公租房小區建設項目可行性研究報告-wenkub

　

【正文】 落實保障性安居工程用地的通知》至 20xx 年 4月 17 日 國務院下發的《關于堅決遏制部份城市房價過快上漲通知》（以下簡稱“新國十條”），凡涉及地產政策的無不強調大力發展保障性住房。 構筑“大 **”、發展“大生態”、建設大網絡，這份藍圖給 **未來發展帶來了更為廣闊的空間， **的城市建設及市政基礎設施均要按這一城市規模來設計和建設，不斷完善城市功能，把 **建設成為經濟繁榮、社會文明 、 第 11 頁 布局合理、設施完善、環境良好、風景優美的現代城市。 第 10 頁 **市遠景城市建設用地布局規劃圖 新版規劃構筑的“大 **”概念， **規劃區總面積近 5000 平方公里，比 20xx 年版的 2893 平方公里增長近 1倍，范圍包括 **市區和 **縣、 ***縣全部行政管轄范圍，以及 ***縣、 ***市的一部分 ， 規劃區生態控制線范圍總面積（包括水面）達 20xx 余平方 公里，占規劃區總面積的 46％。 在“兩型社會”的推力作用下，至 2020 年， **市重點打造城市大都市圈，推動 ***融城，構筑“ 3+5”城市群城。全年城鎮居民人均可支配收入 22814 元，比上年增加 2576 元，比上年增長 %。非國有經濟固定資產投資 億元，增長 %，占全社會固定資產投資 的比重達 %。全年四個季度的 GDP 累計增幅分別為 %、 %、 %和 %。轄 ***、 ***、***、 ***、 ***、 ***六區， **、 ***兩縣和 ***市，全市土地總面積 萬平方公里，市區面積 556 平方公里，建成區面積 185 平方公里；總人口 萬人，城鎮人口 萬人。 公共租賃 住房建設 是一項系統工程，政策性強，涉及 城市中低收入群體 的切身利益 ，關系到改革發展穩定大局，因此在 項目建設 過程中盡量做到有法可依、依法辦事，盡量避免 因項目建設產生 矛盾 沖突。 總之，未來無論是在土地的合理利用、土地效用與增值空間以及宏觀經濟效益 和社會效益方面，都 有廣闊的 發展 前景。 投資估算及籌措 本項目總投資為 ，其中工程費用 、工程其他費用 萬元、不可預 見費 、銀行貸款利息 萬元 。其中新建建筑總面積 ，新建地上建筑面積為 ，新建地下建筑面積為 方米。 南面和東面與廠區用地相鄰。 國家級 **經濟技術開發區已成為 ***省對外開放、推進工業化進程的主力軍，贏得了 “***工業看 **， **工業看 ***”的美譽。園區規劃面積 ，建成面積 30 平方公 里。 第 1 頁 第 1章 總 論 . 項目 背景 與概 況 項目名稱 **公租房 小區 建設項目 項目承辦單位 單位名稱： **有限公司 公司類型：有限責任公司 注冊資本： 5,000萬元 **有限公司是隸屬于 ***有限公司 的全資子公司。建區以來，園區堅持 “工業立區、產業興區、招商活區、科技強區、建設擴區、和諧安區 ”的發展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發展之路。 編制依據 （ 1）與委托方簽訂的咨詢協議； （ 2）國家及地方有關建筑工程設計規范和標準； （ 3）國家計委計辦投資 [20xx]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 4）建設部 20xx 年 9月 18 日發布的《房地產開發項目經濟評價方法（ 20xx年版）》； （ 5）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》； （ 6） 住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關于 加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保 [20xx]87號） ； （ 7） 20xx年第 36 次《中共 **市委常委辦公會議紀要》 ； （ 8） 20xx 年 8 月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16號） ； （ 9） **市人民政府關于印發《征地補償安置若干問題暫行規定》的通知（長政發〔 20xx〕 30 號）； 第 3 頁 （ 10） 其它相關文件規范、規程及強制性條文。規劃用地比較規整，基本呈長方形 ，南北向長 98 米，東西向長 234 米。新建建筑可分為 1棟多層和 4棟高層。 本項目 所需 資金 75%計劃利用銀行貸款，其余為建設單位自籌 。 建議 積極做好項目前期準備工作；以人為本，加強各利益主體的溝通；抓緊落實資金，整合資源，認真 做好相關 部門的 溝通、協調等工作；積極與政府相關部門溝通，積極爭取政府更多的相關優惠政策，確保 項目建設工作 按時按量的順利進行。 引入行政問責機制并實施市場化規范運作。 近年來， **市經濟社會快速發展， 20xx 年全市 實現地區生產總值 億元，比上年增長 %。 第 8 頁 %% %%% %%% %%05001000150020xx25003000350040004500500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%G D P 總量（億元） 增長率 **市近年 GDP 及增長率 發展走勢圖 三次產業結構調整為 ： ： 。私營企業進出口總額為 ，占全市進出口總額的比重為 %，同比減少 個百分點。 第 9 頁 8704 99331102112434139241615318282 2023822814%% %%%%%%%%05000100001500020xx02500020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年%%%%%%%%%%城市居民人均可支配收入（元） 增長率 **市 近年來 城市居民人均 可支配收入發展走勢圖 **GDP 總量在全省的占比為 %，經濟總量在 ***三市中的占比達%。至 2020 年， **市城市建成區面積將由現在的 185 平方公里發展至 310 平方公里，戶籍人口達到 310萬人，常住人口達到 350 萬左右。 **將由 300 萬人口的特大城市向 800 萬人口的巨型城市發展。 保障性住房的發展背景 社會保障性住房是我國城鎮住宅建設中較為特殊性的一類住宅，它通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，提供給特定的人群使用，并且對該類住房的建造標準和銷售價格或租金標準給予限定，起社會保障作用的住房。 20xx 年，大力發展保障性住房寫進了中國政府的工作報告，并將其 第 12 頁 列在了“促進房地產市場平穩健康發展”措施的首位，同時明確了 20xx年中央安排保障性住房專項補助資金 632億元，建設保障性住房 300萬套，各類棚戶區改造住房 280 萬套的 20xx 年保障性住房建設總目標。 在國家大力發展保障性住房的大背景下，作為保障性住房建設走在全國前列的 **，更是大力推進政策性保障住房的建設，始終將民生作為城市發展建設的重中之重，把安居工程列為首要工程，出臺了一系列改革住房保障方式的舉措， 20xx 年 7月 21 日， **市委、市政府出臺 了《關于安居工程和棚戶區改造工作的實施意見》、《 **市經濟適用住房貨幣實施方案》、《 **市城市 保障住房 實施方案》三份文件，形成了以“一健三改”為內容的安居工程總體思路。 20xx年 2月 14 日在 **召開的全省保障性安居工程工作會議，明確了今年的計劃任務：開工建設保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，竣工保障性住房、棚戶區改造住房 萬套，新增發放廉租住房租賃補貼 1萬戶。但是，由于有的地區住房保障政策覆蓋范圍比較 小，部分大中城市商品住房價格較高、上漲過快、可供出租的小戶型住房供應不足等原因，一些中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場租賃或購買住房的問題比較突出。 為解決這一“夾心層”的住房問題，于是，北京、上海、廣州、深圳 、廈門等許多城市 紛紛開工建設或收購了一定規模的公共租賃房房源 ， 這種由政府建設、低于市場租金限價出租、能長期穩定居住的保障性住房，成為填補當前住房保障體系空白的希望所在。幸福生活，住有所居是最重要的一條。 第 15 頁 “公租房 ”的大規模建設勢必將帶動建筑、鋼材、水泥等相關行業市場需求，對刺激消費絕對 “利好 ”；更重要的是，將解決中低收入群體住房困難，無疑將讓潛在的 “房奴 ”從 房貸重壓中解脫出來，拿出原本計劃用于買房的那部分積蓄，改善生活，提高當前生活質量，從而有力刺激消費。這場對話是第一次將“夾心層”的苦澀如此高規格地鋪陳于公共視野之中，也第一次給出了清晰的解決路徑。” 20xx年 8月 25 日 **市人民政府發布《關于加快發展公共租賃住房的工作意見》（長政發〔 20xx〕 16 號）， 進一步建立健全住房保障體系，加快發展公共租賃住房 。因此，盡快啟動公共租賃住房建設，意義重大，影響深遠。古語說得好， “ 安居 ” 才能 “ 樂業 ” 。其實，不論是在國內還是在國外，是存在著這樣一個事實的：是否擁有良好的或者社會所認為的最基本的居住條件，會嚴重影響到居民的道德水準、社會行為規范乃至對當地社區社會的認同感與歸屬感。除了無家可歸者，住房極端困難者由于缺乏安定適宜的居住環境，身心健康受到較大困擾，很容易帶來社會不穩定因素。與其在結果上花幾倍成本，不如在源頭上進行防范。存量住房中的中小戶型大部分為是個世紀留存的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地危改拆遷的不斷推進，這部分低價位房源日益減少。 可以說，租賃型公共住房更符合我國現階段中低收入人群的住房需求。 有利于平穩商品房價格，促進房地產市場健康發展 與經濟適用房不同，“公租房”供給對象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所說的“夾心層”。而這部分社會群體因為面臨結婚、落戶，具有典型的房地產“剛性需求”，他們的市場行為決定著房價趨勢的變化。如此，調控政策才能夠獲得更充分的發揮空間，長期以來的房價上漲慣性才能夠被有效遏制。建區以來，園區堅持 “工業立區、產業興區、招商活區、科技強區、建設擴區、和諧安區 ”的發展思路，初步走出了一條高速度、高科技、高效益的科學發展之路。 通過本項目的實施，有利于加快推進 **經開 區 的經濟 第 21 頁 發展。 20xx 年，影響我國經濟運行的基本 因素沒有發生明顯變化，在保持宏觀調控政策力度相對穩定的條件下， 20xx 年我國經濟仍將保持高位平穩較快增長態勢，與 20xx 年增長速度基本持平， GDP 增長率預計可達 10%左右。 從國際上看，目前處于后金融危 機時期，全球經濟雖然出現了逐漸復蘇的跡象，但是全面復蘇仍是一個緩慢而復雜的過程。從前三季度的實際情況來看，國民經濟總體運行良好，但是也存在一些不容忽視的問題，今明兩年的宏觀調控要把穩定經濟增長、管好通脹預期作為主要任務。 《指導意見》為公租房建設提供了重要的政策支持。二是，市、縣人民政府要通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設和運營的投入。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金， 按照經濟適用住房的相關政策執行。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支持保障性住房建設試點范圍。“四個結合” ， 一是規劃布局上實行集中與分散相結合。三是資金投入上實行政府與社會結合。 “四項工作”，一是抓緊存量房源調查。三是研究制定相關政策。 公共租賃住房建設要分“兩步實施”，交替推進 ，第一步，盤活存量住房 ，要 盡快組建班子，認真調查研究，出臺相關政策，完善公共配套；第二步，抓緊籌劃建設，通過充分競爭，采取 BOT 方式，按照政府主導、社會投資、企業運作、租賃貼息的原則，加大推進力度，加快建設實施，為全市發展公共租賃住房工作先行先試、提供示范。 **房 地產市場 在國家宏觀經濟走勢的深刻影響下， **房地產市場必然會伴隨著全國房地產市場同步發展。 同時，相比省內周邊城市， **在 ***省的經濟地位日趨明顯，在其輻射帶動下 ***、 ***等地迅速發展，但同時它們也與 **存在一定的競爭關系。 第 28 頁 . **市 保障性住房發展 分析 保障性住房特點分析 （ 1） 保障性住房的供應對象與商品房的消費對象不重疊 保障性住房主要是針對城市的低收 入住房困難家庭，這些人不是商品房的消費對象。家庭年總年收入 10～ 20 萬元，約占全市總戶數的 12%，約有 20 萬戶，主要購買中等或中高價位的商品房。家庭年總年收入為 2～ 5萬元，約占全市總戶數的 28%，全市約有 45 萬戶。他們尚無經濟能力買房，基本以租房為主 ，或租條件較差、租金低廉的房子居住。 （ 2） 保障性住房覆蓋面在臨界線以下 據專家研究， **市商品房和保障性住房覆蓋面可以設定兩條臨界線：一條是 “三七開 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。 當前 **市保障房用來解決月收入 700 元以和人均面積 16 平方以下的住房困難戶。而商品房的開發建