柳州房地產營銷策劃方案書(存儲版)

　　

【正文】 的吸引力?！鳛樾碌纳虡I項目，本項目具備了相當的規模，在項目功能上可以規劃地比較完善。優勢應用：——充分利用本項目面江的優勢，結合曙光路步行街規劃，將本項目南面規劃成開闊的休閑購物區，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環境。⑶曙光路商業氣氛差項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區殘舊，缺乏特色商場經營，因而人流較少，對未來經營有不利影響。⑹項目受回遷因素影響項目屬舊城改造工程，因此待項目建成，原柳州劇場功能要就地回遷，對商場的統一定位及未來主題商場的推廣帶來一定的影響。本項目作為商住一體開發，住宅部分可考慮商務區的配套需求；商場部分人民廣場強調的是旅游、文化功能，而本項目則體現的是吃、穿、用、住“一站式”的消費中心，兩者還是有區別的、互補的。一些好地段的商鋪會成為商家置業首選。⑷現有政策支持大商家發展，將不利于本項目招商據柳州市政府“發展大商貿”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿企業，發揮各方的互補優勢，迅速做大做強，成為龍頭骨干企業，從而帶動全市商貿流通的更快發展，其中就有項目附近的工貿、五星商廈。因此投資者在選擇投資對象時，不管是大型商廈，還是小區商鋪，主要考慮項目的投資回報能力。（規模因素）一般而言，商場的規模愈大，所要求具備的商業配套就愈多，產品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據其規模將上述商場分為三檔：A檔：面積在3萬㎡以上B檔：面積在13萬㎡之間C檔：面積在1萬㎡以下具體劃分如下表：項目名稱商業規模檔次劃分五星商業步行街㎡A新時代商業港19萬㎡A谷埠街國際商城22萬㎡A藍色港灣約1萬㎡B華天世紀約1萬㎡B本項目㎡B溫州商貿城㎡B潤和時代廣場飛鵝路3號河南一級3萬㎡匯鑫源商城屏山大道與樂群路交界其它㎡五月陽光購物廣場蝴蝶山路58號其它㎡長城財富廣場屏山大道與東環路交界其它——康城北雀路28號其它㎡歐雅城市廣場躍進中路其它㎡香森麗園勝利中路其它——從上表可知，同屬一級商圈的項目有12個（包括本項目）；其中在售的有時代商廈、藍色港灣、鴻府、華天世紀、溫州商貿城、新佳華大廈、潤和（第二章完）第三章 競爭對手分析一、概述商用物業的競爭對手與住宅物業有些區別，住宅物業的競爭對手是同區域、同檔次、同類型的項目，而商用物業的競爭對手，則可能是不同區域、不同檔次、不同類型、不同規模的項目，甚至有可能是全城的商用項目都是我們的競爭對手，這和商用物業的置業需求有關。溫州商貿城、新時代商業港及谷埠街國際商城都有專業性的策劃公司或香港投資公司參與，項目的素質及推廣手法得到較大的提升，使項目尚未推售即面臨競爭。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機：利用先進地區較好的營銷理念、結合當地的實際情況，可總結出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優勢。城區功能劃分逐漸明朗、強調優勢互補，令同區內的房地產開發不至于盲目。而且主要是客戶的投資信心會受到影響。按政府規劃，曙光路將規劃為商業步行街，這將使本區域較為緊張的交通問題更加突出。優勢應用：——在規劃設計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。⑶項目可塑性強本項目占地面積約10400平方米，具備營造市中心大型商業樓盤的條件；曙光路步行街的規劃將重新整合城中區的商（業）旅（游）環境，令本項目具備很強的可塑空間。此外，與已購鋪的買家保持感情聯絡非常重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進一個或多個客戶前來購買。在柳州，假日經濟已經成為商場營業額提升的重要法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游核心區納入《柳州市“十五”規劃》，為城中區的商業項目注入了一股強大的活力。同時人民廣場的改建會清晰城市中心區的功能定位，令本項目處于“大型商業購物區”范疇，將明確指引目標客戶的投資、置業熱情，將其整合有利于本項目的宣傳推廣。二級商業中心為城區管理商貿區。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規劃為5層，負1層規劃為大型超市，14層為大型購物廣場（㎡），5層建議規劃為空中停車場。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。鑒于步行街的規劃并考量本項目開發的商業價值，建議發展商在銷售過程中保留一部分商鋪，以獲取未來更高的商業價值。它形象的記錄了柳州從一個古老的城市發展成為繁榮的現代中心城市。、檔次較接近，可替代性強，故競爭相對比較激烈。⑶東都百貨（百貨公司賣場）樓層經營種類1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業成熟女裝、睡衣、內衣、內褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運動休閑裝、兒童裝、飲品經營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業額的2425%之間提取。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業比較集中 。 八、針對性的區域商情調查本項目位于城中區，但同屬于五星商業圈內，它所在的地理位置決定了市場調研的主要方向；相對而言，城中區商用物業的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區域的商業狀況成為本項目定位的關鍵。⑶消費者的購物考慮因素 大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環境等。⑷出行購物常用的交通工具 購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。八大類消費價格指數四升四降： 八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設備、維修服務類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降。尤其假日經濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，%；東風商城春節、五一、國慶三大節日累計銷售1434萬元，%。七、柳州商業經營及市民消費行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農副產品、土特產品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。如同商圈的“藍色港灣”項目?！獦嫿ā肮鹬行律滩骸备〕鏊鏄嫿ā肮鹬行律滩骸钡哪康模簩⒘萁ㄔO成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿信息中心城市。時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰㎡14五月陽光購物廣場魚峰㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰㎡ ⑵傳統商業街區仍是商家熱點首選傳統的百貨商場、商業步行街、批發中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區域，每逢節假日更是人如潮涌。 飛鵝服飾專業市場競爭格局由于多年的專業批發，使飛鵝批發市場具有較大的影響力，但周邊商業環境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發商戶及部分品味較低的消費者。六、柳州市商業環境分析區域主要業態主要經營場所說明城中區化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區，柳州市商業（零售）的制高點魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場將與城中區有機結合成柳州市的中心商業區魚峰東區摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環路集中賣場發展中的大型批發區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業產品交易區總結：從上表可看出，柳州市目前的商業布局呈現“中間高，四周?！钡奶攸c。⑴商住混合小區商鋪是住宅物業的配套產品，商住混合是小區商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統，商住混合是我國國情、民情的具體表現。⑴規?；笮蜕虖B經營面積過萬㎡，是規?；⒓s化的物業項目。6. 優先引進核心主力店。而同時隨著白沙路沿線的遠期規劃，沿線將規劃為居住區、商業區及商務區，而同時隨著北二環的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區與其它區域連成一片，使該區域具備一定的發展前景。該片區目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯超市等較有影響力的大型商場，但由于該區域缺少其它商業配套設施，難以與城中區商業相競爭。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環路沿線出現部分專業市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環路和潭中西路商業冠名為“廣西汽車大道”。多年來商用物業的開發使城中區的商業占據柳州主導商業地位，方圓不足500米內集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區規劃成為柳州的中心商業區，隨著舊城改造的推進，其商業規模不斷呈現擴大的跡象。 消費市場支持。而據不完全統計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。 柳州市房地產業的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：216。隨著雙沖橋、內環道路、截污工程等建設項目的陸續開工，全市掀起了新一輪城市建設的熱潮，全力打造“創業在柳州、發展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產投資保持雙位數增長的強勁勢頭。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。經濟增長開始提速。二、柳州房地產市場分析 柳州市的房地產業自1992年正式起步以來，發展到今天已經形成群雄逐鹿的局面，據不完全統計，2002年底在柳州市注冊的房地產公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數（不含經濟實用房和單位集資房）。 在“城市建設與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產走旺的主因。供需兩旺的發展態勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使柳州房地產呈現“價升量漲”的市場發展態勢，據有關專家預測，柳州房地產熱將持續35年左右。隨著房地產投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉房、安置房的商機應運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產商品房空置面積趨于下降。隨著南二環的建設，交通條件的改善，預計南二環沿線物業（如舊機場開發區一帶等）將會得到進一步的開發。面積約41平方公里。但“東區構想”的開發目前僅處于籌建階段，其建設本身還有待完善，生活配套設施還存在太多的空白點。三、項目提案的原則及思路1. 充分考慮多行為與商業的有機整合，即保證開發商的開發利益，又要確保按商業區模式進行商場動作。8. 結合城市規劃的有利因素，充分發揮項目地理優勢，結合步行街的優勢，打造項目品牌。我國商業的發展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成為大型商廈標志性的旗幟?？? 結：通過分析大型商廈、專業市場和小區商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義。 城中區商業物業競爭格局依托傳統商業地位，城中區成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區域，商業檔次及品味較高，而且各個商業物業相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業中心。名稱路段概況價格金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅22003000元/平米鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數168戶住宅均價約3600元/平米藍色港灣柳新街66號住宅樓高分1126層三種，裙樓為商場住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（1438平米），2樓1600平米，住宅38樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米, 住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪3500040000元/平米,住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪20000元/平米,住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米⑵城中區點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業中心區，各在售項目都以