柳州房地產市場分析研究報告(完整版)

　　

【正文】 者，租賃經營商戶，服務的消費人群進行合理而準確的市場定位。⑷柳北區柳北區是柳州的工業區，柳鋼即位于該區域，而原先躍進路一帶曾是柳州輕工企業相對集中的地方，但效益較差。依魚峰區19992010年經濟社會發展戰略，魚峰區開始大力發展第三產業，重點發展旅游服務業、房地產業、商貿業、高新科技產業等支柱產業。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環路的開通后，該區域得以相當大的變化。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業價值使城中區商用物業存在較大量的開發，除了部分物業的裙樓商鋪外，還包括五星商業街、人民廣場改建的規劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。 隨著競爭加劇，房子本身越建越好，質素越來越高；216。 金融機構對購房者發放貸款，市民觀念的轉變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產業的發展。 柳州市面上的房地產經濟經過整整10年的發展，已經初步形成了一個穩定的市場格局，并成為城市基礎設施建設投資方面越來越旺的投資熱點。數據來源：柳州經濟信息中心2002年，柳州市第一產業增加值22億元，%；第二產業增加值112億元，%；第三產業增加值96億元，比去年同期增長12%。柳州房地產市場分析研究報告作者：日期：目 錄第一章 市場分析 5一、宏觀環境因素分析 5 5二、柳州房地產市場分析 7 7 9 10 12 12三、項目提案的原則及思路 16四、商用物業發展的要點分析 17 17 18五、廣州商用物業的發展軌跡 21六、柳州市商業環境分析 23 23 24 2001年2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析 25 28 29 30七、柳州商業經營及市民消費行為分析 33 33 35 38 43八、針對性的區域商情調查 46 46 46⑴龍城路街區功能分析 46⑵解放路街區功能分析 47⑶文惠路街區功能分析 49 50 54九、客戶群體分析 56 56 57第二章 項目分析 58一、地理位置 58二、項目規模 59三、項目現狀 59四、項目的資源整合 60 60 61 62 62 63 63 63五、項目SWOT分析 65 65（S） 66（W） 69（O） 71（T） 74第三章 競爭對手分析 76一、概述 76（商圈因素） 77（規模因素） 78（經營定位） 79三、主要的競爭對手分析 80 80 82 83 84 85農業趨向減緩，第二產業尤其工業迅猛發展，而第三產業（服務業）也加快了發展步伐，三大產業比重更趨合理。正是在這種環境和背景之下，2002年柳州房地產業各項指標均奇跡般地創造了前所未有的歷史新高，并且連續三年達到了產出比投入大的經營業績。2002年柳州房地產供求情況一覽表類 別統計指標數 額供應商品房新開工商品房面積136萬m2總施工面積300多萬m2竣工面積70多萬m2需求商品房銷售面積85萬m2銷售額約12億元數據來源：柳州日報如表2所示，2002年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產市場呈現供求兩旺的市場局面。 土地拍賣政策導致地價攀升；216。隨著政府對八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規劃施建，預計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續供應。該區域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲魚峰區主要可分為魚峰區河南片區及東區。柳北區政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權益，并引導培育柳北市場的發展，另外政府還積極為企業與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協調、通聯的服務工作。4. 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。由于商用物業的多樣化特點，使物業的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據不同的物業種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。⑶專業商業街專業市場形成商業街有兩種形式：專業市場規模要較大才能營造成行成市的商業氛圍，故專業市場多選址在城鄉結合部或近郊，由于規模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。隨著廣州樓市的成長，商用物業市場飛速發展，開發營銷及管理水平均居全國領先之列。同時，周邊商業環境相對較差，從而影響了該區域商業的檔次及品味。⑴供應量持續增加,存在競爭壓力2002—2003年柳州商用物業有持續增加的趨勢，隨著市政建設的進一步加快，舊城區的改造及新城區的進一步開發，將會有更多新的商業用地，再加上目前的商用物業的存貨量，柳州的商用物業市場將面臨激烈的競爭。開發規?；?、經營專業化將成為未來商用物業的發展趨勢，潤和很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業旺地，就一定能賣得好；商用物業若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現，會減弱對目標客戶的吸引力。而商用物業的經營管理則較為滯后，專業的成熟的商業性的社會性的商業管理機構在市場上較少，目前負責商場經營管理的機構，多為開發商公司內的一個部門或其屬下的子公司，只負責自身開發項目的經營管理，在業主或商戶眼里，既欠缺專業性，又欠缺客觀性。而在各主要商場營業方面：中小商場呈現萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。⑶消費者的購物逗留時間 在河南商業區購物所花費的時間依次為24小時、2小時以下、4小時以上，在城中區購物的消費者所花費時間依次為24小時、4小時以上、2小時以下。⑵消費者的購買商品 在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。經營模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體規模化、特色化經營商鋪組合多元化有很多品牌店購物消費環境好統一管理、統一經營、統一規劃10其它許多經營者的理想經營模式是規?；?、特色化經營，希望通過商業的規模效應及富有特色的經營方式來吸引消費者，而同時許多經營者希望自己經營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環境等。⑵解放路街區功能分析A、解放南路種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內衣通訊珠寶行合計數量512443113161比例100經營種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經營租金：150—300元/平米B、解放北路種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫藥藝術品電器相館雜志禮品店合計數量319474242131142比例100經營種類：北路與南路相比，餐飲業占主導地位，其次是服裝、醫藥、婚紗。⑴工貿大廈（百貨公司賣場）樓層經營品種負1層家電廣場1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類、內衣3男女服裝（職業服裝偏重，兼營休閑類）4百貨超市、體育器材、體育用品、運動鞋經營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業額的2425%之間提取?？偨Y：“百貨公司”經營中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產品等的零售為主。同時可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進飛鵝商圈與城中區的商貿聯系，有利于飛鵝商圈物業的銷售，對本項目銷售而言是非利好因素。本項目所在位置處于曙光中路，位于規劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業步行街物業，具備較高的商業價值潛力。在購置物業后，這種自用商家能夠自主控制成本的運用，因此能獲得較高的利潤。本項目南面臨江（高層住宅有景觀優勢），周邊道路屬于過江必經路段，路面窄、交通環境較差，車輛出入不便。在兩級商業區規劃中，一級商業中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團。人民廣場的改建會強化城市生活（商務中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區形象，能帶來更多的人潮，對同區商業而言是一大利好。本項目地處規劃中的曙光路步行街上，可參考國外大型購物中心的設計理念，再融合本土傳統商業街的設計思想，在保證商場功能統一的同時，把商場融入傳統的商業街，成為有創造力的“步行街商廈”。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。本項目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優勢無可替代，市場潛力有待挖掘。項目所在的解放南路是過江必經通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足（占據路面停車，成為交通最大隱患），給項目規劃帶來必須考量因素。應對措施：——利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓展項目賣點。應對措施：——及時跟進本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續；——在項目客戶的原始積累階段和引導銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。本項目作為新的商業樓盤開發，可針對該區“購物功能富余、休閑娛樂功能不足”的情況做規劃，既可滿足市場的需求，又可找尋本項目的機會點。紅光橋建成后（2004年），與躍進路、八一路構成中心城區南北方向的主要交通要道，使中心區的車流迅速分流到南北環路上，能極大改善中心區道路擁擠的狀況，能加強南北人流的往來，從而為城中區商業提供更好的休閑、購物、娛樂環境。⑵五星商業街的啟動，對本項目有直接威脅五星商業街于本項目處于同一區域，并以“五星”命名，占據品牌上的優勢；就目前情況來看，其商業投資價值高于本項目，五星商業街與本項目的商業定位相似，對本項目的推廣，有直接的威脅。商品房銷售門檻的提高令整個房地產開發界面臨洗牌局面，要求發展商具備一定量的開發資金，同時令銷售許可時間延后。 ⑷經營差異：如功能劃分差異、經營項目差異、經營模式差異、管理方式差異、進駐商戶差異等。時代廣場飛鵝路3號河南一級3萬㎡匯鑫源商城屏山大道與樂群路交界其它㎡五月陽光購物廣場蝴蝶山路58號其它㎡長城財富廣場屏山大道與東環路交界其它——康城北雀路28號其它㎡歐雅城市廣場躍進中路其它㎡香森麗園勝利中路其它——從上表可知，同屬一級商圈的項目有12個（包括本項目）；其中在售的有時代商廈、藍色港灣、鴻府、華天世紀、溫州商貿城、新佳華大廈、潤和（第二章完）第三章 競爭對手分析一、概述商用物業的競爭對手與住宅物業有些區別，住宅物業的競爭對手是同區域、同檔次、同類型的項目，而商用物業的競爭對手，則可能是不同區域、不同檔次、不同類型、不同規模的項目，甚至有可能是全城的商用項目都是我們的競爭對手，這和商用物業的置業需求有關。溫州商貿城、新時代商業港及谷埠街國際商城都有專業性的策劃公司或香港投資公司參與，項目的素質及推廣手法得到較大的提升，使項目尚未推售即面臨競爭。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機：利用先進地區較好的營銷理念、結合當地的實際情況，可總結出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優勢。城區功能劃分逐漸明朗、強調優勢互補，令同區內的房地產開發不至于盲目。而且主要是客戶的投資信心會受到影響。按政府規劃，曙光路將規劃為商業步行街，這將使本區域較為緊張的交通問題更加突出。優勢應用：——在規劃設計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。⑶項目可塑性強本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業樓盤的條件；曙光路步行街的規劃將重新整合城中區的商（業）旅（游）環境，令本項目具備很強的可塑空間。此外，與已購鋪的買家保持感情聯絡非常重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進一個或多個客戶前來購買。在柳州，假日經濟已經成為商場營業額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區納入《柳州市“十五”規劃》，為城中區的商業項目注入了一股強大的活力。同時人民廣場的改建會清晰城市中心區的功能定位，令本項目處于“大型商業購物區”范疇，將明確指引目標客戶的投資、置業熱情，將其整合有利于本項目的宣傳推廣。二級商業中心為城區管理商貿區。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規劃為5層，負1層規劃為大型超市，14層為大型購物廣場（㎡），5層建議規劃為空中停車場。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。鑒于步行街的規劃并考量本項目開發的商業價值，建議發展商在銷售過程中保留一部分商鋪，以獲取未來更高的商業價值。它形象的記錄了柳州從一個古老的城市發展成為繁榮的現代中心城市。、檔次較接近，可替代性強，故競爭相對比較激烈。⑶東都百貨（百貨公司賣場）樓層經營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業成熟女裝、睡衣、內衣、內褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經營方式：統一管理，鋪位不出售