公租房小區建設項目可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 建與盤活相結合。二是制定市場管理規定。 第 26 頁 . 市場分析 . 房地產市場分析 全國房地產市場 從周期調整來看， 20xx 年 中國房地產市場依然處于擴張與波峰階段，城市化進程、人口結構、中國居民財富結構的革命性調整以及中國住房需求的特殊模式等周期擴張的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通貨膨脹預期、流動性的泛濫以及政策調整的扭曲等短期因素決定了周期擴張階段的房地產價格偏離其均衡價格，通過對北京、上海、深圳、廣州四大城市均衡房價的測算表明，不同城市對于均衡價格偏離的程度不一，說明目前并不存在全國普遍性的房地產泡沫，因此，行政性 的價格調控（即20xx 年的 房地產宏觀調控措施）雖具有短期合理性，但難以起到在中期改變周期波動的效果，周期性力量必定在行政管制結束后出現爆發性的釋放，從而有可能引發周期上行波幅的加劇。 以 上分析 表明 ， 在 綜合考慮國家宏觀經濟走勢、全國房地產發展趨勢和近期房地產宏觀調控政策，以及 **市所處區域環境及周邊城市競爭情況的條件下 ，可以預測， **市 未來 房地產市場將處于平穩增長 態勢 ， 房價上升的空間較大 。家庭年總年收入為 5～ 10 萬元，約占全市總戶數的 40%，約有 65 萬戶，主要購買中低價位和中小戶型的商品房。這些人群，他們都沒有能力購買普 第 29 頁 通商品房。因此，它不會對 **房地產市場帶來不良影響。我市 20xx 年 1～ 5月份安排了 415 萬平方米保障性住房用地，但收繳土地出讓金同比卻增長%，顯然影響并不大。目前 10 個項目已全面開工 ，其中：麓谷錦和（二期）、栗塘小區、 ***縣和德家園（三期）、 **縣 ***鎮 4個項目已經全面動工；鳳凰苑 萬平方米、 ***市 萬平方米、天凱東苑 萬平方米、谷山樂園 萬平方米、誠興 萬平方米、山水新城 6個項目已經部分動工。 20xx 年至 20xx 年， **市 共完成城鎮住房保障 17 萬余戶，保障性住房占該市住房總量的比例保持在 30%以上。 由前面敘述可知，近幾年 **市保障性住房發展速度較快，低收入群體的住房問題得以一定程度的解決。公租房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企業的職工宿舍，從共性來看，屬于租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，它是伴隨著中國房地產業的迅速發展、住房保障制度的不斷完善而興起的一種有效解決 城市 中等偏低 及低收入家庭住房問題的保障性住房。 公共租賃住房的房源主要來自新建和收購兩種方式，即各級地方政府組織新建一 些公共租賃住房，同時，也可以在已開發的商品房中或存量住房中收購一些房源。而公租房的資格審核和后續管理將是一項非常復雜的工程，即使從目前各地已出臺的相關管理辦法也有許多需要改進的地方。但由于面臨著資金短缺、來源渠道不明確等 問題，保障計劃難以落實。 一是建立長效保障機制，緩解供需矛盾。收入較高家庭，自身承擔的房租相對較高，政府補貼較少，收入較低的家庭，自身承擔的房租較低，享受的政府補貼較多。 五是循序漸進，做好公租房的規劃和前景設計。在興建保障性住房小區時，力求做到自成體系，同時做好各項配套設施的建設，如商店、學校、醫院以及其他生活服務設施，加強小區的綠化、道路建設，特別要重視防止出現重建設輕管理的問題。其中新建建筑總面積 平方米，新建地上建筑面積為 平方米，新建地下建筑面積為。 擬建場地現有供水、供電、道路等能夠保證項目實施及項目建成后的正常運營及生活需要。 4039。東北側為花崗巖低山丘陵地帶，地表發育的土壤多為沙土，山勢較陡峭，山脊多不相連。 **江、 ***河二水交匯的新河三角洲為第一級臺地，海拔約 30 米，高出 **江常年水位約 10 米。山水相依的 **地形地貌獨得天賦，在未來的現代化城市建設中還將展現無窮的魅力。 **江水流經市區共 25 公里。 20xx 年批復規劃 渝長客運專線 。全市港區自然岸線長 95 公里， 800 噸船舶可四季通航， 4～ 9月可通航 20xx 噸貨輪。 軌道交通 **軌道交通規劃，擬于 20xx 年前建成 2號線一期工程和 1號線一期工程， 20xx 年 2月 10 日，國家發改委批復了 **市城市快速軌道交通近期建設規劃。 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。近期長 3800米，寬 60 米的第二跑道正在建設中，投入使用后將開通至歐洲、美洲、亞洲各大城市的直航線。 城區主干道有 五一路 、 ***路、韶山路、東風路、解放路、 **大道、三一大道、中山路、 黃興路 、 **江路、瀟 **大道、萬家麗路、人民路和 “ 六橋三環 ” 。 武廣客運專線 （武漢 — **— 廣州 ） 將 于 20xx 年底建成。其下部為砂礫石 層，以中粗砂為主，細砂次之，砂石料徑一般 1～ 4cm，允許承截力在 210～ 220kPa之間，屬中等均勻壓縮性良好的天然地基，沒有明顯的不良物理地質現象。在五一廣場一帶，曾發掘出戰國、東漢、三國時期的古井數十眼。盆地中心為沿江的沖擊臺地，是 **城市建設的主要地帶。西北分布著元古代震旦紀后期的淺變質巖和板巖組成的丘陵。 5139。 土地權屬類別和土地狀況 本項目是 公共租賃住房項目 ，其用地性質為行政性劃撥用地，經 **市人民政府批準為城鎮住宅用地。 . 建設規模 本項目位于 **縣 ***鎮工業園，交通方便，配套設施完善，是理想的居住用地 。其次應合理規劃，以建設小套型住房為主。在我國無論是調整住房公積金的定位和資金使用方向，還是新建立政策性住房金融機構都已日益迫切。 二是完善保障制度，滿足中低收入家庭住房需求。 以上 只是在公租房發展初期階段出現的一些問題，相信隨著公租房實踐的發展和相關制度的完善，公租房 建設會成為城市中低收入群體住房保障的重要途徑之一。按照廈門市的規劃，在未來幾年將投入 136 億元建設 45000 套保障性租賃住房，基本解決夾心層無房戶的住房難題。 第 36 頁 我國公租房 建設雖在不斷的完善和發展，但由于是 處于剛剛起步階段，公租房 建設 存在 一些比較突出的 問題，主要表現在以下幾個方面： 一是制度法規體系尚不健全。其未來發展目標將涵蓋城市的各類夾心層家庭和外來流動人口。 由此可知， **市保障性住房存在較大的需求缺口急需解決，以保證社會得以持續、穩定、健康發展，實現人民的安居樂業。這些 措施使得低收入家庭購房或租 第 33 頁 房問題基本得到解決。 第 32 頁 20xx 年計劃完成 6000 戶貨幣補貼憑證發放， 迅速啟動所有項目，有困難的也要采取措施。目前已竣工 2,636 套，總建筑面積 。這一點在成都、廈門、青島、武漢等市都得到了驗證。 當前 **市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。他們尚無經濟能力買房，基本以租房為主 ，或租條件較差、租金低廉的房子居住。家庭年總年收入 10～ 20 萬元，約占全市總戶數的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價位的商品房。 同時，相比省內周邊城市， **在 ***省的經濟地位日趨明顯，在其輻射帶動下 ***、 ***等地迅速發展，但同時它們也與 **存在一定的競爭關系。 公共租賃住房建設要分“兩步實施”，交替推進 ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認真調查研究，出臺相關政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設，通過充分競爭，采取 BOT 方式，按照政府主導、社會投資、企業運作、租賃貼息的原則，加大推進力度，加快建設實施，為全市發展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。 “四項工作”，一是抓緊存量房源調查。“四個結合” ， 一是規劃布局上實行集中與分散相結合。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金， 按照經濟適用住房的相關政策執行。 《指導意見》為公租房建設提供了重要的政策支持。 從國際上看，目前處于后金融危 機時期，全球經濟雖然出現了逐漸復蘇的跡象，但是全面復蘇仍是一個緩慢而復雜的過程。 通過本項目的實施，有利于加快推進 **經開 區 的經濟 第 21 頁 發展。如此，調控政策才能夠獲得更充分的發揮空間，長期以來的房價上漲慣性才能夠被有效遏制。 有利于平穩商品房價格，促進房地產市場健康發展 與經濟適用房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。存量住房中的中小戶型大部分為是個世紀留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進，這部分低價位房源日益減少。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會不穩定因素。古語說得好， “ 安居 ” 才能 “ 樂業 ” 。” 20xx年 8月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16 號）， 進一步建立健全住房保障體系，加快發展公共租賃住房 。 第 15 頁 “公租房 ”的大規模建設勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業市場需求，對刺激消費絕對 “利好 ”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 “房奴 ”從 房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量，從而有力刺激消費。 為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳 、廈門等許多城市 紛紛開工建設或收購了一定規模的公共租賃房房源 ， 這種由政府建設、低于市場租金限價出租、能長期穩定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會議，明確了今年的計劃任務：開工建設保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，新增發放廉租住房租賃補貼 1萬戶。 20xx 年，大力發展保障性住房寫進了中國政府的工作報告，并將其 第 12 頁 列在了“促進房地產市場平穩健康發展”措施的首位，同時明確了 20xx年中央安排保障性住房專項補助資金 632億元，建設保障性住房 300萬套，各類棚戶區改造住房 280 萬套的 20xx 年保障性住房建設總目標。 **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發展。 第 9 頁 8704 99331102112434139241615318282 2023822814%% %%%%%%%%05000100001500020xx02500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%城市居民人均可支配收入（元） 增長率 **市 近年來 城市居民人均 可支配收入發展走勢圖 **GDP 總量在全省的占比為 %，經濟總量在 ***三市中的占比達%。 第 8 頁 %% %%% %%% %%05001000150020xx25003000350040004500500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%G D P 總量（億元） 增長率 **市近年 GDP 及增長率 發展走勢圖 三次產業結構調整為 ： ： 。 引入行政問責機制并實施市場化規范運作。 本項目 所需 資金 75%計劃利用銀行貸款，其余為建設單位自籌 。規劃用地比較規整，基本呈長方形 ，南北向長 98 米，東西向長 234 米。建區以來，園區堅持 “工業立區、產業興區、招商活區、科技強區、建設擴區、和諧安區 ”的發展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發展之路。園區規劃面積 ，建成面積 30 平方公 里。 南面和東面與廠區用地相鄰。 投資估算及籌措 本項目總投資為 ，其中工程費用 、工程其他費用 萬元、不可預 見費 、銀行貸款利息 萬元 。 公共租賃 住房建設 是一項系統工程，政策性強，涉及 城市中低收入群體 的切身利益 ，關系到改革發展穩定大局，因此在 項目建設 過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免 因項目建設產生 矛盾 沖突。全年四個季度的 GDP 累計增幅分別為 %、 %、 %和 %。全年城鎮居民人均可支配收入 22814 元，比上年增加 2576 元，比上年增長 %。 第 10 頁 **市遠景城市建設用地布局規劃圖 新版規劃構筑的“大 **”概念， **規劃區總面積近 5000 平方公里，比 20xx 年版的 2893 平方公里增長近 1倍，范圍包括 **市區和 **縣、 ***縣全部行政管轄范圍，以及 ***縣、 ***市的一部分 ， 規劃區生態控制線范圍總面積（包括水面）達 20xx 余平方 公里，占規劃區總面積的 46％。 自 20xx 年 5月 5日起國土資源部下發的《關于切實落實保障性安居工程用地的通知》至 20xx 年 4月 17 日 國務院下發