中鐵軌道交通高科技產業園可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 發與實施控制； 單元式建筑組合：利于運營，可租可售。建筑風格 意向 如 圖 54 所示 ： 圖 55 產業園建筑風格意向圖 39 （二）園區鳥瞰 圖 56 產業園鳥瞰圖 40 六、首期 500 畝初步設計后的主要經濟技術指標 科研辦公 首期 500畝初步設計后的主要經濟技術指標 表 表 51 序號 首 期 項 目 數 值 一 總占地面積（㎡ ) 。 37 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 53 產業園首期位置圖 三、項目概念性設計 設計方案以 “生態優先、價值提升、便于開發、利 于運營 ”為原則。 產業園規劃設計理念如圖 51 所示： 圖 51 產業園規劃設計理念圖 （二）產業園的建筑設計理念 在建筑設計上，使用綠色可持續能源 LEED 建筑標準，營造綠色生態建筑模式。同時為突出園區標志，在局部區域配以景觀標志性的高層。 交通新材料產業：將重點引進土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業； 光機電與系統集成產業：將重點引進光學、機械、電子電路、計算機交通系統、通信信號新產品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業； 交通技術咨詢產業：將重點引進巖 土測試、勘察設計、工程監理等設計類咨詢企業； 交通節能環保產業：將重點引進環保、給排水、采暖通風、電氣化、電力等專業方面的企業； 交通信息化及智能化產業：將重點引進線路、軌道、地質、橋梁、隧道、弱電、信息等專業方面的企業。目前招商工作還未全面推進，已有 20 多個公司意向入駐產業園，這些公司投產后年產值約為 ～ 14 億元，需要的空間平臺面積約 萬平方米 （ 如 表 31 所示），市場前景看好。需要建筑面積 5000 平方米。 （ 5）交通信息化及智能化產業：重點關注在機車輛調試階段和車輛運行控制維保階段的智能交通系統服務的提供，包括交通軟件信息技術、交通通訊信號技術、交通光電系統和智能檢修系統等。其中施工準備關注前期咨詢設計工作；施工過程關注安全施工技術、能源供給技術、施工設備的技術、施工材料技術、施工環保技術等；調試運行過程重點關注智能化的調試技術。 根據金牛區發展規劃，成都國際商貿城區域，將作為重點發展區域。 六、項目所在區域未來規劃發展 （一）全域成都規劃 圖 23 工 業園所處大成都 位置 圖 根據成都城市總體規劃，至 2020 年整個成都市 3681 平方公里的都市區，它將包括今后的新都區、溫江區、郫縣等地，與金牛區、青羊區等同屬于城區范圍。而租金最高平均水平約為 30 元 /㎡ 產業園取得土地的價格遠低于土地整理成本價，物業開發的總成本也相對較低，同時在物業設計規格上可根據入園企業要求，在整體規劃基本保持不變的原則下，量身定做。 （ 4）招商目標 招商目標為世界 500 強企業、國內工業行業 100 強企業和其他高 20 科技、高 附加值、環保型的優質企業（比如：航空產品、電子電器、精密加工企業）。 5）地價參考 19 對于入園企業，土地價格原則上為 65 萬元 /畝，可根據企業效益及影響力等實際情況考慮入園地價，但最低土地價不能低于 40 萬元 /畝的區域工業基準地價。 （ 2）發展定位 該工業區的發展定位是發展都市型工業和總部經濟，重點引進 “三個中心 ”，即企業研發、銷售、結算中心，著重引進世界 500 強、國內外知名企業、行業 100 強企業的一級總部。 （ 2）工業園區產品模式 雖然工業園 區的各種產品構成復雜，在建筑類型、園區功能、園區配套和園區規劃上都有不同。 （ 2）工業園區盈利模式分析 本次調研的工業園區盈利模式主要有三大類： 1）開發商投資完成廠房、辦 公等園區物業的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業出售出租一體化，從而實現盈利目的。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發商資金鏈的一種考驗。項目建成后，將有效減輕企業投資配套建設的資金壓力，為入區企業員工提供便利的居所。但其所占比例不高。目前，以高新技術產業開發為主的工業園區主要集中成都六城區，而以傳統制造工業為特色的工業開發區主要位于周邊區縣。成都市把城市四環線以內區域確定為城市的主城發展區，未來項目的土地升值潛力較大。 綜上，成都的投資環境良好，特別是在交通領域，我們應審時度勢，抓住 這一難得機遇，有所作為。目前其 城鄉統籌發展，已形成了良好投資環境，相信未來成都更美好！ （三）城市發展定位 2020 年末，成都提出了建設 “世界現代田園城市 ”的發展目標。項目地塊內無影響地塊順利開發的因素存在，已具備良好的開發條件。 （四）前期市政狀況 目前園區內規劃的市政主干道及管網都已修建完成，已基本達到“三通一平 ”水平。 5 第一部分 項目基本情況 一、宗地位置及四至 （一）地理位置與區位關系 項目位于成都市金牛區高科技產業園二期內，北靠繞城高速和正在建設的成都國際商貿城；南靠金牛高科技產業園二期的起步園和即將打造的 萬畝的集休閑、運動、居住為一體的鳳凰新城區；東靠寶成鐵路線和川陜公路及金牛天回鎮；西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區。 項目規模較大，綜合效益高，利于中鐵企業在成都的戰略布局 :項目規模較大，品質較高，利于中鐵企業順利進軍工業地產市場，并樹立一定的品牌影響力。 規劃限制條件容積率 ≥；限高為 76 米；綠化率 ≥30%；建筑密度 ≤40%；投資強度 ≥260 萬元 /畝；稅收 ≥20 萬元 /畝 項目總凈用地 平方米（ 1432 畝），容積率 ≥；規劃總建筑面積約 160 萬平方米， 土地用途為工業。 中鐵軌道交通高科技產業園 可行性研究報告 中鐵二院工程集團有限責任公司 中鐵置業集團有限公司 二○一○年三月 目 錄 總 論 ................................................................................................... 1 一、項目決策背景 ................................................................................ 1 （一）經濟背景 ................................................................................ 1 （二）業務背景 ................................................................................ 1 二、項目來源方式 ................................................................................ 1 三 、項目簡況 ....................................................................................... 2 四、項目取得條件 ................................................................................ 2 五、本報告的編制依據及限制性因素 ................................................ 2 （一）編制依據 ................................................................................ 2 （二）限制性因素 ............................................................................ 3 六、可行性研究結論 ............................................................................ 3 （一）結 論 ................................................................................... 3 （二）建 議 ................................................................................... 4 第一部分 項目基本情況 ........................................................................ 5 一、宗地位置及四至 ............................................................................ 5 （一）地理位置與區位 關系 ............................................................ 5 （二）項目用地范圍與四至 ............................................................ 6 二、用地性質與規劃指標 .................................................................... 7 三、地塊現狀及交地條件 .................................................................... 7 （一）宗地現狀 ................................................................................ 7 （二）承諾交地狀況 ........................................................................ 8 （三）承諾交地時間 ........................................................................ 8 （四）前期市政狀況 ........................................................................ 8 四、生活配套 ....................................................................................... 8 （一）交通狀況 ................................................................................ 8 （二）大市政配套 ............................................................................ 8 （三）現狀生活配套及規劃情況 .................................................... 9 五、結 論 ............................................................................................ 9 第二部分 區域工業園市場分析 ...........................................................10 一、區域經濟環境研究 .......................................................................10 （一）城市概況 ...............................................................................10 （二）經濟發展情況 .......................................................................10 （三）城市發展定位 .......................................................................10 （四）西部綜合交通樞紐及 “鐵半城 ”............................................10 二、區域工業園土地市場供應分析 ................................................... 11 （一）區域供應量分析 ........................................................