臨汾市德和上城項目投資可行性研究分析報告(30頁)-地產可研-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 目 。主要項目有華遠名邸、圣會 （ 3） 項目緊鄰城市交通線，周邊交通便利。 （ 4） 臨汾 經濟的快速發展及 臨汾 市 城市首位度的提高，對周邊郊縣輻射力的增強，會吸引更多投資經營者前來置業。 總論： 總體看，本項目樓盤綜合質素尚屬中等 偏上， 項目地段好，周邊自然生態環境優越，緊貼母城 ，便利的交通解決了偏于城西的短板， 并且本 區 域 是臨汾市近兩年計劃改造的重點地帶。 超低的建筑密度，為功能型現代社區預留出了充足的發揮空間，噴泉廣場、戶外健身區、林蔭道木廊、兒童娛樂區??共同組成集功能性、互動性、交流性 本 資料來自 一身的中式豪宅社區，為臨汾首家符合國際標準，加入中國特色的全 新一代尖端住宅產品。 本 資料來自 小區獨立的物業服務使居民倍感舒適，管家式服務，五星級的標準，為業主提供個性化的服務并跟蹤到位。 本 資料來自 臨汾市的 “ 黑口子 ” 就有三四千個 （ 《了望東方周刊 實力雄厚的煤老板群體。 本 資料來自 5 項目建設可行性分析研究 項目總說明 項目概況 德和 上城項目 位于德和世紀城項目西北角區域 4地塊，河汾五路與中大街、西大街圍合處。濱河風景帶將成為 本 項目景觀組成部分。 171265=1179元／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。測算， 項目總收入為： 3900 元 *151265ｍ178。住宅 銷售均價統一估算為 3900 元 /平方米， 銷售收入為 589933500 元，商業均價 8000 元／平方米，銷售收入為 160000000 元， 即總銷售額為 749933500 元。 從靜態看，項目總投資 億元。 一般認為，當盈虧平衡點保本點在 60— 90%之間時，項目風險較低，本項目盈虧平衡保本點為 %，因此安全相對較大。隨著 臨汾 的商品房價格日益穩定增 長 ，項目的預期銷售額將得到充分保證。 當建設投資增加 10%或當銷售均價減少 10%時，項目正常盈利，財務內部收益率或凈現值均正 常； 當建設投資減少 10%或銷售均價增加 10%時，項目盈利增加，財務內部收益率或凈現值均較好。 項目不確定性因素分析 項目盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點（ BEP）分析成本與收益的平衡關系。 項目經濟及財務效益分析 項目盈利能力分析 財務凈現值（ FNPV） ： 房地產行業的基準收益率為 10%。 根據市場比較法和成本法，本項目即將在 2020 年上半年推出，市場價格將會接近 4000 元 /平方米，通過競爭性定價，本項目 住宅 的均價按建筑面積銷售價格若定位為 3900 元 /平方米左右，將對目標市場具備較強的競爭力。 項目總成本： 3428 元 ／ｍ178。 171265= 元／ｍ178。 171265= 1168 元／ｍ178。 未來規劃中，市政府將遷往位于項目以北區域的濱河經濟技術開發區。 其它購買用途，約占 5%。 分析總結： 高端住宅屬于剛性需求產品，市場空間大，預期看好； 臨汾有相當數量依托煤礦先富的人群，足夠支撐本項目的高尚產品； 大企業持續作強，傳統產業繼續作大，第三產業快速發展，民營經濟迅猛成長，區域經濟持續增長為高端物業提供了有力支撐。本項目客戶群主要鎖定為富貴型，即年收入在 10200 萬之間的客戶。 本項目定位符合地理位置特點。 總體來說，隨著市政府的遷移和西進戰略，本地塊前景看好、發展潛力巨大。 （ 3） 德和世紀城項目本身多種業態相互影響與制約。 項目劣勢分析 （ 1）德和世紀城 項目 處于一期開發階段，項目的整體 優勢尚未形成； （ 2）項目高端的形象定位及物業價格，有可能使項目的目標受眾人群有所減少。目前該區的存在項目和潛在項目最多 ，容量最大，而且該板塊緊貼母城，交通便捷，區域相對成熟。 板塊分析：東城板塊為政府重點發展區域之一。“二心”：西部依河汾路、中大街，形成開發區主中心；東部以衛校為中心形成居住區中心。 三、市場情況 臨汾開發區下轄一個辦事處， 十一個社區居委會，總人口約 4 萬余人，其中社區居民近 2 萬人，人均年收入 4152 元； 城市居民人均年收入 8104 元，可支配消費能力為 7132 元。臨汾開發區位于臨汾市老城區的西北部，規劃面積 平方公里，開發區地理位置優越、交通便利、通訊快捷、基礎設施完善，服務功能齊全。 2020 年臨汾市房地產開發企業當年購置土地 萬平方米，比上年凈增 萬平方米，增幅達 倍；土地開發投資 1億元，完成開發土地面積 萬平方米，分別增長 %和 倍。 2020年，臨汾市房地產開發企業到位開發資金 ，比上年增長 %，比投資完成額增幅高 13 個百分點，資金保障較好。 2020 年，臨汾市具有資質等級的房地產開發企業累計完成投資 億元 ，同比增長 %，增幅比上年提高 個百分點，高于同期全市全社會固定資產投資增幅 個百分點，分別比全國、全省高 和 個百分點，位居全省第 3。以臨汾市區為一級中心，侯馬市、霍州市為二級中心，中部平川縣城為三級中心，以 7個全國重點鎮和 4個全省中心鎮為增長極點，構建一軸兩圈新框架，以霍侯公路為軸線，連接霍州、洪洞、堯都、襄汾、曲沃、侯馬、翼城、古縣、浮山九個城市和汾西、 蒲縣、鄉寧部分區域的 30 個重點鎮，建設中部城市群和經濟帶；發揮臨汾歷史悠久、資源豐富、人才集聚、文化底蘊深厚的優勢，突出臨汾中心城市地位，構建臨汾經濟圈，建設晉南中心城市；發揮侯馬交通樞紐區位優勢，引導各種生產要素向侯馬、曲沃集中布局，加快經濟發展和城市擴張，構建侯馬經濟圈，建設中西部商貿物流會展中心。 本 資料來自 “ 十一五 ” 期間，完成河西新區、鼓樓西汾河 大橋、市區環城路和繞城高速等 20 項城市基礎設施重點建設項目，提高城市承載能力。同時，受農副產品價格上漲、出售農產品收入增加拉動，全市農民收入呈現同步增長勢頭。全年全市累計實現社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，比預期目標 15%高 個百分點。 一是投資需求保持較快增長。 本 資料來自 其中，一般預算收入累計完成 億元，增長 %，一般預算支出累計執行 億元，增長 %。依次為：安澤縣增長 %，浮山縣增長 %，襄汾縣增長 17%，曲沃縣增長 17%，侯馬市增長 %，古縣增長 %，翼城縣增長%，鄉寧縣增長 %，隰縣增長 %，堯都區增長 %，吉縣增長 %，汾西縣增長 %。全年全市第一產業增加值完成 億元，按可比價計算，同比增長 %。 臨汾發展潛力巨大。鐵礦總儲量 4． 2 億噸；煤炭儲藏面積 1． 54 萬平方公里，總儲量 960 億噸，其 本 資料來自 中鄉寧主焦煤為全 國三大主焦煤基地之一。 面積和人口 : 全市面積 20275 平方公里， 現轄 3 市 14 縣。 其中，德和上城項目占地面積 萬 ㎡ ， 建筑面積 171265 ㎡ ， 容積率為 3 用地單位：山西德和房地產開發有限公司 用地性質：居住 /商業用地 使用年限： 70 年 建設層數≤ 24 層 建筑高度≤ 70m 綠化率≥ 33% 項目開發現狀 該項目 用地 90%為凈地狀態、其余 10%部分有地上建筑物需拆遷，未做七通 本 資料來自 一平。 本 資料來自 德和上城 項目 投資 可行性研究分析報告 本 資料來自 可 研 報 告 目 錄 1 項目 概述 項目概況 2 臨汾 市房地產宏觀背景分析 宏觀經濟概況 臨汾 城市規劃及建設 臨汾 市房地產運行狀況分析 項目周邊 西城 區域房地產狀況 從城市空間總體發展戰略透視開發區板塊分析 3 項目 SWOT分析 優勢分析 劣勢分析 機會分析 威脅分析 4 項目定位 項目整體定位 目標 客 戶群定位與分析 項目價格定位 5 項目建設可行性分析研究 項目總說明 項目投入與產出分析 項目經濟及財務效益分析 項目不確定性因素分析 項目評價結論 本 資料來自 1 項目概述 項目概況 項目位置 德和世紀城項目位于 臨汾市經濟開發區 向陽西路北側 ， 臨汾市舊城區的北部 ， 未來新城區中軸帶位置。 2 臨汾 市房地產宏觀背景分析 宏觀經濟概況 臨汾 市概況 歷史由來 : 臨汾市古為帝堯之都，因地處汾水之濱而得名，素有“現代花果城”和“華夏第 — 都”美譽 。 臨汾市 2020