某房地產營銷策劃方案[002](存儲版)

　　

【正文】 推廣途徑與手段的綜合配合，充分建立本組團的自身一體性與特色性。三、POP包裝 作為營銷中心自身宣傳媒介，POP廣告的設計與制作也特別關鍵，不僅要與該組團形成推廣宣傳一致性，更要與售樓部內部環境融為一體，形成鮮明的特色性。n 實現項目利潤最大化本案第二批次能否成功直接關系到日后推盤效果與項目價值的提升。因此這個階段，主要是為項目建立全方位差異化競爭優勢，被市場廣泛認知。樹立高品質宜居樓盤形象，強調視覺效果本項目所處區域為咸寧溫泉中間地帶，是咸寧規劃的核心區域。話題營銷努力制造新聞噱頭，增加樓盤含金量在提升項目自身品牌的同時，可通過一些首創性事件或國家級榮譽獎項增加項目品牌的含金量，如：n 金鑰匙物業聯盟的成功引進；n 設立業主子女教育基金；n 參加全國性的中國住交會“三名”評選，榮獲“中國明盤”稱號；n 首座國際化品質社區。廣告主題語：（待定）（二）施工現場的外圍包裝到位方式：媒體配合：會后組織相關記者，發布新聞報道n 步驟二：開盤活動時間：2012年元旦（暫定）地點：售樓處目的：意向客戶、各界人士形式：客戶簽約、促銷活動第五階段持續期持續銷售攻略，持續的去化一、時間進程：2012年13月 二、戰略重點通過各種營銷策略和宣傳手段，制造連續的熱銷局面加快實現產品去化的速度，力爭在此階段實現銷售率20%以上樹立項目良好的社會形象和發展商的品牌形象三、主要準備工作內容：現場接待銷售常規性宣傳（報紙、電視、海報等）節點促銷活動組織（SP推廣）抗性房源的去化等相關優惠活動四、推廣工作實施：視該階段剩余房源情況針對性開展促銷措施。c、主體具有較高生活品味和文化素質，對生活有高要求和自己的 理解觀念。效果二的監控主要是從以下三方面來統計分析（在一定時間范圍）：（1）各渠道來訪客戶量與總來訪客戶量的比例分析；（2）、各媒體的來訪客戶量與各媒體投放費用對比分析；（3）、各媒體的成交客戶量與各媒體投放費用對比分析。（配合三維動畫、飛字、角花進行宣傳）n 媒體選擇：咸寧電視臺、其他插播頻道、咸寧廣播電臺咸寧電視臺是咸寧市強勢媒體之一，覆蓋整個咸寧地區，擁有較高的收視率；因此，電視廣告將在本項目的推廣過程中承擔非常重要的角色。 各階段廣告投放主題序號階段戰略目標主題時間（年月）01亮相期塑造組團特色形象中央城首席特色組團正式亮相登場02認籌期闡釋“品質生活”本組團明星氣質，品質生活形象推薦，區域解讀戶型推薦，賣點炒作展現絕對產品產品推介會、認籌活動銷售訴求投放05開盤強銷期兌現“品質生活”開盤公告通知已交定客戶開盤日期正式開盤元旦根據營銷階段不同，廣告投放主題亦不一，各廣告媒體除形象廣告之外，其余廣告應根據營銷節點的變化而調整，上表即想我們簡述了本案廣告投放在不痛營銷階段的主題內容。 59 / 59。三、階段性廣告投放策略（2011年11月2011年12月2012年元旦）認籌期廣告計劃：中央城第二批次8萬方開盤前媒體投放計劃表 時間11 月（以下每隔4天為一個節點）12 月（以下每隔4天為一個節點）元旦媒體14日 589121316 1720 21242528 2930 14日 58912 1316 17202124 2528 2931開盤南鄂晚報●●●●●●●●●咸寧日報●●●●●●●●●電視●三維動畫、角花長期擁有，飛字依據營銷節點投放內容電臺●分時段簽約電臺廣告，依據營銷節點，調整投放內容大牌●11月初開始投放，根據營銷節點調整內容，持續擁有公交站臺●11月初開始投放，據營銷節點調整內容并持續擁有短信●　●　　●　●　●　●　●　　●　雜志●　　　●　　　●　　　●　　　公交車●11月中旬簽約投放，持續擁有DM夾報●●●●●備注：南鄂晚報、咸寧日報采用常規硬廣形式進行投放；DM夾報則考慮都市前言報與武漢晚報這兩個報紙媒體作為載體；電視臺廣告建議投放項目先期制作的三維動畫（15秒廣告），加上重點頻道角花廣告、全頻道飛字；雜志廣告可以考慮在封底投放；公交車廣告投放形式為車身廣告、車內廣告等。越準確簡練，越能突出效果，能給人留下比較深刻的印象。 獨特它的規劃、設計是充滿人性關愛的；它的視覺空間是明亮、詩意的；它的景觀縱深是飽含靈性的；它的感官色彩是愉悅欣喜的；它的戶型設計是陽光燦爛的；n 階段性的廣告表現效果監控廣告效果主要從兩個方面來反映：其一：廣告創意、設計、表達的內容、賣點等總體表現出的效果；其二：廣告各媒體的投放效果。a、生活講究品質，講究品牌，講究品位。三、主要準備工作內容：熱烈的現場開盤活動，贈送禮品；憑號排隊選房購房+現場簽約儀式；各種廣告高低空聯合作業；根據銷售情況制定針對性促銷策略（包括sp公關活動）。具體執行，可通過DM直郵或與銀行聯合鎖定信用卡用戶等多渠道挖掘客戶資源，也可針對本項目近鄰的高校教師、政府機關、周邊企事業單位等圈層人群進行項目推介，組織團購。n 在市場預熱期里重點進行一系列消費者意識引導，溫情公關，為項目開創良好的入市機遇；n 舉辦大型公益活動，如咸寧貧困學生輔助基金等；n 策劃有大量群眾參與的活動，如：房屋質量監督等大型社會活動，帶動企業整體形象推廣；n 配合項目營銷節點，策劃相對應的活動，如中央品質生活秀暨項目解析會、樣板區開放日等。（1）組織社區俱樂部活動；（2）深化項目品牌形象；（3）客戶關系維護，提升產品附加值；三、執行策略形象營銷“面子工程”，情景營銷形象之與項目至關重要，給本案創造良好的外部條件，可將現場作為“第一媒體”充分強化客戶對于本案的地理位置認知。因此在品牌塑造方面，應著重營造一種模式化的生活方式，特別是在生活觀念上，要有很強的差異性。樹立企業品牌，項目號召力，是項目日后在咸寧生存的基石，同時也是佳辰投資集團能否在咸寧取得更好發展的重要基礎。二、戶型單頁、DM單頁、樓書等 這三項作為產品對外推介與展出的產品自身媒介系統，其策劃文案、主色調、設計風格至關重要，要時刻與組團整體推廣保持一體化。在主題內涵與釋義的基礎上進行深化選擇與細化設計，通過特色風格與推廣策略從市場確定該組團自身的外部識別標志，建立市場立足點，營造整體營銷工作的外部市場基本準入點。此外該組團更臨著主商業街，各種休閑娛樂、餐飲美食、名店、超市、商場等環伺周圍，又是其潛在的一大特色風格。第三、推廣主色調： 建議該主題推廣主色調定位為“深藍色”或者“淡咖啡色”。用該字命名本批次組團寓意深刻，富有內涵，同時充滿人文主義情感元素，勾勒出一幅美麗壯觀的人生藍圖。這兩種顏色屬于比較喜慶樂觀的色調，主要呈現出溫馨、高貴、典雅、大氣等內在特質，容易讓人產生心理上的輕松感與愉悅感，同時具有較強的視覺沖擊力，便于市場識別。重新尋求本案市場突破口，開展公關營銷與情景營銷，在追求快速回籠資金的目的的同時實現利潤最大化。但對于交通、地段、安防、物業管理等關注度相對較高。從可知數據可以判斷，學歷水平的高低在一定程度上決定了本案客群的整體分布，本案客群主要以中專以上高學歷客戶群體為主。 從市場的分析中我們知道，區域內置業者的經濟勢力均不強，因此，價格將會是我們的籌碼，主要考慮區外客群的挖掘與開發。在遵循之前整體推廣造勢的基礎上，進行局部營造，精心打造新型產品：通過主題定位，產品包裝、市場策略、廣告策略、銷售策略等進行全方位資源整合，運用多方途徑進行綜合凝練，通過全方位策劃造勢與具體銷售執行，內外配合，雙管齊下，全方位搶占市場先機，為該批次產品的上市做好全面入市工作。建議：將復式產品的單價進行下調，使其下調部分的價格均攤到每單元平層產品的單價上，這樣在減少復式產品自身總價的同時，再相對加大優惠幅度，進行“特例專賣”來進行復式房源去化工作。目前本地區市場處于傳統意義的行業淡季，整個市場相對比較疲軟，各大樓盤都在為已經到來的淡季積極努力開拓市場，努力沖破淡季營銷困局。 佳辰國際但是由于本地區處于樓市剛剛興起的階段，整個地區性房地產市場發展很不完善，各種競爭制約機制以及完整的房地產市場規范措施都還相對匱乏，這也導致本地區房地產市場運行局面比較雜亂，導致一些目的不一的小型開發企業魚龍混雜，充斥著市場占有份額。 針對部分復式產品，由于其整體面積較大，總價相對來說也較高，另外由于市場對于復式產品的需求相對來說較低，因此復式產品的整體銷售情況將會較為滯后。 本案該批次產品整體上采取復合型策略與差異化策略相結合的原則：即沿襲之前的營銷策略，在之前市場整體營銷推廣的基礎上進行該批次產品的差異化策略，進行本次產品的局部賣點挖掘與營造，打造成為具有整體中央城旗下的“特色組團”。c. 價格——單價、總價、付款方式等定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的“評估”與“決策”的復雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。B、學歷狀況：從圖中可以看出，初中學歷占16%，中專或高中學歷占36%，大專以上占16%，其他為未填寫。F、購房因素：從圖中可以看出，除管網配套外，其他因素的絕對量差別不大。該主題緊跟本案綜合開發狀況與整體規劃布局，同時結合第二批次8萬方產品自身特性進行綜合定義，致力于將