公租房小區建設項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 性住房專項補助資金 632億元，建設保障性住房 300萬套，各類棚戶區改造住房 280 萬套的 20xx 年保障性住房建設總目標。 據 20xx年初舉行的“住房與城鄉建設工作會議”透露， 20xx 年保障性安居工程建設規模創歷年之最，全國各類保障性住房和棚戶區改造 住房開工 590 萬套，基本建成 370 萬套；農村危房改造開工 136 萬戶，基本竣工 108 萬戶，均超額完成去年初國務院部署的任務。 20xx 年計劃建設保障性住房和各類棚戶區改造住房將比 20xx 年大幅度增加。在 20xx 年建設規模繼續刷新紀錄的同時，相關配套政策也在逐步完善。 在國家大力發展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設走在全國前列的 **，更是大力推進政策性保障住房的建設，始終將民生作為城市發展建設的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺了一系列改革住房保障方式的舉措， 20xx 年 7月 21 日， **市委、市政府出臺 了《關于安居工程和棚戶區改造工作的實施意見》、《 **市經濟適用住房貨幣實施方案》、《 **市城市 保障住房 實施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內容的安居工程總體思路。 20xx 年 **市《關于進一步加快棚戶區改造工作的通知》提出“ 20xx 年是 **市安居工程建設的攻堅之年和“棚改”的開局之年”。由此， **住房保障政策效應全面釋放。 根據《關于下達 **市 20xx年度保障性安居工程建設任務的通知》， **根據全國保障性安居工程建設工作會議精神，安置 ***省政府下達 **市的20xx 年保障性安居工程建設任務，結合全市近兩 年來的實際情況， 20xx 第 13 頁 年 **市保障性安居工程建設的總任務為 37592 戶，其中新建廉租住房 7288套，新增公共租賃住房 8362 套，新增經濟適用住房 5000 套，新增發放廉租住房租賃補貼 1000 戶，完成棚戶區改造 11000 戶，完成國有工礦區改造 4942 戶。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會議，明確了今年的計劃任務：開工建設保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，新增發放廉租住房租賃補貼 1萬戶。 公租房 的發展背景 社會保障性住房是我國城鎮 住宅建設中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。城市房價在歷經 20xx 年的瘋狂、 20xx年的平淡和 20xx 年的高歌猛進后，高昂的房價以成為低收入人群實現安居夢想不可逾越的高墻，同時也成為影響社會和諧、安定的敏感問題。 近年來，隨著 公共租賃住房 、經濟適用房建設和棚戶區改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房條件得到較大改善。但是，由于有的地區住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。同時，隨著城鎮化快速推進，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現，外來務工人員 第 14 頁 居住條件也亟需改善。大力發展面向中等偏下收入群體的公共租賃住房便成為了必然要求。 由于以上這部分城市人群處于不滿足 其他保障住房 申請條件 ，買不起經濟適用房，或者 不滿足經濟適用房購買條件， 暫 買不起商品房， 或者不固定在一個城市生活的外來就業人員暫不需要買房， 或者剛畢業，收入不低但沒有積 蓄，暫時買不起房又租不到便宜、穩定的住房 的尷尬境地 。 為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳 、廈門等許多城市 紛紛開工建設或收購了一定規模的公共租賃房房源 ， 這種由政府建設、低于市場租金限價出租、能長期穩定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。 加快 “ 公租房 ” 建設的意義 （ 1） “公租房 ”建設將滿足完善住房供應體系。 當前，經濟適用房等保障面不到總人口的 5%，加上危舊房、棚戶區、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范圍 “救急 ”，尚難大面積 “保障 ”。特別是 “夾心層 ”，既買不起商品房，也享受不到保障性住房，處在住房體系 “空白區 ”。幸福生活，住有所居是最重要的一條。居無定所，生活就不穩定，也就談不上尊嚴，談不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面積和提供優惠租賃價格，由政府或政府委托的機構持有產權，面向就業的無住房人員或中等偏下收入家庭的房屋建設即公租房建設將有效緩解這一問題。 （ 2） “公租房 ”建設將有效促進消費。 第 15 頁 “公租房 ”的大規模建設勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業市場需求，對刺激消費絕對 “利好 ”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 “房奴 ”從 房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量，從而有力刺激消費。 （ 3） “公租房 ”建設將同時改善投資環境，促進當地經濟發展。 公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環境，公租房建設以及其他方面的大力度民生投入，將推動當地形成良好的社會生態，有助于新生代大學生和外來務工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業尤其是那些勞動密集型企業來說，無疑是一個長期的 “利好 ”消息，這又將推動當地經濟社會又好又快發展。 項目提出的理由 在 20xx年 3月 11日的住 房和城鄉建設部新聞發布會上，當有記者問：對既買不起經濟適用房又不夠 其他保障住房 條件的“夾心層”，政府又將如何解決？住建部副部長齊驥給出的回答是：要加快公共租賃房的建設。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。 20xx 年 6月 12 日由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》 12 日正式對外發布，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難。 《指導意見》認為：大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入 家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求。并要求“各地區、各部門 第 16 頁 要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。” 20xx年 8月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16 號）， 進一步建立健全住房保障體系，加快發展公共租賃住房 。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委書記 ***率有關市領導和市直有關部門負責同志專題調研公共租賃住房建設， 并主持召開市委常委辦公會議，與會人員 實地了解了相 關公租房建設和回租情況，并就有關問題進行了認真研究。 會議認為，發展公共租賃住房，提高 住房保障水平是今年黨中央、國務院切實改善民生、提供住房保障的一項重大部署。發展公共租賃住房，有利于完善住房保障體系，有利于引導居民合理消費，有利于推進人才創業發展，有利于緩解當前住房困難。因此，盡快啟動公共租賃住房建設，意義重大，影響深遠。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會議，明確了今年的計劃任務：開工建設保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，新增發放 廉租住房租賃補貼 1萬戶。 由于 有從 中央到省 政府 的 重視 以 及 一系列 相關 政策措施的 支持 ， 公租房 建設工作 發展機遇 的 重大， 此舉 必將 有利于 **市盡快實現 “ 住有所居 ” 這樣具有重大意義的理想 目標 ， 因此，項目的提出 ， 理由充分，意義重大。 第 17 頁 . 項目建設 必要性 有利于 改善居住條件，促進社會和諧 發展 現代住房經濟學認為，政府必須實施住房保障一個很重要的出發點，是因為住房消費在過程中存在著很大的 “ 外部性 ” ，在結果上具有很強的“ 生產性 ” 。古語說得好， “ 安居 ” 才能 “ 樂業 ” 。國際上有很多公共衛生學文獻證明，良好的住房條件是保證充沛體力進 行社會生產和生活的必要前提，居住環境的好壞對于兒童的成長發育乃至將來的職業與社會表現都非常關鍵。從這個角度來看，住房消費可以看作是社會生產力的一種重要投入要素。要提高社會生產力，就不僅要提高社會平均的住房消費質量，也要提高低收入人群的居住水平。其實，不論是在國內還是在國外，是存在著這樣一個事實的：是否擁有良好的或者社會所認為的最基本的居住條件，會嚴重影響到居民的道德水準、社會行為規范乃至對當地社區社會的認同感與歸屬感。而個人的社會行為規范水平和對當地社區社會的認同感、歸屬感，對周圍社區 及 當地社會，都有著直接 的外部性作用。試想，如果 存在 社會、一個社區中相當一部分人群無家可歸、顛沛流離的 現象 ，那么社會治安狀況肯定十分堪憂， 將影響 整個社會 的 穩定和諧。住房，不僅僅是一個經濟發展問題， 還 是一個社會問題、政治問題。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會不穩定因素。到了很多人都為基本住房發愁的時候，社會和諧穩定就只是一句空話，整個社會就要為 消除 由此引起的不安定因素而付出高昂代價。從很大程度上而言，所謂住房保障具有社會投資屬性， 第 18 頁 可以從兩個角度來理解 ： 防御性的社會投資，防 止無家可歸的極端現象出現，防止流落街頭的人走向犯罪或其他社會不良行為等造成對社會穩定秩序的干擾， 以及 對社會正常生產力的本可避免的破壞，節約相關社會費用。就像衛生保健一樣，有衛生經濟學家測算，在我國，如果在預防保健上投資 1元錢，就可以節省 8元多的醫療費，還能節省 100 元錢的搶救費。與其在結果上花幾倍成本，不如在源頭上進行防范。 其二 是主動性的社會投資，提高居民普遍的住房居住質量，尤其是低收入群體的住房水平。這樣有助于 提高人們的經濟生產能力，促進社會和諧發展。 有利于 盡快緩解保障性住房供應不足的突出問題， 滿足 住房供應體系 的需求 我國目前的住房市場發育尚不完全，尤其是保障性住房的供應結構與需求存在較大偏差。存量住房中的中小戶型大部分為是個世紀留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進，這部分低價位房源日益減少。與此同時，我國每年城市化新增城市人口約 1000 萬左右，而城市新增建設用地又受到 嚴格 控制。在這種人多地少的矛盾沖突下，如果將所有中低收入群體都推向市場，將必然導致住房市場價格的進一步提升，帶來更多的人買不到房、住不起房。因此，在房價上漲，住房短缺的時期，加大力度供應實物形式的保障住房是非常必要的 ，增加租賃型公共住房比重將是有效解決住房短缺 、完善住房供應體系 的有效途徑之一。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現階段中低收入人群的住房需求。 能有效促進消費，改善投資環境，促進當地經濟發展 第 19 頁 公租房 的大規模建設勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業市場需求，對刺激消費絕對“利好”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的“房奴”從房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量，從而有力刺激消費。 公租房建設 不僅解決廣大中低收入者的居住問題，還能進一步改善投資環 境。 公租房建設以及其他方面的大力度民生投入，將推動當地形成良好的社會生態，有助于新生代大學生和外來務工人群生活上安頓、工作上安心，這對許多企業尤其是那些勞動密集型企業來說，無疑是一個長期的“利好”消息，這又將推動當地經濟社會又好又快發展。 有利于平穩商品房價格，促進房地產市場健康發展 與經濟適用房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺不僅意味著住房保障范圍的擴大，更為重要的是，如果該項措施能夠盡快落實到位，將有效遏制商品房價 格的再度上漲。 在國內房地產供給體系中，保障房和商品房之間存在著明顯 的斷層問題 —— 保障房僅針對低收入與最低收入群體，而商品房價格則遠超普通公眾的承受能力。大量的中等收入群體，特別是剛剛走上工作崗位的新白領階層，其住房需求難以獲得有效的制度保障。而這部分社會群體因為面臨結婚、落戶，具有典型的房地產“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價趨勢的變化。 之前的房地產調控結果已經表明，如果針對“夾心層”的剛性需求缺 第 20 頁 乏政策支撐，任何已有的調控政策效果都可能喪失。因此，公租房的出現，并不僅是解決中等偏低收入群體住房問題的 重要舉措，也事關房地產調控政策的成敗。換言之，如果房地產市場的剛性需求能夠得到充分滿足，就意味著引起房價上漲的“導火索”被熄滅，房地產市場整體供需結構將趨于合理。如此，調控政策才能夠獲得更充分的發揮空間，長期以來的房價上漲慣性才能夠被有效遏制。如果說經濟適用房體現了公共政策的救濟屬性，那么公租房則更能體現避免經濟大起大落的公共政策的宏觀調控功能。 是推動 **經濟技術開發區 發展的需要 **經濟技術開發區創建于 1992 年 8月， 20xx 年 2月被國務院批準為國家級經濟技術開發區。園區規