湖塘“水漾年華”策劃報(bào)1-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟(jì)分析素有“蘇南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，多次躋身全國百強(qiáng)縣十強(qiáng)之列，而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地，湖塘全鎮(zhèn)人口13萬多，2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185元，職工人平均工資11758元，人均儲蓄額21355元。湖塘版塊，自1999年年底開始升溫，直至現(xiàn)在，價(jià)位從當(dāng)初的800元每平方米升到2400每平方米，漲幅尤以今年最高，但炒房程度遠(yuǎn)不如常州市區(qū)，整體是非常健康的。 項(xiàng)目規(guī)模層次2002至2003年開盤銷售的住宅類項(xiàng)目有，新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓，除分幾期開發(fā)的四季新城50萬平方米建筑規(guī)模外，其余均為中等偏下規(guī)模，一般在15萬平方米以下，檔次大多定位中檔次，其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個(gè)純小高層社區(qū)，檔次較高宣傳突出前公園后超市，與教育聯(lián)姻,較有特色。 戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主，多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為框架結(jié)構(gòu)，建筑形態(tài)、多為板式住宅。一般工薪階層購房多選擇100130平方米的大小三房，總價(jià)25萬左右。216。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢216。劣勢216。 湖塘樓市目前推案少，可售房基本沒有，房價(jià)攀升，市場供不應(yīng)求。并邀請世界著名的貝爾高林公司及悒德國際等進(jìn)行園林規(guī)劃和建筑規(guī)劃。副標(biāo)題突出“雙水景”概念，一為天然水景，自然不加修飾；一為工匠用心之作，繽紛蕩漾。此案名朗朗上口，易于傳播。此案名具有好的口彩，滿足消費(fèi)者向往吉祥如意的愿望。u 主題概念建議（二）江南天下秀 璀璨陽湖家釋義：此廣告語具有領(lǐng)袖者的大氣與胸襟。七、目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶定位知道房子賣給誰，項(xiàng)目也就成功了一半。 周邊學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、工薪階層，為項(xiàng)目主力客群之一；252。 注重地段、環(huán)境、物業(yè)、服務(wù)及時(shí)尚戶型；252。在整體規(guī)劃布局中，之所以建議沿大通河處設(shè)計(jì)幾幢聯(lián)排疊加別墅，實(shí)則醉翁之意不在酒，而在于畫龍點(diǎn)睛，來提升項(xiàng)目檔次，以提高業(yè)主“期望價(jià)格勢能”。l 建筑布局①建筑單體的走線盡量平行，秩序感強(qiáng)并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強(qiáng)風(fēng)帶。⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。九、戶型建議l 設(shè)計(jì)原則由于本項(xiàng)目定位中高檔，因此設(shè)計(jì)應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計(jì)理念，堅(jiān)持實(shí)用適用原則，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在2130平方米，臥室1215平方米。景觀陽臺：面積控制在56平方米，形狀有變化以豐富立面效果。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時(shí)，使景觀變化富有動感和層次。“石令人古，水令人遠(yuǎn)”、“園可無山，不可無石”，“小中見大”是造園的常用手法與精髓。 配置一定數(shù)量的戶外健身運(yùn)動器材，部分散落在小區(qū)的內(nèi)部，部分集中在健身休閑廣場，提高運(yùn)動設(shè)施的利用率。讓業(yè)主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意境。在銷售推出時(shí)，先主推多層，小高層，后推別墅，最后再推沿街商鋪。 推廣思路我司認(rèn)為，本項(xiàng)目推廣一定要思路清晰，總攬全局，運(yùn)籌帷幄，方能“步步為贏”。 營銷推廣原則在營銷推廣上，一定要堅(jiān)持“整合營銷”的概念，全面整合有效資源，形成最大合力。其最大特點(diǎn)就是方式靈活多樣，有市場針對性。④售樓處門頭⑤道路指示牌：項(xiàng)目區(qū)位指引。 軟性銷售包裝媒體廣告、促銷活動、優(yōu)惠措施等價(jià)格定位與策略宗旨：在變化中把握時(shí)機(jī)，本著“低開高走，逐步拉升”的價(jià)格策略，這樣會給買家造成一種抓緊時(shí)間購房的感覺，否則，時(shí)間越往后價(jià)格越貴，同時(shí)也給買家造成一種升值的信心。因此，購房者在關(guān)注住宅的銷售價(jià)格、環(huán)境、交通、房型等因素的同時(shí)，也很講究付款方式。為了避免價(jià)格的不合理上漲，在推出時(shí)應(yīng)有效的控制銷售節(jié)奏，當(dāng)銷售率達(dá)到一定程度時(shí)或銷售面積達(dá)到一定比例逐步上調(diào)銷售價(jià)。報(bào)紙廣告主要圍繞項(xiàng)目的核心—“14萬平米雙水景中央生活特區(qū)”這個(gè)獨(dú)特大賣點(diǎn)展開，將其放大、挖深、淋漓盡致地傳遞項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)，引起社會高度關(guān)注，引起消費(fèi)者共鳴。①電臺廣告費(fèi)用較低，可以節(jié)省開支，②可以針對有車族進(jìn)行深入宣傳，③突出宣傳項(xiàng)目特色賣點(diǎn)，為項(xiàng)目塑造品牌形象。促銷活動：結(jié)合禮品性廣告，達(dá)到造勢和顯示開發(fā)商實(shí)力的效果。⑥周邊配套：學(xué)校、醫(yī)院、車站、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行等一應(yīng)俱全。將水景景觀設(shè)計(jì)平面圖與效果圖置于廣告上，加以宣傳。針對核心主題14萬平米雙水景中央生活特區(qū)進(jìn)行軟文宣傳。④持銷、清盤期持銷期主要進(jìn)行市場保溫。u 廣告總精神一條路、一條河、一個(gè)家水漾年華14萬平米雙水景中央生活特區(qū) 買房，就是買一種生活方式，就是買一種夢！誠然，概念的東西有時(shí)挺能唬人，然而 當(dāng)CBD、CLD、TOWNHOUSE、SOHO、新都市主義等你方唱罷我登場時(shí)，我們選擇理性的回歸，沒有噱頭，沒有煽情，幾個(gè)樸素的字眼，足以把賣點(diǎn)演繹得淋漓盡致！路之端口，水之漾處，是溫暖的家……小注：關(guān)于樓盤的廣告主題問題，通常的做法，有突出項(xiàng)目優(yōu)勢的，比如地段優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，環(huán)境優(yōu)勢，運(yùn)動健康優(yōu)勢的，有突出一種生活方式概念的，不一而足。 媒體組合長期宣傳媒體：報(bào)紙廣告+車身廣告+戶外大型廣告短期宣傳媒體：電視廣告+電臺廣告+SP活動廣告策略u 項(xiàng)目主題：繽紛水漾嘉年華——14萬平米雙水景中央生活特區(qū)u 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉①主題定位：14萬平米雙水景中央生活特區(qū)②地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位于武宜路以東、金雞路南側(cè)，交通便捷，配套齊全，為湖塘橋北中央生活區(qū)域，適宜居住。建議通往市中心的公交線路14路發(fā)布水漾年華形象廣告，14路公交車都是常州長江客車廠新一代的產(chǎn)品，各方面檔次都較高，適合本案的形象宣傳。鑒于消費(fèi)群體看電視習(xí)慣，可以選用常州新聞頻道投放。252。 價(jià)格分期調(diào)整策略目前，由于房價(jià)飛速上漲，手里有一些閑散資金的消費(fèi)者，逐步轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)，以獲取投資利益，因此形成了“炒房族”。252。④建材展示區(qū)：將整個(gè)小區(qū)的所用高科技建材展示給客戶，增加其賣點(diǎn)和提高客戶的信心。工地直接反應(yīng)了貴公司施工單位的工作作風(fēng)。我們在營銷推廣方式上，一定要深入研究消費(fèi)群體心理特點(diǎn)，既要選擇常用有效的推廣方式，又要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，有針對性選擇特色媒體，開展有成效的宣傳活動，做到有的放矢，達(dá)到最好的宣傳效果。如奧園、銀河灣等樓盤就采用如此做法。為讓來往人群看到小區(qū)內(nèi)部建設(shè)綠化情況，也為使沿街商鋪增值，建議沿街小高層區(qū)域先建成售樓處和綠化區(qū)，營造項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢，等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)基本結(jié)束后再建造推出，屆時(shí)，金雞路早已擴(kuò)建好，業(yè)主也已部分入住，人氣已足，可最大限度提升沿街商鋪價(jià)值。十一、開發(fā)流程及銷售安排房地產(chǎn)開發(fā)流程第一階段 前期階段㈠工商注冊 ㈡稅務(wù)登記 ㈢立項(xiàng) ㈣土地手續(xù)名稱登記 國稅 項(xiàng)目建議書 定樁驗(yàn)線驗(yàn)資 地稅 可行性研究報(bào)告 丈量房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計(jì)登記 立項(xiàng) 交納地價(jià)款機(jī)構(gòu)代碼 銀行開戶 報(bào)批 土地過戶第二階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段拆遷安置方案建議（領(lǐng)取拆遷許可證）動遷會及拆遷安置場地三通一平（房地產(chǎn)開發(fā)手冊）申請伐樹許可證與各市政配套部門協(xié)調(diào)（尤其供電局）實(shí)現(xiàn)七通一平規(guī)劃方案研究評審總圖報(bào)批（領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證）同時(shí)進(jìn)行第三階段施工圖階段制作資料（包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等）完成總投資25%以上物價(jià)局備案建議物價(jià)局下對比價(jià)（以上的工作領(lǐng)取預(yù)售許可證）主體配套設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)環(huán)境設(shè)計(jì)（領(lǐng)取建筑施工規(guī)劃許可證）同時(shí)進(jìn)行第四階段 招標(biāo)階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗(yàn)收階段 第七階段 物業(yè)管理階段各分部、分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收——全部工程竣工驗(yàn)收——開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院四方驗(yàn)收——房屋入庫（確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收）——出庫分配及銷售，辦理產(chǎn)權(quán)證物業(yè)管理階段資格預(yù)審標(biāo)底編制編制標(biāo)書招標(biāo)（議標(biāo)）合同簽定基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)管線內(nèi)外裝潢市政配套設(shè)施銷售安排216。216。 運(yùn)動休閑 強(qiáng)調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運(yùn)動、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個(gè)重要方面。216。 建筑景觀化建筑是剛性的，應(yīng)通過景觀柔性，把自然和人性回歸。廚房： 建議“L”設(shè)計(jì)，動線合理，實(shí)用方便，有操作平臺。而130150平方米的戶型為補(bǔ)充戶型，而150平方米以上的戶型只是點(diǎn)綴，主要為提升樓盤檔次需要。③建議增加大角度觀景窗,比如用270度觀景窗,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲