400 元 /平方米的提升。 據專家調查表明：龍崗區居民有 %的人沒有購房經歷，購房一次比例為 %，二次以上為 %。如圖： 潛在客戶分析%%%%%%個體私營老板事業單位普通職員政府公務員企業普通職員企業中高管理者其它合計 調查人員指出，現代風格是龍崗中心城受訪人員中最喜歡的一個建筑風格，同時大多數受訪者認為有號召力的樓盤是名牌企業開發的 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 21 有創新的產品，集優美的園林、優質的物管、濃厚的社區文化與一體的高素質的樓盤。顯示出 該區域近幾年在深圳住宅市場上的份量加重。并且主力戶型為三房二廳，其次為二房二廳，同類戶型面積偏大。在龍崗目前以開發的樓盤來看，除碧湖花園、新亞洲花園等少數樓盤的發展商綜合開發水平較高，大多為當地企業，沒有品牌效應，進而對外地置業者沒有引起足夠的興趣。目前市場銷售均價為 3300元 /㎡。 三 .項目分析及評價 1．地塊解析： 本地塊位于龍崗鎮老城區東南郊區，鵬達商業街南端，東臨八仙 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 26 嶺公園，北接鵬達花園。 針對以上劣勢，應該充分轉換本項目的劣勢，營造一個幽靜完全的居住氛圍，規劃設計中應充分體現低容 積率優勢，加大綠化率及增加小區主題景觀，加強產品自身特色設計及小區配套功能完善，同時 加強小區物業管理服務，與周邊區域形成檔次與形象區別，通過小區圍墻及綠化處理，與周邊區域隔離。因此本項目應該注重住宅套型和套型結構，戶型設計應充分體現人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，使每戶推窗見景。 由于目前政府推出一些刺激樓市的措施，這將會改變人民的住房觀念使人們對買房有一個空前堅定 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 31 信念；該項目獨特的小區規劃、自然景觀、休閑空間、物業管理等指標達標以及目前深圳市的房地產市場現狀，該項目的市場前景較為樂觀。本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預計在 2021 年內可售出住宅與商業的 45%， 2021 年內可售出住宅及商業的 50%。 40 36500+5 25000=159 萬元（取整） 該項費用視為 2021 年初一次性投入。則財務費用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬元； 小計： 147 萬元。 七 . 銷售及經營收入測定 項目銷售收入估算 參考企業提供的資料及根據目前項目片區內該類物業的供求狀況的市場調查，并結合估價師對該區域同類房地產市場的了解，擬定本項目多層住宅銷售均價為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價為2550 元 /平方米，商業銷售均價為 6000 元 /平方米。 2021 年償還貸款本金 2021 萬元后盈余 38 萬元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬元。 4）開發商資信風險：開發商資信風險來源于開發商以往與銀行合作履約信用程度。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬元 那么當銷售進度達到 7939247。 ③項目盈虧平衡分析 該項目總投資 7534 萬元（含應付利息），借款 2021 萬元。 2）由于人為或非人為的因素，直接導致開發成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。 項目的回款計劃詳見評估附表 3。 （ 2）借款償還計劃：本項目擬申請 2021 萬元貸款。 （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑥銷售費用：是指銷售產品過程中發生的各項費用以及委托銷售代理的各項 費用，取銷售收入的 %計， 則： 9054%=226萬元 隨銷售收入發生 ⑦財務費用：是指該公司為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息，本次擬申請 2021 萬元貸款，貸款利率為 %。 ②前期工程費：包括規劃勘測設計費、可行性研究費。綜上所述，本項目市場定位方案可行 。 D．價格定位： 價格是項目開發最核心的本質，其通過位置、功能、設計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現利潤最 大化的目的。通過調查得出，目前龍崗鎮的三房二廳戶型比例達到 %，其次是二房二廳和四房二廳，分別達到 %和17%。 針對本項目的優勢，應該充分發揮該項目走品牌化、精品路線，以奇、快、高質量服務制勝，同時利用自然景觀資源及低容積率優勢，走產品差異化路線。 ② 開發檔次已形成兩極 分化之勢：從龍崗鎮當前在售項目來看，無論是開發檔次還是客戶定位，龍崗中心城內的項目普遍都高于中心城以外的項目。占地面積為 51310 平方米，總開發面積為 117623 平方米，是由深圳市宇宏投資發展有限公司、深圳市銘興實業發展有限公司、深圳市中圳房地產發展有限公司三家聯合開發。目前龍崗市場現狀是供大于求，且有效需求不對稱，中心城許多樓盤已是現樓，但空置現象嚴重，而且中心城供應產品定位單一，樓盤質素不高，同質化現象嚴重，主要表現在建筑風格、布局、營銷推廣、物業管理、戶型結構等方面。 ② 龍崗近幾年已售套數超過 18000 套（龍崗中心城及龍崗鎮現住人口約 8 萬人），在建項目待售套 數超過 20210 套。 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 22 結合目前龍崗區的總體特征，我們對本項目的發展應當慎重： ① 拒絕走低端產品，避免與中檔產品正面交 鋒，走中高端客戶群體； ② 確立產品差異化優勢，以市場為導向，提倡產品創新，提高綜合性價比，重規劃、重設計； ③ 回避價格競爭，走中高檔產品、平民化消費路線； ④ 建筑規劃布局及建筑設計與當地傳統客家文化有機融合，提高項目附加值； ⑤ 強調健康、生態、安全、實用特色，家家擁有陽光權，戶戶均可觀山看月； ⑥ 結合當地消費文化，立足于龍崗鎮面向中心城爭取客戶。專家調查結果顯示，中心城潛在客戶中個體私營老板占 %，事業單位普通職員占 %，政府公務員占 %，企 業普通職員占 %，企業中高管理者占 %。 而在銷售過程中又發現，中心城目前所有在售戶型中，以面積稍微偏大的三房、四房較為好賣，如碧湖花園、歐景花園、城市花園等。這種大規模的小區開發將是中心城房地產開發的長期趨勢。商鋪的租金也呈增長勢頭，各發展商投資商用物業的積極性空前高漲。龍崗區政府及各職能部門都位于中心城內，郵電、銀行、 商場、綜合市場、醫院、學校、娛樂康體等設施完備，深惠、深汕一 級公路和深惠、深汕、機荷高速公路貫穿而過。 近些年，龍崗環境的改善、龍崗基礎設施的配套完善，隨著龍崗區的整體規劃和建設，如今的龍崗區可謂是面貌一新。一季度住宅銷售面積為 萬平方米，占銷售房屋總面積的 ％，住宅均價為 5462 元／平方米。其中住宅項目批準預售面積為 ，與同去年 上半年的 萬平方米相比，下降了 %。 （ 2）深圳市投資宏觀背景： 房地產投資總量分析 ① 上半年房地產投資結構 深圳 2021 年上半年房地產投資結構表 投資類別 投資 (億元 ) 所占比率 (％ ) 去年同期投資 (億元 ) 同比增長 (％ ) 房地產開發投資額 100 住宅 辦公用房 商服用房 其它 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 11 上半年深圳市房地產投資中住宅開發仍占絕對優勢，住宅投資總額為 億元，所占比率為 ％，比去年同期增長 個百分點。 被稱為中國房地產市場發展新“五年計劃”的 18 號文，進一步宣示了中國房地產業改革和發展的市場化方向，國家一直將房地產業當作基礎產業對待，在通知中，首次將房地產業列為國民經濟支柱產業，通知中說：“ 房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。 項目已取得開發手續一覽表 文號或編號 取得時間 土地出讓合同 深龍地合字（ 1995） 160 號 1995 年 6 月 18 日 土地轉讓合同 2021 年 12 月 6 日 房地產證 深房地字第（ 600008107）號 2021 年 12 月 16 日 規劃設計要點審批表 0620210118 2021 年 深圳市經 濟特區建 筑物命名批復書 2021 年 2．可行性研究結論 （ 1） 市場預測： 本項目具備獨特的小區規劃、優美的自然景觀、充足的休閑空間、優質的物業管理等特質，其物業形象定位在中高檔，而價格卻在中低價位，因此該項目在市場上將具有較強的競爭優勢，市場前景較為樂觀。 （ 3）承擔可行性研究工作的單位： 深圳市格衡房地產交易評估有限公司 房策網 《 2021 房地產策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 6 （ 4）研究工作依據： ① 國務院、建設部、國家土地管理局、深圳市人民政府、深圳 市規劃國土局頒發的有關法規和政策。 （ 2）開發公司：深圳市錦峰實業發展有限公司，前身系深圳市福田區舊村改造開發公司，成立于 1992 年 12 月， 法定代表人為郭永威，注冊資本 萬元，目前已改制為有限責任公司，在深圳市福田區上步南路錦峰大廈 28 樓辦公，為福田區屬國有控股企業，主要在深圳市范圍內從事房地產綜合開發業務。 （ 5）項目建設規模和內容： 名 目 基 本 資 料 項目名稱 錦龍名苑 位置 龍崗鎮南聯龍溪村 發展商 深圳市錦峰實業發展有限公司 地塊編號 G093023 號