柳州房地產市場分析研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 、火車站均設于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區域的批發市場，成行成市而極為火曝。據悉，2002年柳州拆遷面積約50萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產消費人口。 2001年柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，%的情況下，仍然出現了一個銷售高潮。 機關企事業單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；216。而良好的經濟發展態勢為柳州房地產業及商業的發展提供了較佳的宏觀經濟環境。數據來源：柳州經濟信息中心如圖1所示，%，%。隨著柳州現代化建設的深入進展，柳州經濟取得飛速發展。綜合以上所述：各項經濟指標顯示，2002年柳州市圍繞“工業立柳、強市富民”的發展戰略，以中國加入WTO和西部大開發為契機，加快改革與發展的步伐，柳州經濟運行呈現良好的發展態勢。 得益于國家宏觀經濟調整，市民的消費信心得以增強和鞏固；216。而且在政府注重成片開發的引導下，新樓盤規模呈現越來越大的趨向。至2002年底止，%。⑵柳南區柳南區主要劃分為柳南的河西片及南區。由于河西片開發相對較晚，存在較大量待開發土地，預計該區域將會出現成片開發的較大規模項目。東區隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。設計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。⑵多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商業物業，能滿足人們多種消費需求。⑵商鋪規模受小區商鋪開發狀況制約小區商鋪的規模與小區規模和入住人口成正比，小區規模和發展商實力制約著小區商鋪的規模，如小區發展商實力雄厚，小區規模較大，入住業主人數較多，則小區商鋪規模可適當擴大；反之，小區屬中小型，入住人口較少，則要控制小區商鋪開發規模。說明柳州市是一個以城市消費核心區為中心，同時形成多個專業化的商貿區。但雖然如此，由于飛鵝批發市場成行成市，具有較強的商業影響力，總體經營狀況較佳。假日經濟的引發，經濟形勢的好轉，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。規劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北專”（生產資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機電產品）、“中心繁榮”的市場格局。目前商用物業的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預定”是近期用得較濫的手法。 2001年，全年社會消費品零售總額80億元，全市批發零售貿易業從業人數近10萬人，批發零售和餐飲業完成增加值21億元， 約占全市三產增加值的25%。　 億元，%；，%，城鄉居民儲蓄不斷呈現上漲的趨向。總體物價保持相對穩定，2002年1至6月份，,；%，%。大眾化交通配套設施（如公交車等）的便利性將會影響本項目的人流量及商業覆射地域范圍。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費者對該商品第一印象的相關要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。 在此次調研中，我司認為城中區作為柳州市商業零售、娛樂、休閑的制高點、集中區，不光著眼于現有的商業形態調查，還應注重未來規劃的影響。⑶文惠路街區功能分析種類圖書五金服裝鞋帽洗衣辦公用品攝影工藝床上用品美容美發日雜數量224614512248比例10種類中介琴行網吧畫廊電信餐飲體育用品其它糧油合計數量245632921120比例5100經營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經營為主，%。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。⑴人民廣場改建（2003年）即將動工改建的人民廣場，將從原有單純的城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游的核心區，成為旅游者的一個新游覽區和駐留點。曙光路所在的柳州城中區是商業中心區，是城市社會生活的焦點，是柳州市政治、經濟、歷史、文化成就的象征。九、客戶群體分析針對商用物業的消費特性，目標客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購置物業并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個商業項目是否興旺，投資回報是否高，發展的空間有多大。在一個商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成果，因為租用商家的數量和意向會直接影響到投資者置業的信心，在市場上出現了“熟鋪出售”，就是希望通過租用商家帶動項目的銷售。南側臨曙光路步行街設置23層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為45米。⑵城市內環路以外是大中型專業市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設置的大型商品集散交易圈。在市場競爭日趨激烈的今天，商用物業項目除了發展自身特色、提高服務質量外，還必須順應以規模領先、以效益制勝的世界零售業大趨勢。曙光中路、本項目對面，規劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新的觀光旅游景點。五、項目SWOT分析優勢分析（S）⑴區位優勢⑵地段優勢⑶項目可塑性強⑷人氣優勢⑸配套優勢⑹景觀優勢劣勢分析（W）⑴地塊有高差⑵項目所在路段交通環境差⑶曙光路商業氣氛差⑷項目工期長，市場有壓力⑸近江，有水患影響⑹項目受回遷因素影響機會分析（O）⑴五星商圈的商場功能面臨調整⑵人民廣場改建強調城區功能互補⑶曙光路步行街規劃令本項目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區的交通環境⑸目前柳州商業項目營銷手段落后⑹拆遷因素導致房地產項目購買、租賃需求威脅分析（T）⑴市場供應量膨脹，商業項目局部有泡沫⑵五星商業街的啟動，對本項目有直接威脅⑶項目其它的競爭對手較多⑷現有政策支持大商家發展，將不利于本項目招商⑸消費觀念限制⑹金融政策即將調整，房產銷售市場門檻提高（S）⑴區位優勢本項目所在的城中區是柳州河北的一級商業中心，據最新的城建規劃顯示：該區的城市功能擬調整為大型商業購物區、商務中心區、文化中心區，其商業功能和旅游功能得到進一步加強，成為柳州城市生活和旅游的核心區。優勢應用：——針對五星商圈現有商業賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性。⑹景觀優勢本項目南面望江，與規劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優勢，有助于商住項目的銷售。應對措施：——在規劃設計階段重視停車位設計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區需求，以帶來更多的商機。應對措施：——留意河北防洪堤相關報道，在宣傳推廣期間利用政府規劃消除相關負面影響。從該規劃發現，人民廣場的房地產開發側重于商務樓項目，除少量地面商場開發外，基本以寫字樓、地下商場開發為主。⑹拆遷因素導致房地產項目購買、租賃需求2002年是柳州市“建設與管理年”的開始 ，老城區大量的房屋被拆遷，導致了住房購買需求和商鋪經營需求（或租或買）。其它區域的商業樓盤也對于本項目的銷售推廣有相當大的分流作用。在購買各類型商鋪的客戶中，絕大多數客戶買鋪不是為了經營，而是將買鋪作為長期投資的工具，形成了商用物業市場獨特而普遍的現象：購鋪者不經商，經商者不買鋪。時代廣場；建設初期的有五星商業街、時代商廈、淘園世家；籌建中的新時代商業港、谷埠街國際商城；令本項目規劃初始即面臨較大的競爭壓力。 ⑶價格差異：如定價差異、租金差異、付款方式、差異總價差異等。⑹金融政策即將調整，房產銷售市場門檻提高據有關報道，中國商品房銀行按揭政策即將面臨調整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場限制五成按揭。項目的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現象（如飛鵝商業項目過度集中、總量過大）。⑷紅光橋修建將改善城中區的交通環境修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內部交通，增進河南、河北市民人際間的交往，促進兩個一級商業中心（批發、零售中心）的貿易流通。但現階段購物功能富余狀況已出現：如兩面針大廈、中百商場等商廈正在調整或面臨調整，但其設施已出現老化、調整機會不大。⑷項目工期長，市場有壓力本項目現處于籌建階段，距離商鋪預售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。項目周邊主要道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對項目的規劃、銷售及經營的影響較大。⑸配套優勢五星商圈現階段的大問題是交通環境：區域內部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。曙光路是市政府規劃的一條步行街，是城市未來的一個商業、旅游重心區。事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現場、豐富項目品牌內涵、制造注意力和新聞話題。在中國，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。將其整合設計、推廣，有利于本項目的綜合性定位及經營，為將來的物業銷售打下堅實的基礎。（解放南路夜景圖） （項目東側現狀圖）四、項目的資源整合由于本項目所處的特殊環境及歷史原因，使得本項目具有多重資源：“桂中新商埠”戰略⑴城市內環路以內以大型中心商廈 、商貿城為中心，特色商業街為框架，連鎖超市、社區便利店、特營店為網絡，構建河南河北兩個一級商業中心、四個城區二級商業分中心、若干個社區中心，組成多層次、多中心組團式的市區商業流通格局。（第一章完）第二章 項目分析一、地理位置本項目地處柳州市商業中心——城中區解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業價值具備先天的區位和地段優勢。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業環境，具體針對自己經營的商品或服務在項目所在商業市場的發展前景和獲利空間。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。紅光橋建成后（2004年），將加強東西、南北間的交通聯系，與躍進路、八一路構成中心城區南北方向的主要交通要道，使中心區的車流迅速分流到南北環路上，極大改善中心區道路擁擠的狀況。綜合評價：位于中山中路商業步行街，檔次偏低，沒有統一管理規劃，主要憑借其良好的商業地段進行經營。總結：據以上資料分析，城中區的街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產品的經營為導向；而其中該區的餐飲、娛樂、諸多大型商場的強力支持令該區的商業環境持續走強。②該街區除以品牌服裝的銷售為主導外，電訊產品市場的擴張亦顯集中。此現象與前面提到的在河南購物的消費者，其所花的購物費用及消費品味低于城中區的現象較為一致。 而200300元是河南購物者與城中區購物者消費水平的分界點，在200元以下，在河南購物的消費者比城中區購物的消費者多，而在200元上，城中區購物的消費者比河南購物的消費者多，反映出城中區的消費者消費能力較強。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。 居民人均消費性支出：2001城市居民人均消費性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元，%。 從各行業的消費市場看，2002年上半年餐飲業、批發零售貿易業和農業生產者的發展穩中有升，%、%%；其他行業和制造業呈現活躍態勢，完成22094萬元和30671萬元，%%。在房地產發達地區的物業管理水平已經發展到可與國外先進水平比美的程度，相續涌現了一批以物業管理作為項目優勢的強勢地產品牌。如本市 “步行街概念”的炒作。根據中國加入WTO的協議，我國已承諾在五年內逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業經營活動，外商的介入，促使商用物業也講究與國際接軌，商用物業從原來無序、散亂的不規則市場，逐步走向有序的規范市場，純商業項目與商住混合項目均向規模化、專業化方向發展。⑷魚峰區名稱路段概況價格聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米（送地下室），3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，2樓為商鋪，37樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，2樓商場，4樓產權酒店首層2100033000元/平米,2層7000元/平米,34層30004000元/平米點評：目前魚峰老區的商業項目以駕鶴路上的開發為主，以體現其景觀、交通及臨近商業旺區的商業價值。 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業氛圍，但商業規模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。五、廣州商用物業的發展軌跡廣州是中國開放改革的前沿陣地，房地產市場起步較早，但商用物業市場的發展只是近十年的事，受商用物業相對較高利潤回報動力的驅使，眾多發展商紛紛投入巨資，欲在商用物業市場分一杯羹。⑵商貿結合專業市場以批發業務為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業務，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業市場選購，價格更便宜。四、商用物業發展的要點分析人們習慣上將商用物業叫商鋪或商業房，商用物業的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經營、商務活動、市民投資等需要的經濟功能。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資