中銀國際項(xiàng)目全程策劃運(yùn)營報(bào)告(doc35)-其他行業(yè)報(bào)告-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 層 80% 今日國際 新利通 10000 占地 90 畝 框剪 70% 粵晉新天地 澤鑫 10000 占地 15 畝 框剪 售完 蓄勢待發(fā) 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 均價(jià) 規(guī)模 結(jié)構(gòu)層數(shù) 銷售情況 金源閣 豐喜房產(chǎn) 2020 三棟小高層 框架 14 層 售完 都市御廷 建筑公司 2050 2 棟小高層 框架 16 層 20% 金地花園 市開發(fā)公司 1550 占地 100 畝 6 到 12 層 （二） 2020 年新建項(xiàng)目 1 大世界花園 開發(fā)商：寶翔房地產(chǎn)公司 規(guī)模： 1000 畝 位置：城東 名士花園 開發(fā)商：鑫圓 規(guī)模： 100 畝 位置：城東 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 33 頁 名人港灣 開發(fā)商：亞航房地產(chǎn)開發(fā)公司 規(guī)模： 160 畝 位置： 東北 第四節(jié) 市場簡析 （一）區(qū)域商品房價(jià)格分析 整個(gè)運(yùn)城市的商品房市場自東向西，自南向北價(jià)格逐漸上升，品質(zhì)不斷提高，從城西的明珠小區(qū)到城東的梧桐名邸房價(jià)叢 1400 元漲至 2500 元，從城南的望湖新村到城北的金源閣房價(jià)從 1400 元漲至 2020 元。 4) 市場潛力大，運(yùn)城市是山西最大的物流貿(mào)易中心，設(shè)市以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市化進(jìn)程不斷加快，城市的聚集效應(yīng)增大，周邊城區(qū)人流不斷涌入。城市基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資 70545 萬元，市區(qū)完成拆遷任務(wù) 13 萬平方米。 “中建大廈 ”項(xiàng)目計(jì)劃總投資 5000 萬元，將陸續(xù)到位資金 2020 余萬元。 在本報(bào)告中，我們將從市場分析部分、項(xiàng)目定位及價(jià)值分析部分、招商策略部分、形象策劃部分、廣告推廣部分、銷售執(zhí)行部分進(jìn)行重點(diǎn)闡述，同時(shí)我們將針對本項(xiàng)目所潛在的目標(biāo)客戶群體做深入、細(xì)致地挖掘和求證工作，為本項(xiàng)目多快好省的實(shí)現(xiàn)其價(jià) 值最大化做出總綱策略性的文字，能夠使得 “中銀國際 ”成為運(yùn)城市的地標(biāo)性建筑之一，同時(shí)提升中建集團(tuán)在運(yùn)城的美譽(yù)度及市場知名度，為發(fā)展商進(jìn)一步開拓運(yùn)地產(chǎn)打下堅(jiān)實(shí)的一線開發(fā)商的品牌格調(diào)。施工方為山西省第二建筑公司，該公司制度完善，管理到位，是一支技術(shù)一流、信譽(yù)可靠的專 業(yè)建筑工隊(duì)伍。 2)、筑材料價(jià)格上漲幅度較大。相應(yīng)也推出了一批住宅式公寓，如：世紀(jì)東方、御鳳園等。 面積：主導(dǎo)面積 80—130 次推 130—180 及 180—260。運(yùn)城市城鎮(zhèn)（鹽湖區(qū)）居民耐用消費(fèi)品擁有量增長，享受型消費(fèi)品成為時(shí)尚，小汽車進(jìn)入家庭，這部分人有改善居住環(huán)境的愿望； 第五節(jié) 旅游服務(wù)及相關(guān)配套市場調(diào)查與分析 現(xiàn)狀分析： 酒店賓館總體來看，規(guī)模不大，檔次一般，而且都處于較繁華地段，但整體經(jīng)營狀況較好。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 33 頁 年份 食品 衣著 居住 文教娛樂服務(wù) 其它 總計(jì) 02 年 128 1386 03 年 1684 03 年比 02 年增 12% % % 32% % % 從以上統(tǒng)計(jì)情況易得出人們對衣著、居住、娛樂方面的投入比重不斷增加，增長速度令人震驚，這標(biāo)志著運(yùn)城人的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)理念日趨成熟，逐漸由工作型向享受型轉(zhuǎn)變，更加注重生活品質(zhì)。酒店賓館不少但普遍規(guī)模不大，檔次一般， 基本都處于市中心較繁華地段，整體經(jīng)營狀況較好。這是典型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展處在上升時(shí)期的小城市娛樂休閑業(yè)特征。 3)、現(xiàn)住房建筑面積（百分比） 可以看到： 91110 平米的占最多達(dá)到 %，其二是 111130 平米的占 %， 7191 平米和 70 平米以下比例很小分別是 %和% ，隨著生活水平的不斷提高，人們向往更高層次的生活，本項(xiàng)目的順勢推出，將正好迎合這部分人群的需求。升值空間和投資價(jià)值、造型、交通反而不太被重視。 價(jià)值趨勢走向?qū)⑼宫F(xiàn)本項(xiàng)目未來 潛值： 禹都大道是貫穿在運(yùn)城新老城的一條樞紐公路，而中銀大道又是將新老城劃分開來的一條主要道路，圍繞南風(fēng)廣場的休閑娛樂商業(yè)中心以及運(yùn)城市政府的建設(shè)，以及東區(qū)的新城區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的配套完善，商業(yè)地區(qū)必然將向東進(jìn)行輻射，本項(xiàng)目的商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 市中心成熟商業(yè)區(qū)和新城商業(yè)區(qū)在消費(fèi)人流和招商上對市場客戶的分流。本項(xiàng)目的總體定位基本模型如下圖： 項(xiàng)目功能定位 本項(xiàng)目所處的位置，決定了項(xiàng)目本身的功能定位及所能依存的業(yè)態(tài)。 主題定位所演繹得項(xiàng)目名稱 案名主推 中銀國際 備選案名 中建大廈 尚豐國際 中銀廣場 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 33 頁 “中銀國際 ”貼切的表現(xiàn)了醒目定位的主旨，同時(shí)標(biāo)明了地段位置就在中銀大道，只需要經(jīng)過少量的傳播，項(xiàng)目知名度就可以大范圍的得到認(rèn)知，而其稱為國際表明了一種高瞻遠(yuǎn)矚的建筑高度，使其能夠在中銀大道及禹都大道的各種地產(chǎn)建筑里獨(dú)領(lǐng)特色。 運(yùn)城市經(jīng)商人，在商業(yè)上取得一定成功。以下就是客戶對我們所說項(xiàng)目的具體印象： 王先生，運(yùn)城本土人，年齡 40 歲，運(yùn)城市的中上層次收入水平的企業(yè)家或者單位領(lǐng)導(dǎo)人 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 33 頁 我在運(yùn)城奮斗多年，現(xiàn)在也算的上事業(yè)成功吧，這些年換是住在單位給分的房子，準(zhǔn)備換個(gè)樓盤品質(zhì)比較高，面積大一些的房子，不僅提高了生活質(zhì)量，也可以做為一種投資吧 許先生，運(yùn)城市經(jīng)商人， 45 歲，在商業(yè)上取得一 定成功 我這寫年來一直在外面經(jīng)商，在商業(yè)上小有成就，經(jīng)常和朋友在一起談?wù)撚嘘P(guān)運(yùn)城的發(fā)展和投資的方面的事。 我就是想在運(yùn)城找一個(gè)高檔的、交通方便的住宅，在城市的中心地帶， 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 33 頁 讓我 出去購物啊，娛樂啊都方便一些，樓盤的檔次要高檔、要南北通透，價(jià)格上我不要太貴就可以了，因?yàn)楦赣H可以給我提供房子的全款。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 33 頁 招商成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營問題與影響前期營銷中投資者信心的決定因素之一，也即是說，它不僅關(guān)乎到開發(fā)商能否順利回籠資金，也是影響后期經(jīng)營的關(guān)鍵。配合我們對該項(xiàng)目的定位，使之成為運(yùn)城高檔次、高規(guī)格的娛樂休閑集購物消費(fèi)于一體的底商經(jīng)營模式，將同時(shí)提升其住宅的價(jià)值所在。在遵循中銀國際市場調(diào)查及項(xiàng)目定位的前提下，結(jié)合項(xiàng)目綜合情況，就招商分類進(jìn)行說明 根據(jù)本項(xiàng)目定位，招商目標(biāo)如下 業(yè)態(tài) 數(shù)量 類型 樓層分布 總占面積 租金價(jià)值估算 超市 /精品店 1 家 百貨超市 /連鎖 1 層、 2 層 餐飲 1—2 家 全國連鎖 /運(yùn)城首家 3 層 金融 1—2 家 四大國有銀行支行 1 層 私人會所 1 家 會員制商務(wù)空間 4 層 娛樂中心 1—2 家 秦春時(shí)尚品牌 4 層 茶秀、按摩等 1—3 家 連鎖 /運(yùn)城知名 4 層 第二節(jié)、 招商原則 原則 1 嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合 被招商的商家的產(chǎn)品必須是業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)包含的，符合該類商態(tài)區(qū)域的主題，維持業(yè)態(tài)組合的科學(xué)性。 稅費(fèi) 商家試營業(yè)期間（ 3 個(gè)月內(nèi)）不交納稅費(fèi) 。 2. 宣傳口徑一致對外 對招商、銷售人員做好培訓(xùn)，全面理解、準(zhǔn)確把握招商政策，避免政出多門，說法不一，給客戶造成錯(cuò)覺，帶來不必要的麻煩。 以點(diǎn)帶面，特色經(jīng)營 特色經(jīng)營指商家經(jīng)營的品牌、形式區(qū)別與其他同類業(yè)態(tài)，具有較高的文化、藝術(shù)、科技含量等。 平衡各方面利害關(guān)系，形成多贏格局 商業(yè)項(xiàng)目參與者較多，各自的利益點(diǎn)不同，必然造成矛盾，各方面矛盾 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 33 頁 共 33 頁 的交織，要求開發(fā)商兼顧各方面的利益，找準(zhǔn)利益關(guān)系的平衡點(diǎn)。 尋客源，重點(diǎn)突破 招商過程中，應(yīng)該通過各種手段尋找客源，盡量多的掌握資源，以便選擇。 融勢：整合各方面的資源，將招商環(huán)境和先進(jìn)理念融匯貫通，形成整體優(yōu)勢，增強(qiáng)競爭力。我公司提出 2 元 /㎡ 本項(xiàng)目招商過程中，始終圍繞 “運(yùn)城首席復(fù) 合口岸地標(biāo) ”這一主題進(jìn)行。這種欲望必須使得中銀國際交一份滿意 的招商運(yùn)營計(jì)劃，使得對中銀國際進(jìn)行商務(wù)工作的商家能夠得到最大價(jià)值的滿足。 第一節(jié)、招商目的及招商目標(biāo) 傳統(tǒng)的商鋪營銷，僅是開發(fā)商與投資者之間的買賣關(guān)系，形式非常簡單，只要商鋪賣出去，發(fā)展商便萬事大吉。 范老師，女性， 50 歲，學(xué)校有較高級職稱的老師，收入穩(wěn)定 現(xiàn)在教師的待遇也得到很