深圳市錦龍名苑項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧在線文庫(kù)

　　

【正文】 占 地 面 積 25000 平方米 宗地取得方式 協(xié)議 用地性質(zhì) 商住混合用地 土地使用年限 70 年（ 1995 年 6 月 19 日至 2065 年 6月 18日） 建筑容積率 ≤ 建筑覆蓋率 ≤ 30% 總建筑面積 規(guī)定建筑面積 36400 平方米，其中住宅建筑面積 32700 平方米，商業(yè)建筑面積 2100 平方米，幼兒園建筑面積 1600 平方米。該項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元，其資金來(lái)源為：自有資金 3447 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。 通知充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)的地位與作用：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支 柱產(chǎn)業(yè)。從推盤的個(gè)數(shù)來(lái)看，龍崗區(qū)、寶安區(qū) 和南山區(qū)推盤的個(gè)數(shù)最多。今年上半年，盡管受非典、銀 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 14 行提高高檔商品住宅門檻等多種市場(chǎng)因素影響，深圳樓市仍表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其預(yù)售量同比增長(zhǎng)超過(guò)六成，寫字樓、商鋪的銷售更是表現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比增幅分別接近兩倍和一倍，住宅銷售價(jià)格也呈現(xiàn)了平穩(wěn)上揚(yáng)， 16 月份的住宅銷售價(jià)格的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使人們看到深圳樓市可喜的一面。 近年來(lái)，大工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了喜人的變化。為此，龍崗區(qū)正在加緊各衛(wèi)星新城的總體規(guī)劃和建設(shè)設(shè)想，按照政府對(duì)龍崗區(qū)衛(wèi)星新城的規(guī)劃設(shè)想，龍崗將在外部交通的疏理、城市道路的完善上，逐步擺脫村鎮(zhèn)建設(shè)的模式，以中等城市的規(guī)模來(lái)重新規(guī)劃；龍崗的這種功能定位，使龍崗區(qū)從過(guò)去單純的地域發(fā)展上升到區(qū)域整體發(fā)展構(gòu)架，并形成以龍崗中心城為中心，各衛(wèi)星城為區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的地產(chǎn)發(fā)展格局，經(jīng)濟(jì)輻射和吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。 自 2021 年萬(wàn)佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬(wàn)佳商圈開始，中心城便很快形成以萬(wàn)佳百貨為核心、多個(gè)臨街商鋪帶相連的商業(yè)格局，并 逐步發(fā)展成與龍崗鎮(zhèn)商業(yè)緊密相連的巨大商圈。深圳市在建或在售樓盤中龍崗中心城有 近 30 個(gè)，總建筑面積達(dá) 到 410 萬(wàn)平方米，總套數(shù)約為 30000 套，至今已售出約 12500 套，未售出約 18000 套，其中部分項(xiàng)目分多期開發(fā)， 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 18 加之有其它新樓盤不斷推出，市場(chǎng)壓力較大，僅靠中心城目前人口，比較難以消化。商鋪方面，目前龍崗中心城租金多在 300500 元 /平方米，一些旺鋪甚至超過(guò) 800 元 /平方米，而售價(jià)則 8000 元 /平方米，乃至更高。計(jì)劃購(gòu)房面積為① 90110 平方米占 %，② 110130 平方米占 %，③ 7090 平方米占 %，④ 150 平方米占 %，⑤ 130150 平方米占 %，⑥ 70 平方米占%。 從銀行近期辦理按揭業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，三房的已經(jīng)明顯減少，而四、五 房面積在 130 平方米以上的目前需求較多。 ② 龍崗區(qū)住宅市場(chǎng)銷售 主力區(qū)域是布吉，約占全區(qū)的 70%，中心城約占 19%，其它區(qū)域較少。 ④ 龍崗區(qū)目前樓盤開發(fā)主要在龍崗中心城，分布較集中于吉祥中路和龍福路一帶，并有向西北方向拓展趨勢(shì)，其它地區(qū)如龍崗鎮(zhèn)樓盤檔次低、數(shù)量少。 （ 5）典型物業(yè)調(diào)查： A．新亞洲花園是深圳目前開發(fā)最大的樓盤，占地 70 多萬(wàn)平方米，總開發(fā)量為 100 多萬(wàn)平方米，位于第二通道邊上，屬龍崗中心區(qū)。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 25 C．碧湖花園坐落在龍崗中心城的核心位置，片區(qū)環(huán)境優(yōu)美怡人，整個(gè)片區(qū)總占地面積 17 萬(wàn)平方米，建筑面積 33 萬(wàn)平方米，總戶數(shù)達(dá)2100 戶，是一個(gè)集居家、商 貿(mào)、金融、文化觀光和游樂于一體的大型綜合性社區(qū)。地塊用地面積約 25000 平方米，呈鍥形、不規(guī)則狀，有草地、沼澤水池組成，近可觀植物園風(fēng)景，遠(yuǎn)眺八仙嶺山色，有良好的自然景觀。 Ⅲ .項(xiàng)目機(jī)會(huì)： ① 隨著人們對(duì)空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，郊區(qū)化生態(tài)物業(yè)重新受 到人們的歡迎； ② 項(xiàng)目周邊物業(yè)品質(zhì)感較低，有利于本項(xiàng)目發(fā)展差異化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)需求； ③ 二線關(guān)及龍崗中心城第二通道的開通，將有效緩解龍崗對(duì)外交通問(wèn)題，有利于吸引周邊區(qū)域客戶； 抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，同 時(shí)控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，努力營(yíng)造一個(gè)健康、休閑、生態(tài)的養(yǎng)身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者。 B．項(xiàng)目形象定位： 由于本項(xiàng)目周邊有植物園、八仙嶺公園等景點(diǎn)，而且擁有郊區(qū)高尚的健康生態(tài)社區(qū)，因此本項(xiàng)目應(yīng)定位為 “龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風(fēng)情社區(qū)” ，依托當(dāng)?shù)氐目图椅幕宰陨淼淖匀痪坝^環(huán)境資源、中檔的價(jià)位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激買家購(gòu)買欲望，引導(dǎo)龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。 E．銷售定位： 隨著深圳的房地產(chǎn)開發(fā)正呈現(xiàn)從關(guān)內(nèi)向關(guān)外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢(shì)加大，加上深圳居民對(duì)居住要求愈來(lái)愈高，周邊環(huán)境、配套設(shè)施、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)成為購(gòu)房者考慮的主要條件，多層、小高層、復(fù)式等商住小區(qū)特別是走高尚健康的生活小區(qū)已成為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的寵兒。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 ④ 房屋開發(fā)費(fèi)：包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)，共計(jì)4888 萬(wàn)元。 ⑧ 不可預(yù)見費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的%估算，為： （ 1500+159+4888） %=164 萬(wàn)元（取整） ⑨稅費(fèi)包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建 材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。本項(xiàng)目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。資金來(lái)源完全可以滿足本項(xiàng)目資金投入。其履 約信用程度好的，則貸款風(fēng)險(xiǎn)小。 9531100%=%，本項(xiàng)目全部投資及貸款本息均可收回。（見評(píng)估附表 9） 從項(xiàng)目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價(jià)下降 5%對(duì)本 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目工程成本進(jìn)行精密控制，同時(shí)不斷加強(qiáng)銷售市場(chǎng)的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響 到本項(xiàng)目的盈利能力。 項(xiàng) 目不確定性分析 ① .風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。預(yù)計(jì)住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 資金籌措圖 項(xiàng)目總投資 7534 萬(wàn)元 自有資金 3447 萬(wàn)元 銀行貸款 2021 萬(wàn)元 預(yù)售回籠 2087 萬(wàn)元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 37 投資使用計(jì)劃 （ 1）投資使用計(jì)劃：本項(xiàng)目各年度的投資來(lái)源及支出預(yù)測(cè)的具體情況詳見評(píng)估附表 4，通過(guò)分析，可確定該項(xiàng)目自身資金平衡。按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和房屋開發(fā)費(fèi)三者之和的 %估算，且全部進(jìn)入開發(fā)成本。該項(xiàng)目費(fèi)用已付 清，為簡(jiǎn)化計(jì)算，視為 2021 年一次性投入。另一方面，因本項(xiàng)目在規(guī)模、位置、周邊配套等方面有一定的劣勢(shì)，因此應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避短，從建筑外觀、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，加大綠化率及產(chǎn)品自身特色設(shè)計(jì)，同時(shí)轉(zhuǎn)換劣勢(shì)，規(guī)避威脅，抓住機(jī)會(huì)，利用品牌及專業(yè)優(yōu)勢(shì)，控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價(jià)格迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。 總之，本項(xiàng)目要立足于龍崗鎮(zhèn)老城區(qū)，向龍崗中心區(qū)爭(zhēng)取中端客戶，同時(shí)吸引其它周邊客戶。 四．市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 1．項(xiàng)目定位： A．戶型定位： 從龍崗鎮(zhèn)在售項(xiàng)目來(lái)看，由于龍崗鎮(zhèn)住宅單價(jià)相對(duì)較低，發(fā)展商 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 29 基本上把主力戶型定位在三房二廳，造成 了三房二廳的戶型從總體上呈現(xiàn)出一種放量的態(tài)勢(shì)。 2．項(xiàng)目 SWOT 分析： Ⅰ .項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ① 發(fā)展商實(shí)力雄厚，開發(fā) 經(jīng)驗(yàn)豐富，把握市場(chǎng)能力強(qiáng)； ② 周邊自然景觀資源豐富，視野開闊； ③ 項(xiàng)目容積率低。 （ 6）市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論： ① 品牌化大規(guī)模樓盤優(yōu)勢(shì)明顯：從龍崗鎮(zhèn)現(xiàn)有已開發(fā)項(xiàng)目分布來(lái)看，主要集中于龍崗中心城，這些項(xiàng)目大多規(guī)模較大，且走分期開發(fā)的路子， 2021 年動(dòng)工的新亞洲花園更是創(chuàng)記錄達(dá)到了 100 多萬(wàn)平方米的建筑面積，規(guī)模優(yōu)勢(shì)十分明顯，加上新亞洲集團(tuán)在龍崗區(qū)早已名聲在外，所以銷售情況一路向好。 B．歐景城是一個(gè)以中高層為主的樓盤，位于龍崗鎮(zhèn)中心城內(nèi)。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)分析 龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分布在布吉和龍崗中心城兩個(gè)區(qū)域，其中布 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 24 吉約占 70%左右。 （ 2）供給分析： ① 龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)在建在售樓盤占地規(guī)模超過(guò) 250 萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模超過(guò) 460 萬(wàn)平方米。 龍崗是深圳面積最大的一個(gè)區(qū)，也是目前深圳土地儲(chǔ)備最豐富的一個(gè)區(qū)，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)使龍崗擁有了地產(chǎn)開發(fā)、尤其是大盤開發(fā)的先決條件，綜觀幾年龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們可以得出龍崗目前的總體市場(chǎng)特征：市場(chǎng)供大于求，但有效需求不對(duì)稱；住宅市場(chǎng)大部分產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，園林無(wú)突破，建筑無(wú)特點(diǎn)，戶型少創(chuàng)新；高端物業(yè)市場(chǎng)供給不足，真正豪宅難負(fù)其名；中檔物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶選擇余地大。龍崗區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍平均家庭人口為 人，比上年增長(zhǎng) %，可支配年收入為 20210 元，比上年增長(zhǎng) %。其中尤以三房所占比例最高達(dá) %。這與龍崗中心城作為新興開發(fā)區(qū)域，其土地資源豐富，政府對(duì)開發(fā)商在中心城征地提供眾多優(yōu)惠政策以及地價(jià)便宜等因素是不無(wú)關(guān)系的。以去年來(lái)說(shuō)，龍崗商用物業(yè)的推盤量位居深圳各區(qū)的前列，各大型百貨、超市紛紛進(jìn)軍龍崗。 龍崗中心城配套設(shè)施起點(diǎn)高，具有高效率的交流系統(tǒng)，高層次的 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。深圳出口加工區(qū)已有 25 個(gè)項(xiàng)目落戶該區(qū)，據(jù)駐區(qū)海 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 :69031789 16 關(guān)預(yù)測(cè)，今年僅出口加工區(qū)進(jìn)出口額就可達(dá) 2 億美元；全部達(dá)產(chǎn)后，年出口總額可達(dá) 10 多億美元。從今年上半年住宅銷售均價(jià)看，深圳樓市克服了諸多負(fù)面的市場(chǎng)因素的影響， 1到 6月份呈現(xiàn)出一種平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。總批準(zhǔn)預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，與去年同期相比，獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目下降了 13 個(gè)，總批準(zhǔn)預(yù)售面積下降了 萬(wàn)平方米，下降了 ％。可以預(yù)言，由現(xiàn)在開始，數(shù)量龐大的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將進(jìn)入一個(gè)合并重組的高潮，國(guó)內(nèi)將出現(xiàn)一批有能力進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng)、主導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而各中小城市也將出現(xiàn)數(shù)量較少、但是能在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)揮重要作用的中型房地產(chǎn)企業(yè)。一邊是防范和壓縮，一邊是鼓勵(lì)和放開。 根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)資料可以確認(rèn)深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司擬開發(fā)的 “錦龍名苑”項(xiàng)目來(lái)源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備立項(xiàng)的法律條件。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高效運(yùn)作、追求卓越、貢獻(xiàn)社會(huì)”為宗旨，不斷向著更高層次的企業(yè) 目標(biāo)闊步邁進(jìn)。公司成立以來(lái)，承擔(dān)了福田區(qū)內(nèi)的舊村改造業(yè)務(wù)，先后完成了對(duì)石廈村、福田東頭村、埔尾村、上下梅林村及崗廈村的舊村改造，取得了良好的社會(huì)效益，為特區(qū)城市建設(shè)做出了積極貢獻(xiàn)。 （備注：上述指標(biāo)以《房地產(chǎn)證》及〈深圳市規(guī) 劃與國(guó)土資源局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)〉為依據(jù)） （ 6）項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)： ①本評(píng)估根據(jù)《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》認(rèn)定項(xiàng)目開發(fā)商深圳市錦峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬(wàn)元（含已付地價(jià)款 1500萬(wàn)元），尚需投資 5934 萬(wàn)元，尚需投資的來(lái)源為：自有資金 1847 萬(wàn)元、銀行貸款 2021 萬(wàn)元、預(yù)售回籠款 2087 萬(wàn)元。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)