深圳某項目可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 3 1 項目開發 經濟 分析報告 市場宏觀分析 深圳房地產發展的宏觀經濟背景 深圳作為中國對外開放的窗口，與世界對話的開放型城市，以改革開放為契機，大力發展經濟。 結論：經濟平穩增長，三次產業發展良好。由于今年以來房地產開發投資持續下降，使房地產投資占全社會投資比重由上年同期的 %下降到 %。 上半年居民人均可支配收入 元，比上年同期增長 %，居民人均消費性支出 元，增長%。城鎮居民人均消費性支出 19570 元，下降 ％，扣除物價因素，實際下降 ％。對于深圳的經濟發展來說，影響不會很大，主要是因為深圳經濟經過了 20 多年的市場經濟發展，市場比較規范，各個行業都在一種有序健康的狀態下面保持穩定的發展趨勢，不會由于利率的變化而產生大的波動。企業尤其是外向型企業早已經有了人民幣升值預期并已經在微觀的機制上采取了相應措施。其中，有５家外資連鎖企業已名列中國商業連鎖３０強，這些外資連鎖企業的銷售總額和店鋪數量已分別占到中國商業連鎖３０強深 **項目市場調研及經濟分析報告 7 的１６％。 ? 片區交通狀況 片區內交通非常暢達，片區內有深南大道和地鐵橫貫其中，另外上步路直通濱河大道和筍崗路、紅荔路、北端接北環，交通十分便 利，因此，在這個片區看不到華強北擁擠堵塞的景象。 中信地鐵商業 位于地鐵一號線 ——科學館站的地下空間，整體布局通過地下商業街的形式，與地鐵站和上步地下通道相連，而作為羅湖和福田區的樞紐站的科學館站，共設有 4 個出入口： 1 號出入口：上步中路與深南大道交界處 2 號出入口：接華聯大廈 3 號出入口 ：豐隆中心北側 4 號出入口：上步路西側、深南大道南側 總經營面積為 16000 平方米，分 A、 B、 C、 D 四個區，主營業態將以快速消費品、潮流服飾、特色美食、數碼電玩為主，以中高裝修設計，中低檔特色的商品組合。 ） 西餐廳，或美食廣場 ，（備選網吧） 定位理由 ：盡管中信在 C 區已經劃分出了一塊美食廣場區域，但本項目有 **中心，相信 **中心龐大的人流量消化這 500 多平方的應該不存在 太大 問題。 在這里，應該分兩個期限核算，即 2021 年的租金成本和 2021 年 —2021 年的租金成本，因為在 2021 年，地下商業還不能營業。 招商費用： 包括推廣費用和招商人員工資，按照 2 個月的租金水平計算。 項目業態定位 電子數碼音像產品 定位理由 ：一方面與 **中心的消費者定位 基本 相吻合，業態方面有一定的趨同性；另一方面，也是本項目最大的定位理由，本項目相連的中信地下商業 D 區，將定位為數碼 電子 經營區域， 再 次， 眾所周知， 電子行業是華強北 的絕對核心業態，深 **項目市場調研及經濟分析報告 11 它是目前全國知名的電子產品集散地，它的目標客戶群覆蓋全國各大中小城市，而且隨著華強北商圈越做越大，越來越旺，它正 迅速的向周邊區域擴充，而華強東屬于華強北電子商圈的一級輻射區域，在華強北商圈強大的 輻射 效應下，本項目負一樓以電子、數碼產品的業態定位也正迎合了目前片區內商業市場發展的潮流。 ? 項目發展現狀 項目 SWOT 分析 優勢 ★ 項目對策 競爭物業分析 地鐵商業在深圳剛剛起步，市場總體供應量小，而項目 所 在片區是目前深圳地鐵商業供應最大的區域，中信 18000 平方米的建筑面積在深圳地鐵商業稱雄，而華聯地下商業街也有 3000 平方米的商業面積，但相對于地面傳深 **項目市場調研及經濟分析報告 10 統商 業，這個規模還太小，它的 行業 號召力和 市場 凝聚力都 較為薄弱 ，對商家、消費者還不能產生足夠 強 的吸引力。 過去，中信商圈和華強北兩大商圈遙相呼應，互為補充，而最近幾年，通過逐漸對華強東商圈的改造，使得華強東商業進一步繁榮，同時由于中信商圈逐漸西擴，而華強北商業又向東滲透，在未來幾年內，中信商圈和華強北商圈將逐漸深 **項目市場調研及經濟分析報告 8 融會貫通，使得這兩個商圈競爭力更強更大，那么，處于這二者之間的華強東商圈無疑成為最大的受益者，其商業價值將得到逐步提升，縮小與華強北及中信的差距，同時，華強東商圈夾于這兩大商圈之間，其業態出路將很大部分取決于這兩大商圈的影響 ，如果能找到這二者之間的最大切合點，將無疑是華強東商圈走向輝煌的最佳出路。世界５０家最大零售企業中的絕大多數已經進入我國，悄然改變了零售市場的格局。因為，第一，人民幣匯率升值影響較大的是紡織服裝業，而紡織服裝等對匯率敏感的產業在深圳不多。但是此次利率調動 的幅度比較小，操作時間短，不會對國民經濟造成很大的影響。 城鎮居民生活水平和質量穩步提高。其中，體育娛樂用品類增長最快，達 %；文化辦公、通訊器材類增長 %和 %；食品 飲料煙酒類增長 %：金銀珠寶和書報雜志類分別增長 %和 %；家用電器和音響器材類增長 %；汽車類增長 %。在全社會投資中，出現了“ 兩升兩降 ” 狀況。從產業結構看，GDP 三次產業構成由上年同期的 ： ： 發展為 ： ： ，說明第二次產業對經濟增長的作用加大，第三次產業的作用減弱。經過 20 多年的發展，深圳由一個邊陲小鎮變成了國內一流的大都市，其經濟上 取得的成就更是有目共睹，深圳已經成為了中國經濟發展的一面旗幟。 ? 工業增速逐漸加快，效益與生產基本同步 上半年全市規模以上工業企業實現增加值 億元，比上年同期增長%，增速比一季度加快 個百分點，從發展趨勢看，進入二季度以來，工業生產逐月加快。 上半年，商品房施工面積 萬平方米，比上年同期增長 %，其中，住宅 萬平方米，增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，下降%，其中，住宅 萬平方米，下降 %；商品房實際銷售面積 萬平方米，增長 %。在八大類消費支出中，除醫療保健類下降 %外，其余呈上升趨勢，其中升幅較大是交通通訊類增長 %；衣著類增長 %；居住類增長 %；雜項商品和服務類增長 %。恩格爾系數為 ％。 但是，央行的此次利率調整，還是會給居民消費帶來一定的影響，從某中程度上說，會增加居民儲蓄，而相應的減少居民消費，如購房消費等大宗物品的購買。 從投資方面看，深圳房地產市場的投資絕大多數都是內資，開發商基本上都來自本地，投資的目的都是為了滿足市民居住和發展生產的要求。 商貿零售業的競爭在深圳表現的更為激烈，全球零售業的龍頭 — 沃爾瑪將其全球采購總部落