深圳某項目可行性研究報告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 戶深圳，家樂福、麥德龍等零售也巨頭也相繼開始了在中國市場的大肆擴張，搶占地盤增加 市場份額；家居行業(yè)的巨頭百安居扎根深圳，以深圳為起點向全國輻射，這些商貿(mào)零售業(yè)的巨頭相繼登陸中國，而大多數(shù)都是以深圳為起點，對于深圳本土的商貿(mào)零售企業(yè)是一種挑戰(zhàn)與機遇并存的局面，一方面競爭更加激烈，另一方面也可以加快本土企業(yè)自身的發(fā)展壯大，可以借鑒這些跨國企業(yè)的先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗以及市場開拓能力來達(dá)到壯大自身的目的。但是，美中不足的是，在深南路和上步路交匯處車輛都不能左轉(zhuǎn)彎行駛。其中 D 區(qū)經(jīng)營數(shù)碼電玩，與本項目有一個 6 米寬的連接口。 寫字樓 （備選： 78 樓做培訓(xùn) 中心、人才市場） 定位理由 ：本項目寫字樓租金水平在 70 元 /平方米左右，而周邊的寫字樓空置率非常低，憑借本項目的高素質(zhì)硬件設(shè)施，不必?fù)?dān)心寫字樓的空置情況，招商壓力較小，另外不需要太多的推廣費用和經(jīng)營成本，如果做其它的商業(yè)，要承擔(dān)做不起來的風(fēng)險，而且做其它商業(yè)，租金水平未必能超過寫字樓的租金水平。 公式 ： （該年租金凈收入 運營成本 租金成本 其它成本 所得稅） /該年投入成本 =8% 2021 年 套用該公式，（ 2110） 85%/（ 10+21） =8%得出： 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 14 該年租金成本最低底線為： 586 萬元 即 1 平方米每月租金為： 586*10000/12/（ 544+7684） =60 元 /平方米 注：這里的租金是指 78910 加上一樓 544 平米的平均租金。一年為 42 萬元。 目前已經(jīng)營業(yè)，主要經(jīng)營精品、流行服飾、美食、食品等業(yè)態(tài)，租金 200元 /平方米。同時，據(jù)估計，項目負(fù)一樓要 2021 年年初才能投入經(jīng)營。 華強東商業(yè)市場展望 科學(xué)館地鐵 口的開通，使得華強東商業(yè)迎來了發(fā)展契機，華強東在這兩年來商業(yè)面積有很大供應(yīng)量。 ? 加入 WTO 后對零售業(yè)的影響 2021 年是格外特殊的一年，從零售巨頭排第一的美國沃爾瑪全球ＣＥＯ訪華、德國麥德龍全球董事會主席宣布中國市場提速，到英國建材巨頭百安居的到處擴張、家樂福開店劍指二線城市，2021年１２月１１日這一天，零售業(yè)三年的保護期 終于走到了盡頭，中國的零售市場已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化。 從深圳經(jīng)濟總體狀況看，人民幣匯率升值對深圳的影響很小。利率政策的變化必然會給經(jīng)濟帶來一定的影響。全年全市在崗職工工資總額 億元，在崗職工年平均工資 31928 元，按可比口徑比上年增長 ％，扣除物價因素，實際增長 ％。 在商品銷售總額中，十大類商品除穿（增長 %）、用（增長 %）兩類，其余均實現(xiàn)兩位數(shù)增長。 ? 固定資產(chǎn) 投資 上半年， 上半年，全社會完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長%，今年以來全社會投資增長速度呈逐步下降 趨勢。其中， 第一次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 %；第二次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三次產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。多年來，深圳經(jīng)濟一直保持了高速平穩(wěn)的經(jīng)濟增長勢頭，主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)明顯上升，國民生產(chǎn)總值快速增速；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理；外貿(mào)出口增勢強勁；工業(yè)生產(chǎn)總值、信息產(chǎn)業(yè)、運輸優(yōu)點持續(xù)快速增長，地方財政收入增長較快；居民收入穩(wěn)步增加；市場物價走勢趨穩(wěn)。工業(yè)經(jīng)濟效益基本保持與生產(chǎn)同步。 結(jié)論：固定資產(chǎn)投資總量穩(wěn)步增長，房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，將帶動與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 5 房地產(chǎn)銷售價格第 二季度比上年同季上漲了 %，比今年一季度上升了%，但比全國 35 個大中城市平均低 個百分點，比上海、杭州分別低 和 個百分點。人均住房使用面積 平方米。但是這些影響將不會持續(xù)太長時間，其中今年上半年深圳房地 產(chǎn)發(fā)展勢頭良好就是一個很好的說明： 上半年，商品房施工面積 萬平方米，比上年深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 6 同期增長 %，其中，住宅 ，增長 %；商品房竣工面積 萬平方米，下降 %，其中，住宅 萬平方米，下降 %；商品房實際銷售面積 萬平方米，增長 %。從消費的方面看，深圳房地產(chǎn)市場的消 費群體基本上都是普通市民，他們所持有的幣種是人民幣；即便有一部分市民持有一定數(shù)量的美元，但因升值幅度只有 2％，也不會把美元立即拋出。 深圳未來五年深圳地鐵商業(yè)走勢 地鐵將是 21 世紀(jì)最主要的出行交通工具， 地鐵能夠縮短出行時間，促使購物更加頻繁，地鐵口能夠匯集周邊客流、商流，每個地鐵站點相對于周邊形成漏斗效應(yīng)，客流、商流以漏斗 口為中心向周邊輻射，形成漏斗效應(yīng)。 ? 片區(qū)配套 片區(qū)內(nèi)配套非常成熟完善，緊鄰華強北商圈和中信城市廣場，業(yè)態(tài)齊全，金融證券、銀行、休閑、購物、飲食、娛樂、住宿都非常便利，是深圳目前最成熟的商圈之一。 整體以 租賃形式經(jīng)營 ， 中高檔 次定位 。 項目租金定位 根據(jù)周邊商業(yè)租金水平，本項目租金水平定位如下： 項目經(jīng)濟分析 項目收入預(yù)測 （如表所示） 序號 項目 合計 2021 2021 2021 2021 2021 1 租金收入 6, 1, 1, 1, 1, 710 樓 租金收入（萬元） 2, 7\8\9\10 商業(yè)面積（ m2） 7, 7, 7, 7, 7, 7, 深 **項目市場調(diào)研及經(jīng)濟分析報告 12 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 95% 95% 95% 95% 95% 負(fù) 1 樓租金收入（萬元 ) 2, 負(fù) 1 樓商業(yè)面積（ m2） 3, 3, 3, 3, 3, 3, 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 0% 90% 90% 90% 90% 一樓 (530m2)租金收入 一樓商業(yè)面積 (m2） 商業(yè)平均租金（元 /m2） 招租率（ %） 95% 95% 95% 95% 95% 2 當(dāng)期收入回款 6, 1, 1, 1, 1, 3 稅金及附加 營業(yè)稅 教育費附加 城市建設(shè)維護稅 租賃費 印花稅 4 凈租金收入 5, 1, 1, 1, 1, 總租金收入為 萬元，扣去營業(yè)稅 萬元，教育費附加 萬元，城市建設(shè)維護稅 萬元，租賃費 萬元，印花稅 萬元，凈租金