柳州房地產市場分析研究報告(存儲版)

　　

【正文】 “西伯利亞”。是柳州市重要的工商業、旅游、文化教育城區。隨著居住人口的集中及政府對該片區的遠期規劃，預計河東片的商業價值將會進一步得到挖掘，商業開發將會得以升溫。2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創立本案的核心商圈的競爭力。9. 站于商業物業長遠發展的趨勢，從整體規劃和開發利潤的角度思考，為開發商爭創利潤最大化。⑴專業經營專業經營就是主要經營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產品，這是專業市場最顯著的特征。可以看出，本項目具有商業區大型商廈的特征。216。⑶柳北區名稱路段概況價格（元/平米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層80009000，二層約4000；住宅折后價在16001938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層獨立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區內部商業步行街未發售美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000點評：柳北區的商鋪價格以主干道的價值為導向，躍進路上首層商鋪價格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。如前所述，城市的發展催生了兩大商業區域的新格局，構成柳州市區兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個商圈都有幾個中大型商業項目在同場競爭，但各發展商和商業項目都重視發揮各自的優勢，互為補充，在競爭中謀求發展，爭取達到共同做旺市場的共贏局面。住宅同質化主要表現是建筑風格的克隆現象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。建筑設計要考慮物業各種經營項目的特性，不同的經營品種，對物業的規劃間隔有不同的要求，而且還要預留服務配套設施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區域。 而同時一批機制靈活、發展態勢良好的民營流通企業如柳州佳用實業有限責任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發展壯大。在居民可支配收入方面：2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，%，人民生活水平穩步提高。⑵消費者的月逛街購物次數月逛街購物次數1次2次3次4次以上比例%%%46%每月逛街購物次數4次以上占較大的比例，相當于每周逛街一次；其次為2次及3次。⑴消費者的消費水平 大部分消費者的購物費用在100300元之間。在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區經營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷。經營品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高路段環境：①龍城路作為城中區主要商業路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業旺街。但作為單行線，該路段人流較少，商業氣氛不足。⑸興隆服裝小精品地下商場地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數量：37間鋪位面積：820平方米經營類別：經營范圍服裝飾品鞋包所占比例50%30%20%月租金：7201800元/間/月人流量：人流量較少，約35人/分鐘，晚上人流量稍有增加。⑵紅光橋工程開工（2002年）紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，為雙向四車道。曙光路步行街體系主要有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構成。⑵自用商家指購置物業并由自己經營，通過經營的收入獲利。⑵經營者經營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經營者的商業利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導和疏導客流，電梯及停車位的數量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設備的維護費用要低廉，各種設備能夠安全、平穩運行等。項目東側臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經營范圍，項目中部原柳州劇場物業——“好石夜總會”經營中，項目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業氣氛，但檔次不高。本項目地處曙光路中段，屬典型的商業步行街物業。本項目的地塊使用性質為商業、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業和文娛”兩個主題，令商業組合有了研展的空間，能有效地彌補該區購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業價值。建設電子商務平臺適用于一些大型的商用物業如購物中心、大型百貨商場、商業步行街及一些較大規模的專業市場。⑵地段優勢五星、工貿是柳州市最繁華的傳統商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。優勢應用：——人流、人氣是今后經營的最大支持，大量的人流能提供給目標客戶信心的保證。（W）⑴地塊有高差本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，地塊呈現不平整。應對措施：——在營銷推廣階段強化“柳州五星”的市場號召力，逐步淡化曙光路現階段商業氛圍不濃的影響。（O）⑴ 五星商圈的商場功能面臨調整我司市調組在本次市調過程發現：五星商圈的商場經營基本以百貨公司形態出現，輔以精品服飾商場經營，均強調滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。⑶曙光路步行街規劃令本項目成為“步行街商廈” 本項目的地理位置決定了項目的個性，位處規劃中的曙光路步行街中段，可在項目的規劃設計階段，將本商場設計融入傳統商業步行街設計，成為有創造力的“步行街商廈”，為項目本身挖掘更多的附加值。（T）⑴市場供應量膨脹，商業項目局部有泡沫柳州市商業競爭十分激烈，在售商業樓盤及潛在商業項目的數量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量。⑸消費觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2002年人均收入據統計局統計為7000多元；經濟承受能力較弱，對價格很敏感；假日消費經濟還有待完善。 ⑵產品差異：如規模差異、檔次差異、物業類型差異、項目配套差異、建筑風格差異、裝修風格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等。（規模因素）一般而言，商場的規模愈大，所要求具備的商業配套就愈多，產品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據其規模將上述商場分為三檔：A檔：面積在3萬㎡以上B檔：面積在13萬㎡之間C檔：面積在1萬㎡以下具體劃分如下表：項目名稱商業規模檔次劃分五星商業步行街㎡A新時代商業港19萬㎡A谷埠街國際商城22萬㎡A藍色港灣約1萬㎡B華天世紀約1萬㎡B本項目㎡B溫州商貿城㎡B潤和因此投資者在選擇投資對象時，不管是大型商廈，還是小區商鋪，主要考慮項目的投資回報能力。⑷現有政策支持大商家發展，將不利于本項目招商據柳州市政府“發展大商貿”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿企業，發揮各方的互補優勢，迅速做大做強，成為龍頭骨干企業，從而帶動全市商貿流通的更快發展，其中就有項目附近的工貿、五星商廈。一些好地段的商鋪會成為商家置業首選。本項目作為商住一體開發，住宅部分可考慮商務區的配套需求；商場部分人民廣場強調的是旅游、文化功能，而本項目則體現的是吃、穿、用、住“一站式”的消費中心，兩者還是有區別的、互補的。⑹項目受回遷因素影響項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。⑶曙光路商業氣氛差項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區殘舊，缺乏特色商場經營，因而人流較少，對未來經營有不利影響。優勢應用：——充分利用本項目面江的優勢，結合曙光路步行街規劃，將本項目南面規劃成開闊的休閑購物區，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環境?！鳛樾碌纳虡I項目，本項目具備了相當的規模，在項目功能上可以規劃地比較完善。本項目地處“大型購物區”的核心范圍，擁有先天的區位優勢，對目標客戶群有極強的吸引力。電子商務是未來商業貿易的重要形式之一，電子商務活動的進行有賴于電子商務平臺的建設。MALL是目前國際商業發展的最高業態，是商業史上繼百貨、連鎖經營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現代商業的主流。本項目位于“河北一級商業中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項目的政策優勢和區位優勢。屬于柳州城中區的商業大盤項目。⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領先優勢，使物業不至于在很短的時間內就被別的競爭對手超越或取代。所謂“一鋪養三代”正是這種客戶的心態。柳州市政府為適應經濟發展和城市風貌環境改善的需要，提高城市建設的檔次，決定將曙光路改造建設成為具有傳統特色的商業步行街，作為柳州市面向世界、面向未來的一個窗口。規劃在現有城市用地功能布局基礎上，對魚峰山——人民廣場的2公里長的城市主景觀軸線進行功能改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側城市用地進行功能整合，同時構筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統商業中心、大型商業購物區、商務辦公區、文化中心區的城市功能序列。⑷興隆大廈（精品服飾賣場）樓層經營種類負1層皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內衣、童裝等21間，占10%鋪位數量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個，占96%；2040平方米的鋪位共8間，占4%。經營租金：根據路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。⑴龍城路街區功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數量372153311114111677比例100經營種類：整個龍城路以經營服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場以經營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經營鞋，二樓經營男服裝。在城中區及河南一帶消費的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業區購買消費的主力。⑸消費者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。　⑴消費者常去的購物場所（商業吸引力）柳州消費者最常去的商業場所是城中區，其次為佳用、飛鵝一帶商業區，傳統慣性思維仍占據主要地位，而佳用在柳州的商業影響力也越來越大。至2002年末，%。 ，%。在早期，發展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產市場的發展和商用物業市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業的發展商提出更高的開發要求。隨著社會經濟和商業流通的發展，房地產開發水平的提高，城市消費人口的增長，現代交通工具（公交線路的擴張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業市場呈現了新的發展趨勢。 2001年2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析⑴柳南區名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經營中高檔服裝批發（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發、零售為一體的商圈。表9：主要區域商業競爭格局表主要競爭指標城中區河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業地位中心商業區二級中心商業區自成一體商業覆射范圍柳州以河南為主全區或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業環境較佳較差差商業規模較大較小成行成市經營業種零售業為主零售業為主批發為主，兼顧零售目標客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。⑶小型店鋪小區商鋪多以經營日常用品和日常服務零售業，以服務小區住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。⑶購物中心形式大型商廈規模較大，地理位置占優，容易形成新的購物中心和消費中心。7. 從長遠的發展戰略目標，結合城市規劃，制定項目的市場定位。由于該區域待開發地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區域的后續供應土地量較大，而在政府成片開發思想的指導下，預計該區域將成為柳州商品房的主要供應區域之一，并會出會較大規模的項目。房地產開發較為密集，主要包括經典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。⑶魚峰區魚峰區位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉，西接柳南區，北抵柳東鄉，西北隔江與城中區相望。南區由于汽車總站、汽車南站